Читайте также:
Инвестиции в недвижимость: гостиничный бизнес или земля
Владимир Мысак, заместитель директора департамента инвестиций компании DTZ
На сегодняшний день большинство девелоперских компаний ощущают проблему с привлечением проектного финансирования. Причин для этого несколько.
Во-первых, не все коммерческие банки готовы предлагать проектное финансирование. На сегодняшний день многие банки из Топ-10 уже существенно присутствуют проектным финансированием в проектах недвижимости, и соответственно лимиты исчерпаны.
Во-вторых, стоимость проектного финансирования на сегодняшний день дорогая. Одни из лучших условий по проектному финансированию, о которых известно нашей компании были следующими: в долларе США – 12% -16% годовых, в гривне – от 19% годовых. В единичном случае мы зафиксировали проектное финансирование по ставке ниже 10%. Заемщик смог квалифицироваться на такой кредит благодаря прозрачности своего бизнеса и стабильности своей финансовой модели.
Можно еще дополнить, что на сегодняшний день проектное финансирование предполагает наличие собственных средств на уровне не ниже 50% (в единичных случаях 40%.). Касательно сроков – то проектное финансирование предлагается по сроку до 5 лет, с возможностью рефинансироваться на моменте, когда объект будет введен в эксплуатацию и начнет генерировать доход. Амортизируется кредит по сроку до 15 лет.
Стоить отметь, что кроме банков, проектное финансирование могут предоставлять частные инвесторы. Условия предоставления такого финансирование формируются по договоренности. Оно может быть дешевле банковского финансирования, но также зачастую включает в себе опцион на покупку акций (долей) в проекте.
В выше описанных условиях, развивать новые проекты для девелоперов является довольно сложно.
Татьяна Копылец, директор департамента реализации и управления компании ИДК «Каскад»
Оптимальной схемой финансирования, которая обеспечивает необходимый уровень доходности, классически считается распределение финансов 30\70, где 30% – собственные инвестиции. Но экономическая ситуация вносит свои коррективы.
В Украине при относительно недорогих банковских кредитах многие проекты реализовывались полностью на кредитные деньги, свои же средства пускались в оборот. Окупаемость объекта в период 2003-2008 годов составляла 2-4 года, что позволяло получать прибыль, не теряя на обслуживании займов и не ограничивая свободные средства. Подобный вариант удовлетворял и девелопера и банк до определенного момента. Экономический кризис и последующая стагнация экономики привели к удорожанию кредитов, более жестким условиям займа, удлинению сроков окупаемости объектов и к сложностям в их реализации конечному потребителю.
На данный момент ситуация немного выровнялась, но вопрос инвестирования стоит особо остро. Есть несколько путей решения проблемы финансирования, у каждого из них есть свои плюсы и минусы.
1. Строительство полностью за собственные деньги. Таким образом, себестоимость проекта позволяет установить на него разумную цену и успешно и относительно быстро реализовать. Но такой вариант финансирования возможен, если у девелоперской компании есть постоянный основной источник дохода, который обеспечивает существование и жизнедеятельность компании от начала проекта и до полной его реализации.
2. Партнерство (долевое участие, продажа части акций и т.п.). Данная схема также позволяет избежать банковского кредитования и установить конкурентную цену на готовый объект. Правда, не исключено, что в процессе реализации объекта риск возникновения разногласий между партнерами возрастет, что не может не отразиться на проекте в целом.
3. Заемные деньги. Такой вариант приемлем, если у девелопера в наличии основной объем средств. Привлечение относительно небольших кредитных средств существенно не отразится на доходности проекта. В данном случае проект должен соответствовать достаточно жёстким требованиям банка, более того, зачастую необходим дополнительный залог.
4. Начало строительства на собственные средства, дальнейшее финансирование осуществляется за счет продаж в процессе строительства. Старая добрая схема, которая себя абсолютно оправдывает в сегменте жилой недвижимости. Главное для ее успеха – безупречная репутация застройщика, качество и соответствие требованиям рынка (грамотный маркетинг проекта).
Следует отметить, что данные варианты компании применяют как в чистоте, так и комбинируя партнёрство, заем и, например, привлечение инвестиций за счет продажи в процессе строительства. В каждом конкретном случае необходимо тщательно взвесить риски, предусмотреть альтернативные варианты в случае неблагоприятного развития ситуации, изучить опыт аналогичных проектов и после этого принимать решение. В любом случае проект, который отвечает требованиям рынка и ожиданиям потребителей, сможет легко привлечь финансирование и в дальнейшем будет успешным.
Игорь Гурьев, генеральный директор компании SOLID Group
Сектор недвижимости в мире восстанавливается, вложения в этот сектор хотя и не вышли на докризисные показатели, но все же растут. Деньги под «правильные», удачные и потенциально интересные проекты сегодня потенциально можно привлекать на международных рынках капитала.
Девелопмент в классическом понимании – это бизнес, построенный на чужих деньгах. Девелопер – это тот, у кого есть идея и четкое понимание ее реализации. Под эту идею он находит землю, деньги, проектировщика и строителя. А когда идея становится продуктом, который продается или сдается в аренду, девелопер – зарабатывает. В Украине, к сожалению, девелопмент – это нечто иное. Чаще всего, это крупный бизнес, имеющий собственные ресурсы, которые и вкладываются в девелоперские проекты.
Кредитование девелоперов в Украине существует. Но основной вопрос заключается в ставках. Девелоперские проекты достаточно длинные и под ставку 22-28% – невозможны в принципе. А в ситуации, когда банки привлекают депозиты в гривне со ставками за 20%, надеяться на понижение ставок по длинным кредитам особо не приходится.
Тем не менее, под самые удачные и качественные девелоперские проекты, проекты, которые потенциально интересны институциональным инвесторам, привлечение денег возможно и сегодня – на международных рынках капитала.
Это сложно и абсолютно несравнимо с аналогичным процессом 5-7 лет назад, когда деньги «лились потоком» и привлечь финансирование было реально, даже нарисовав воздушные замки на бумаге. Деньги были в Лондоне, деньги были в соседней Варшаве. Ситуация сегодня изменилась кардинально. В Украине зашкаливают страновые и секторальные риски, а когда они сталкиваются – это сильно усложняет инвестирование в недвижимость.
Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости компании Ernst & Young в Украине
На данный момент возможности привлечь банковское финансирование для большинства девелоперов крайне ограничены. Банки по-прежнему предъявляют жесткие требования к заемщику, к качеству проекта, при этом среднерыночные условия кредитования приводят к тому, что реализация проекта становится нецелесообразной.
Требования к заемщику. Основным требованием к девелоперу является его надежность как заемщика, т.е. финансовая устойчивость и хорошая репутация, а именно количество реализованных объектов в портфеле, вовремя выполненные обязательства по предыдущим кредитам, наличие ликвидных залоговых активов и достаточного количества собственных финансовых средств для реализации проекта (не менее 50% бюджета). Таких заемщиков на украинском рынке можно пересчитать по пальцам, и у них есть возможность привлечения заемного финансирования на условиях более благоприятных, чем среднерыночные.
Требования к проекту. Банки стали более избирательными при выборе проектов. Большое внимание уделяется грамотности концепции, бизнес-плану и наличию независимой оценки проекта. При этом залогом объективности предоставленной информации в глазах банка будет являться репутация консультанта и оценщика. В дополнение к обоснованию проекта, банковские структуры часто требуют информацию о предварительных договоренностях с потенциальными покупателями/арендаторами, как доказательство востребованности будущего объекта на рынке.
Банки сейчас предпочитают финансирование небольших проектов на заключительных стадиях реализации, что обеспечивает быстрый оборот вложенных средств.
Второй возможный вариант финансирования для девелоперов – это привлечение со-инвестора с передачей ему доли в акционерном капитале. При этом наряду с непосредственно привлечением финансирования в проект, международный со-инвестор также может увеличить инвестиционную привлекательность проекта и существенно уменьшить политико-правовые риски.
Впрочем, для иностранных инвесторов Украина продолжает оставаться страной со слишком высокими рисками, их активность на рынке минимальна. Что касается локального партнерства, то это по-прежнему редкость на рынке недвижимости в силу как ограниченности свободного капитала у большинства игроков, так и нежелания многих собственников расставаться с частью бизнеса на фоне все тех же политико-правовых рисков.
Building.ua
Комментарии