Чи реальне фінансування нерухомості в Україні?

02.06.2013 00:30
Статті про нерухомість | Чи реальне фінансування нерухомості в Україні? Як на сьогоднішній день йдуть справи із залученням фінансування девелоперськими компаніями, Building.ua дізнався у експертів провідних компаній будівельної галузі в Україні. Володимир Мисак, заступник директора департаменту інвестицій компанії DTZ

На сьогоднішній день більшість девелоперських компаній відчувають проблему із залученням проектного фінансування. Причин для цього декілька.

Стаття по темі: Приватні інвестиції в нерухомість: у що і коли вкласти

По-перше, не всі комерційні банки готові пропонувати проектне фінансування. На сьогоднішній день багато банків з Топ-10 вже істотно присутні проектним фінансуванням у проектах нерухомості, і відповідно ліміти вичерпані.

По-друге, вартість проектного фінансування на сьогоднішній день дорога. Одні з кращих умов з проектного фінансування, про які відомо нашої компанії були наступними: в доларі США - 12% -16% річних, у гривні - від 19% річних. В одиничному випадку ми зафіксували проектне фінансування за ставкою нижче 10%. Позичальник зміг кваліфікуватися на такий кредит завдяки прозорості свого бізнесу і стабільності своєї фінансової моделі.

Можна ще доповнити, що на сьогоднішній день проектне фінансування припускає наявність власних коштів на рівні не нижче 50% (у поодиноких випадках 40%.). Щодо термінів - то проектне фінансування пропонується по терміну до 5 років, з можливістю рефінансуватися на моменті, коли об'єкт буде введений в експлуатацію і почне генерувати дохід. Амортизується кредит по терміну до 15 років.

Коштувати зазнач, що крім банків, проектне фінансування можуть надавати приватні інвестори. Умови надання такого фінансування формуються за домовленістю. Воно може бути дешевше банківського фінансування, але також часто включає в собі опціон на покупку акцій (часток) у проекті.

У вище описаних умовах, розвивати нові проекти для девелоперів є досить складно.

Тетяна Копилець, директор департаменту реалізації та управління компанії ІДК «Каскад»

Оптимальною схемою фінансування, яка забезпечує необхідний рівень прибутковості, класично вважається розподіл фінансів 30 \ 70, де 30% - власні інвестиції. Але економічна ситуація вносить свої корективи.

В Україні при відносно недорогих банківських кредитах багато проекти реалізовувалися повністю на кредитні гроші, свої ж кошти пускалися в оборот. Окупність об'єкта в період 2003-2008 років становила 2-4 роки, що дозволяло отримувати прибуток, не втрачаючи на обслуговуванні позик і не обмежуючи вільні кошти. Подібний варіант задовольняв і девелопера і банк до певного моменту. Економічна криза і наступна стагнація економіки призвели до подорожчання кредитів, більш жорстких умов позики, подовженню термінів окупності об'єктів і до складнощів у їх реалізації кінцевому споживачеві.

На даний момент ситуація трохи вирівнялася, але питання інвестування варто особливо гостро. Є кілька шляхів вирішення проблеми фінансування, у кожного з них є свої плюси і мінуси.

1. Будівництво повністю за власні гроші. Таким чином, собівартість проекту дозволяє встановити на нього розумну ціну і успішно і відносно швидко реалізувати. Але такий варіант фінансування можливий, якщо у девелоперської компанії є постійний основне джерело доходу, який забезпечує існування і життєдіяльність компанії від початку проекту і до повної його реалізації.

2. Партнерство (пайова участь, продаж частини акцій тощо). Дана схема також дозволяє уникнути банківського кредитування і встановити конкурентну ціну на готовий об'єкт. Правда, не виключено, що в процесі реалізації об'єкта ризик виникнення розбіжностей між партнерами зросте, що не може не відбитися на проекті в цілому.

3. Позикові гроші. Такий варіант прийнятний, якщо у девелопера в наявності основний обсяг коштів. Залучення відносно невеликих кредитних коштів істотно не відіб'ється на прибутковості проекту. У даному випадку проект повинен відповідати досить жорстким вимогам банку, більш того, часто необхідний додатковий заставу.

4. Початок будівництва на власні кошти, подальше фінансування здійснюється за рахунок продажів в процесі будівництва. Стара добра схема, яка себе абсолютно виправдовує в сегменті житлової нерухомості. Головне для її успіху - бездоганна репутація забудовника, якість і відповідність вимогам ринку (грамотний маркетинг проекту).

Слід зазначити, що дані варіанти компанії застосовують як в чистоті, так і комбінуючи партнерство, позику і, наприклад, залучення інвестицій за рахунок продажу в процесі будівництва. У кожному конкретному випадку необхідно ретельно зважити ризики, передбачити альтернативні варіанти у разі несприятливого розвитку ситуації, вивчити досвід аналогічних проектів і після цього приймати рішення. У будь-якому випадку проект, який відповідає вимогам ринку і очікуванням споживачів, зможе легко залучити фінансування і надалі буде успішним.

Ігор Гур'єв, генеральний директор компанії SOLID Group

Сектор нерухомості в світі відновлюється, вкладення в цей сектор хоча і не вийшли на докризові показники, але все ж зростають. Гроші під «правильні», вдалі і потенційно цікаві проекти сьогодні потенційно можна залучати на міжнародних ринках капіталу.

Девелопмент в класичному розумінні - це бізнес, побудований на чужих грошах. Девелопер - це той, у кого є ідея і чітке розуміння її реалізації. Під цю ідею він знаходить землю, гроші, проектувальника і будівельника. А коли ідея стає продуктом, який продається або здається в оренду, девелопер - заробляє. В Україні, на жаль, девелопмент - це щось інше. Найчастіше, це великий бізнес, що має власні ресурси, які й вкладаються в девелоперські проекти.

Кредитування девелоперів в Україні існує. Але основне питання полягає в ставках. Девелоперські проекти досить довгі і під ставку 22-28% - неможливі в принципі. А в ситуації, коли банки залучають депозити в гривні зі ставками за 20%, сподіватися на зниження ставок за довгими кредитами особливо не доводиться.

Тим не менш, під самі вдалі і якісні девелоперські проекти, проекти, які потенційно цікаві інституціональним інвесторам, залучення грошей можливо і сьогодні - на міжнародних ринках капіталу.

Це складно і абсолютно незрівнянно з аналогічним процесом 5-7 років тому, коли гроші «лилися потоком» і залучити фінансування було реально, навіть намалювавши повітряні замки на папері. Гроші були в Лондоні, гроші були в сусідній Варшаві. Ситуація сьогодні змінилася кардинально. В Україні зашкалюють країнові та секторальні ризики, а коли вони стикаються - це сильно ускладнює інвестування в нерухомість.

Марина Крестініна, глава консалтингу та аналітики відділу послуг у сфері нерухомості компанії Ernst & Young в Україні


На даний момент можливості залучити банківське фінансування для більшості девелоперів вкрай обмежені. Банки як і раніше пред'являють жорсткі вимоги до позичальника, до якості проекту, при цьому середньоринкові умови кредитування призводять до того, що реалізація проекту стає недоцільною.

Вимоги до позичальника. Основною вимогою до девелоперу є його надійність як позичальника, тобто фінансова стійкість і хороша репутація, а саме кількість реалізованих об'єктів в портфелі, вчасно виконані зобов'язання за попередніми кредитами, наявність ліквідних заставних активів і достатньої кількості власних фінансових коштів для реалізації проекту (не менше 50% бюджету). Таких позичальників на українському ринку можна перерахувати по пальцях, і у них є можливість залучення позикового фінансування на умовах більш сприятливих, ніж середньоринкові.

Вимоги до проекту. Банки стали більш виборчими при виборі проектів. Велика увага приділяється грамотності концепції, бізнес-планом і наявності незалежної оцінки проекту. При цьому заставою об'єктивності наданої інформації в очах банку буде репутація консультанта і оцінювача. На додаток до обгрунтування проекту, банківські структури часто вимагають інформацію про попередні домовленості з потенційними покупцями / орендарями, як доказ затребуваності майбутнього об'єкта на ринку.

Банки зараз воліють фінансування невеликих проектів на заключних стадіях реалізації, що забезпечує швидкий оборот вкладених коштів.

Другий можливий варіант фінансування для девелоперів - це залучення со-інвестора з передачею йому частки в акціонерному капіталі. При цьому поряд з безпосередньо залученням фінансування в проект, міжнародний со-інвестор також може збільшити інвестиційну привабливість проекту та суттєво зменшити політико-правові ризики.

Втім, для іноземних інвесторів Україна продовжує залишатися країною з дуже високими ризиками, їх активність на ринку мінімальна. Що стосується локального партнерства, то це як і раніше рідкість на ринку нерухомості в силу як обмеженості вільного капіталу у більшості гравців, так і небажання багатьох власників розлучатися з частиною бізнесу на тлі все тих же політико-правових ризиків.

Building.ua

Теги до контенту: інвестиції нерухомість
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
-
Причина одна - никто не хочет иметь дел с "честнейшими из честнейших" украинских граждан (кидал)
 
 
Увійти