Инвестируют ли иностранцы в недвижимость Украины?

На каких условиях в украинские проекты входит иностранный капитал, Building.ua узнал у экспертов ведущих компаний строительной отрасли в Украине.



Катерина Березинец, инвестиционный аналитик компании «Эста Холдинг»

В сложившихся экономических условиях, спрос со стороны иностранного капитала на украинские проекты недвижимости ограничен. Наиболее активны российские инвесторы, в меньшей степени – инвесторы стран Востока.

Основные требования к проектам классические и не зависят от «географической прописки» инвестора: выгодное расположение участка, отсутствие юридических рисков при переходе прав собственности, а также минимальная доходность проекта, удовлетворяющая данного инвестора.

Дмитрий Сенниченко, глава офиса Jones Lang LaSalle в Украине

Существенной разницы между иностранным и локальным капиталом по сути не существует. Основным условием вхождения любого инвестора в любой проект в любой отрасли является соответствие параметров проекта его инвестиционной стратегии, которую, как правило, определяет источник капитала. При этом основополагающим критерием является соотношение рисков, связанных с вложением средств в определенный объект, и доходности, которую он будет генерировать. Именно это является основой для типизации условий инвестирования и групп инвесторов соответственно.

Безусловно, у локального капитала больше возможностей по урегулированию рисковых вопросов на знакомом и понятном для него рынке, что обусловливает разные уровни и группы приемлемых рисков для локального и иностранного капитала. Это, соответственно, сужает круг инвестиционно активного иностранного капитала.

Ключевым моментом для любого инвестора является гарантия получения дохода и связанные с этим риски, в том числе специфические риски, относящиеся к правам собственности (пользования) и разрешительной документации, финансовой и операционной деятельностям в отношении определенного объекта. Страновые и отраслевые риски принимаются как данное. Поэтому любой инвестор будет всегда требовать гарантии и защиты своих вложений и будущих доходов.

К сожалению, немногие проекты и действующие объекты в Украине готовы обеспечить инвестору прозрачную финансовую составляющую и отсутствие юридических рисков. Как правило, такая группа рисков является неприемлемой для иностранного капитала, так как у него нет ресурса для урегулирования проблем в случае их выявления. По этой причине инвестиционные критерии иностранного капитала достаточно часто предусматривают чистую финансовую и юридическую стороны проекта.

Единственный риск, который готовы принять те немногие иностранные инвесторы, присутствующие на украинском рынке недвижимости, – прогнозирование доходной части (арендного дохода) и недополучение целевого дохода. Уровень рисков по доходной части значительно снижается и становится более управляемым, когда объект уже введен в эксплуатацию, сдан в аренду и генерирует обеспеченный договорами денежный поток. Так как проекты на стадии девелопмента несут еще большие риски, иностранный капитал не готов принимать дополнительную нагрузку и рассматривать проекты на стадии девелопмента. Дополнительным фактором риска является региональное расположение объекта.

В развитых странах самым популярным инвестором в проекты с высокими рисками являются хедж-фонды, инвестиционные стратегии которых позволяют вкладывать в такие активы. В текущих условиях даже в отношении стабильно функционирующих объектов в Украине возникает целый ряд вопросов по прогнозу их операционной деятельности, стабильности арендаторов, их ликвидности, а, соответственно, и гарантий инвестора в получении дохода. До кризиса 2008 года хедж-фонды активно рассматривали объекты в Украине, но текущий уровень рисков украинских проектов превышает даже их лимит.

Сложность политической ситуации, негативный фон макроэкономических показателей, сложности в прогнозировании, а, соответственно, и хеджировании рисков, обусловливают высокий уровень рисков как основную характеристику проектов в Украине. Отраслевые риски, связанные с динамикой рынка недвижимости в текущей макроэкономической ситуации, формируют дополнительную группу рисков по отношению к проектам надвижимости. Такая совокупность факторов вынуждает относить проекты в Украине к группе активов с высоким уровнем рисков, значительно превышающим аналоги в развитых странах. А, соответственно, основным профилем инвестора будут являться те источники капитала, которые готовы принимать на себя риски и управлять ими.

По мере снижения общего уровня риска в украинские проекты сможет инвестировать более разнообразный иностранный капитал на более гибких условиях.

Building.ua