Прежде чем взять кредит, трезво оцените свои возможности

Анна Каримова, Начальник Отдела кредитования физических лиц ОАО Новосибирского Муниципального банка об изменениях самых важных параметров ипотечного кредита: размера процентной ставки, первоначального взноса и требований к подтверждению доходов, ожидаемых экспертами в 2010 году.

1. С какими процентными ставками сегодня можно взять ипотечный кредит?

В 2009 году, в условиях кризиса, банки практически полностью остановили реализацию ипотечных программ. Даже если номинально они присутствовали в линейке кредитных продуктов, «заградительные» ставки (до 30%), наряду с ужесточившимися условиями отбора заемщиков сделали ипотеку неподъемной для клиентов. «Потепление» на ипотечном рынке началось в III квартале 2009 года по мере стабилизации как в экономике в целом, так и в банковской системе в результате насыщения ликвидностью. В начале 2010 года среднерыночная ставка по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке опустилась до 17-20% годовых в рублях, до 14% годовых - в долларах.

Помимо величины инфляции и стоимости фондирования, размеры ставки определяются рядом параметров: размером первоначального взноса, сроком, валютой кредита и др. Наименьший уровень ставок предлагают крупные банки, которые государство поддерживает дешевыми ресурсами, и банки, работающие с АИЖК по партнерским программам.

В частности, Новосибирский Муниципальный банк с ноября 2009 года выдает кредиты на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости в Новосибирске и Новосибирской области в рамках совместной программы с Новосибирским областным агентством ипотечного кредитования (НОАИК). Кредиты выдаются в размере от 30% до 70% от стоимости приобретаемого жилья, на сумму от 250 тысяч до 4 млн рублей, на срок от трех до 30-ти лет. Процентная ставка на готовое жилье варьируется от 9,47 до 11,43% годовых. Полная стоимость кредита составляет от 11,58 до 19,3% годовых. Процентная ставка на строящееся жилье установлена в размере 17% годовых. После регистрации права собственности и закладной клиенту устанавливается ставка, действующая на момент регистрации ипотеки на готовое жилье. Полная стоимость кредита на строящееся жилье достигает 21,74% годовых.

2. Как оценить выгодность привлечения ипотечного кредита?

Тем, кто уверен в своей кредитоспособности, на мой взгляд, стоит сейчас воспользоваться удачным моментом для улучшения жилищных условий с помощью ипотеки. В прошлом году цены на недвижимость упали, но падение уже остановилось, и рост последует обязательно. Не стоит забывать и о том, что повышение доступности ипотеки станет дополнительным фактором роста цен на жилье. Кроме того, учитывая, что в кризис строительные компании в основном достраивали начатые объекты, а не создавали задел на будущее, в ближайшие годы можно ожидать снижения предложения на рынке недвижимости. И качественное жилье по оптимальным ценам, которое сейчас еще есть, будет раскуплено в первую очередь. Что касается кредитных ставок, то ждать их резкого снижения в ближайшее время не стоит. Но даже если снижение произойдет, можно будет воспользоваться программами рефинансирования, которые предлагают банки, перезаключить договор на новых, более выгодных условиях и уменьшить свою кредитную нагрузку.

3. Какие требования к потенциальным заемщикам предъявляют сегодня банки?

В кризис требования банков к заемщикам ужесточились, и такая ситуация продолжает сохраняться. Из продуктовой линейки исчезли высокорисковые кредиты без первоначального взноса, размер минимального взноса повысился до 20-30%. Практически все банки требуют официального подтверждения доходов по справке 2-НДФЛ, в то время как раньше учитывались и «серые» доходы заемщиков. Обратившемуся в банк важно также иметь хорошую кредитную историю. Эти меры вполне объяснимы – для того, чтобы в экономически нестабильный период наращивать ипотечные кредитные портфели, не увеличивая риски, банки должны быть уверены в надежности заемщиков.

4. В какой валюте Вы посоветуете сегодня брать кредит с учетом непредсказуемых валютных курсов?

Ипотечный кредит – продукт долгосрочный, а как поведет себя валюта в обозримой и, тем более, в отдаленной перспективе, предсказать сложно. Вспомните, как в 2009 году, в период девальвации рубля, когда доллар вырос с 25 до 36 рублей, многие заемщики вынуждены были досрочно гасить валютные кредиты. Не стоит забывать и о неизбежных издержках при конвертации суммы валютного кредита в рубли. Поэтому тем, кто оформляет ипотеку на длительный срок, необходимо тщательно все взвесить, прежде чем решиться взять кредит в иностранной валюте.

5. Выгодно ли приобретать в ипотеку квартиры, которые находятся в залоге у банка? Какие преимущества покупки жилья подобным образом?

Особых преимуществ при такой покупке нет. Однако в индивидуальном порядке банки могут пойти навстречу клиенту, приобретающему залоговое жилье, в части корректировки комиссии за выдачу и оформление кредита в сторону снижения.

6. Как быть заемщику, оказавшемуся в трудном финансовом положении?

Обязательно обращаться в банк, не дожидаясь, пока ситуация станет трудноразрешимой. Банки заинтересованы в том, чтобы не наращивать портфель «плохих кредитов» и готовы идти на реструктуризацию, если заемщик представит обоснованные доводы существенного ухудшения своего финансового положения.

7. Как, на Ваш взгляд, будет в дальнейшем развиваться ситуация с дефолтными заемщиками?

В связи с тем, что ситуация в экономике страны начала стабилизироваться, значительного роста количества дефолтных заемщиков мы не ожидаем.

8. На что обратить внимание при заключении договора, чтобы потом спать спокойно?

Прежде чем решиться взять ипотечный кредит, нужно, во-первых, проанализировать предложения разных банков, а, во-вторых, очень взвешенно оценить свои финансовые возможности. Выплаты по ипотеке составляют существенную часть дохода, и в ситуации ограниченного бюджета семье, взявшей кредит, придется находиться не один год. Рассчитайте свои силы. Не стоит брать кредит на пределе возможностей (когда выплаты «съедают» половину и более семейного бюджета), тем более что доходы могут не только расти, но, как показал кризис, и падать.

Прежде чем поставить подпись под договором, выясните у кредитного специалиста все условия: необходимость страхования имущества или жизни, размер комиссии за оформление и обслуживание кредита, график выплат основного долга и процентов по нему и т.д. Немаловажный вопрос – установленные вам даты внесения платежей. Важно, чтобы они соотносились со сроками получения заработной платы или других доходов, из которых будет гаситься задолженность.

Лучше всего взять кредитный договор домой и в спокойной обстановке его изучить, а затем все возникшие вопросы задать специалисту.

9. Лично Вы взяли бы сейчас ипотечный кредит?

Как любой человек, я исхожу из того, что это очень ответственный шаг, и решаться на него надо только тогда, когда нет других способов решить «квартирный вопрос». И только в том случае, если финансовая нагрузка будет для меня подъемной.

Леся Хихлич, Realtypress.ru