Александр Насиковский, соучредитель и управляющий партнер группы компаний DIM:
Какие основные процессы вы сейчас наблюдаете на рынке первички? Какие трудности приходится преодолевать – и какие уже преодолели?
– Мы сейчас находимся в фазе сдержанного оптимизма, наблюдая, как с конца марта благодаря синергии наших действий, успеху ВСУ на фронте и спецоперациям на россии покупательская активность на первичном рынке недвижимости постепенно восстанавливается.
Что касается реального спроса, то мы фиксируем оживление уже весной и сейчас можем констатировать, что в наших проектах объемы продаж достигают примерно 50% от довоенного уровня. 40% сделок приходится на квадратные метры с высокой степенью готовности, причем 20% из них относятся к покупке жилья с ремонтом от девелопера. Еще 30% сделок приходится на жилые дома с готовностью 50% и выше и 20% – на объекты на ранних стадиях строительства. Следует понимать, что еще год назад украинцы не готовы были инвестировать на начальных циклах проектов, их пугала неопределенность: достроят или нет.
Именно поэтому нашей первоочередной задачей и вызовом было возобновить строительство и продолжить строить теми темпами, к которым привыкли наши инвесторы. Мы одними из первых в киевском регионе возобновили работы на площадках еще в июне 2022 года, буквально через два месяца, как россияне отступили, и это дало свои результаты.
Уже осенью мы почувствовали, как люди, которые видят реальную динамику, возвращаются к своим обязательствам, начали заходить платежи по рассрочкам, потому что никто не сомневался, куда уходят его деньги. Настоящая динамика становится маркером и для нового покупателя и инвестора.
Для понимания: если в начале полномасштабного вторжения по договорам рассрочки только 10% платили исправно, то теперь эта цифра достигает 50%. Ровно половина купивших у нас недвижимость не ждет завершения войны и уже выполняет свои обязательства. Работаем над тем, чтобы до конца года процент уплачивающих по договорам рассрочки был на уровне 80-90%.
Индикатором, подтверждающим, что мы двигаемся в правильном направлении, является тот факт, что к нам уже пятый месяц подряд возвращается частный инвестор, а эта категория в структуре спроса на рынке сейчас ограничена и крайне выборочная. Для нас выполнение обязательств, реальная строительная динамика и качество продукта – маркеры, по которым они выбирают, возвращаться ли на рынок и к кому идти.
Начинали ли вы работу над новыми проектами? Насколько это сейчас сложно (из-за нового законодательства) и готовы ли люди вкладывать деньги «в котлован»?
– Первый год полномасштабной войны мы сосредоточились на том, чтобы возобновить строительство и выполнять те обязательства, которые взяли на себя раньше. Требовалось сфокусироваться на вызовах времени. Конечно, это и смена логистических цепочек по строительным материалам, а значит, удорожание, и энергетический террор, который был с нами весь холодный период года, мешал работать и приходилось искать альтернативные источники и возможности, как ни останавливаться.
Почти нулевые продажи на рынке в этот период – это тоже вызов, для нас психологический, конечно, а для многих игроков, я знаю, это просто прямая угроза существованию. Наша финансовая модель построена таким образом, что у нас нет глубокой зависимости от постоянных поступлений денег инвесторов, мы не играем в перекрестное финансирование площадок и очень негативно относимся к вопросам переливания денег из проекта в проект.
Но строить, когда у тебя продается условно 10-12 квартир в месяц против десятков, как было до войны, конечно морально сложно. Хотя мы отлично понимали, что этот период не навсегда, зная потенциал украинского рынка и реальную потребность в жилье.
Какие изменения произошли в «портрете» украинского инвестора в первичке? Кто сейчас инвестирует в новостройки и как эти люди выбирают интересующие их проекты? Что для них важно – и корректируете ли вы собственные проекты и рыночную стратегию, учитывая эти изменения?
– Сегодня покупатель, как никогда раньше, обращает внимание не просто на отдельные показатели – локацию, формат, транспортную доступность, инфраструктуру, а оценивает проект комплексно. Он покупает территорию для жизни и развития. Ему важна полифункциональность инфраструктуры, продуманная под ежедневные нужды, а не родившаяся искусственно в голове архитекторов-проектировщиков. Важная инфраструктура безопасности, в том числе энергетическая, а также сервисная составляющая, дополнительные уровни комфорта, связанные с добавленной стоимостью: консьерж, обслуживание, коммьюнити центры с разными уровнями досуга и т.д.
Мы всегда подходили к созданию продукта с позиции комплексного развития территории для жизни, развития и комфорта наших обитателей, поэтому менять и искусственно докручивать не приходится.
Вопрос безопасности имеет три уровня: личный, энергетический и коллективный. За первый отвечает система контроля доступа, закрытая территория, наблюдение, охрана.
За второй – наши решения, связанные с альтернативными источниками энергии. В частности, геотермальными насосами (объемы потребления отопления можно сократить благодаря им по меньшей мере на 40%, а энергопотребление на примерно 35 кВт-ч на кв. м), которые мы планируем использовать при строительстве многоквартирного жилья.
Также есть новое поколение стекла высокого качества с магнетронным напылением, позволяющим солнечному свету проникать внутрь помещения, в то же время не пропуская солнечное тепло. Это прочная термостойкая минеральная вата мирового бренда Rockwool, обеспечивающая оптимальный внутренний микроклимат, не препятствуя естественной диффузии излишков водяного пара и демонстрируя высокие термоизоляционные свойства. И еще многие другие инженерные решения, которые мы применяем.
А вот за третий уровень безопасности – коллективную безопасность – отвечает принцип коммьюнити и квартальной застройки. Как это реализовано, например, у нас в ЖК Lucky Land – когда внутри комплекса создается экосистема для взаимодействия соседей и развития культуры добрососедства, и в то же время по периметру сохраняются социальные доминанты для жителей всего района. Тогда комплекс воспринимается не как чужое или другое, а часть своего микрорайона, новый центр тяжести, место силы и взаимодействия. Это помогает гармонично вписывать новую застройку в урбанистический фон.
Как вы оцениваете эффективность программы єОселя? Сбылись ли ваши ожидания от нее?
– У этой программы вполне возможно все шансы действительно стать драйвером строительной отрасли со средним мультипликатором 7,8 грн ВВП. Правда, с одной поправкой: вряд ли в этом или в следующем году. Расширение ипотечной программы – это скорее игра в долгую, на будущее, чтобы выиграть время для строительной отрасли на переформатирование и перезапуск процессов.
Рынку давно надо наконец отбросить идею о чудодейственной «финансовой костыле», которая здесь и сразу все «починит» и вернет платежеспособный спрос до довоенного уровня «уже завтра». Следует быть реалистами: успех программы будет напрямую зависеть от объема ее финансирования, а также от скорости выделения целевых средств распорядителем непосредственно банкам-партнерам.
Сейчас именно баланс доступных средств и скорость их выделения банкам – две ключевые проблемы, тормозящие действенность программы. И это вполне прогнозируемо: в стране, где объем уничтоженной инфраструктуры по предварительным данным оценивается в $411 млрд, где более 170 тыс. жилых домов разрушены, и ежедневно враг продолжает наносить удары, есть статьи расходов значительно насущнее полноценного финансирования программы.
Я считаю, что больший потенциал на этом этапе у программ длительной рассрочки от девелопера. Например, мы предлагаем квартиры в рассрочку до 7 лет с авансом от 20% стоимости. По состоянию на сегодняшний день в структуре сделок компании 28% приходится на покупку за полную стоимость, а остальные – на рассрочку.
Чего ждать от цен на новостройки до конца года и в следующем году? К чему нам всем готовиться?
– Никогда не был оракулом, а в условиях тотальной неопределенности, когда черные лебеди – это уже не что-то из всемирно известной книги Талеба, а наша действительность, любые прогнозы выглядят несколько странно. Вместе с тем, мы можем делать определенные предположения, опираясь на опыт и понимание рынка.
Я вынесу за скобки нашу Победу (это вопрос времени, конечно, но когда она будет, мне неизвестно) и скажу, что учитывая средневзвешенный рост себестоимости строительства около 40% с начала года и сдерживающий фактор в виде ограниченного платежеспособного спроса, нас ждет умеренный рост цен в гривне До конца года, думаю, это будет еще 10-15%.
Следующий год будет напрямую зависеть от успехов ВСУ на фронте, дипломатов на международном уровне и ситуации с экономикой страны. Потенциал у рынка недвижимости колоссальный: учтите, что более 170 тыс. жилых домов разрушены и ежедневно враг продолжает наносить удары, то есть жилищный вопрос будет стоять очень и очень остро.
Как вы смотрите в 2024, какие вызовы и перспективы уже видите?
Наш главный приоритет сейчас – Победа и ее приближение всеми возможными способами. Если вернуться к рынку, то главным вызовом будет наращивание объемов реального спроса и продаж, возврат к довоенным показателям – это первый этап.
Далее – переформатирование рынка из принципа «строить, чтобы продавать» в «продукт и ценность для покупателя – приоритет». И здесь не обойтись без изучения реальных запросов покупателя, особенностей территории застройки, ее потенциала, сотрудничества с лучшими архитекторами-проектировщиками, понимания принципов человекоцентрического девелопмента.
Кстати, именно восстановление по принципам Smart-восстановления и человекоцентрического девелопмента увеличит шанс вернуть домой 4,5 млн. украинцев, которые сейчас находятся в других странах. Она означает, что мы заходим на деоккупированные территории и начинаем поэтапное и комплексное их восстановление в соответствии с тем, какими мы их хотим видеть в будущем.
Процесс ясен: инженерные коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность общества, инфраструктура и места социального тяготения, в частности социально-бытовые объекты, сфера услуг, сервисы, а также жилье.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал!
Комментарии