Олександр Насіковський, співзасновник та керівний партнер групи компаній DIM
Які основні процеси ви зараз спостерігаєте на ринку первинки? Які труднощі доводиться долати – і які вже подолали?
– Ми зараз перебуваємо у фазі стриманого оптимізму, спостерігаючи, як від кінця березня завдяки синергії наших дій, успіху ЗСУ на фронті та спецоперацій на росії, купівельна активність на первинному ринку нерухомості поступово відновлюється.
Що стосується реального попиту, то ми фіксуємо пожвавлення вже з весни і зараз можемо констатувати, що в наших проєктах об’єми продажів сягають приблизно 50% від довоєнного рівня. 40% угод припадає на квадратні метри з високою ступінню готовності, причому 20% з них стосуються купівлі житла з ремонтом від девелопера. Ще 30% угод припадає на житлові будинки із готовністю 50% і вище, і 20% – на об’єкти на ранніх стадіях будівництва. Треба розуміти, що ще рік тому українці не готові були інвестувати на початкових циклах проєктів, їх лякала невизначеність: добудують чи ні.
Саме тому нашим першочерговим завданням і викликом було – поновити будівництво і продовжити будувати тими темпами, до яких звикли наші інвестори. Ми одними з перших в київському регіоні відновили роботи на майданчиках ще в червні 2022 року, буквально за два місяці, як росіяни відступили, і це дало свої результати.
Вже восени ми відчули, як люди, які бачать реальну динаміку, повертаються до своїх зобов’язань, почали заходити платежі за розтермінуваннями, бо ніхто не сумнівався, куди йдуть його гроші. Реальна динаміка стає маркером і для нового покупця та інвестора.
Для розуміння: якщо на початку повномасштабного вторгнення за договорами розтермінування лише 10% сплачували справно, то тепер ця цифра сягає 50%. Рівно половина тих, хто купив у нас нерухомість, не чекає завершення війни і вже виконує свої зобов’язання. Працюємо над тим, щоб до кінця року відсоток тих, хто сплачує за договорами розтермінування, був на рівні 80-90%.
Індикатором, який підтверджує, що ми рухаємось у правильному напрямку є той факт, що до нас вже п’ятий місяць поспіль повертається приватний інвестор, а ця категорія в структурі попиту на ринку зараз обмежена і вкрай вибіркова. Для нас виконання зобов’язань, реальна будівельна динаміка та якість продукту – маркери, за якими вони обирають, чи повертатись на ринок і до кого йти.
Чи починали ви роботу над новими проєктами? Наскільки це зараз складно (через нове законодавство) та чи готові люди вкладати гроші «в котлован»?
– Перший рік повномасштабної війни ми зосередились на тому, щоб відновити будівництво і виконувати ті зобов’язання, які взяли на себе раніше. Потрібно було сфокусуватись на викликах часу. Звичайно, це і зміна логістичних ланцюжків по будівельних матеріалах, а отже здорожчання, і енергетичний терор, який був із нами увесь холодний період року, заважав працювати і доводилось шукати альтернативні джерела і можливості, як не зупинятись.
Майже нульові продажі на ринку в цей період – це теж виклик, для нас більше психологічний, звичайно, а для багатьох гравців, я знаю, це просто пряма загроза існуванню. Наша фінансова модель побудована таким чином, що ми не маємо глибокої залежності від постійних надходжень грошей інвесторів, ми не граємось у перехресне фінансування майданчиків і дуже негативно ставимось до питань переливання грошей із проєкту в проєкт.
Але будувати, коли в тебе продається умовно 10-12 квартир на місяць проти десятків, як було до війни, звичайно, морально складно. Хоча ми чудово розуміли, що цей період не назавжди, знаючи потенціал українського ринку та реальну потребу в житлі.
Які зміни відбулися в «портреті» українського інвестора у первинку? Хто зараз інвестує у новобудови і як ці люди обирають цікаві для них проєкти? Що для них важливо – і чи коригуєте ви власні проєкти та ринкову стратегію, з огляду на ці зміни?
– Сьогодні покупець, як ніколи раніше, звертає увагу не просто на окремі показники – локація, формат, транспортна доступність, інфраструктура, а оцінює проєкт комплексно. Він купує територію для життя та розвитку. Йому важлива поліфункціональність інфраструктури, продумана під щоденні потреби, а не народжена штучно в голові архітекторів-проєктувальників. Важлива інфраструктура безпеки, зокрема енергетичної, а також сервісна складова, додаткові рівні комфорту, пов’язані із доданою вартістю: консьєрж, обслуговування, ком’юніті центри з різними рівнями дозвілля тощо.
Ми завжди підходили до створення продукту з позиції комплексного розвитку території для життя, розвитку та комфорту наших мешканців, тому змінювати і щось штучно докручувати не доводиться.
Питання безпеки має три рівні: особиста, енергетична та колективна. За першу відповідає система контролю доступу, закрита територія, спостереження, охорона.
За другу – наші рішення, пов’язані з альтернативними джерелами енергії. Зокрема геотермальними насосами (обсяги споживання опалення можна скоротити завдяки ним щонайменше на 40%, а енергоспоживання на приблизно 35 кВт‐год на кв. м), які ми плануємо використовувати при будівництві багатоквартирного житла.
Також є нове покоління скла високої якості з магнетронним напиленням, яке дозволяє сонячному світлу проникати всередину приміщення, у той самий час не пропускаючи сонячне тепло. Це міцна термостійка мінеральна вата світового бренду Rockwool, яка забезпечує оптимальний внутрішній мікроклімат, не перешкоджаючи природній дифузії надлишків водяної пари та демонструючи високі термоізоляційні властивості. І ще багато інших інженерних рішень, які ми застосовуємо.
А ось за третій рівень безпеки – колективну безпеку – відповідає принцип ком’юніті та квартальної забудови. Як це реалізовано, наприклад, у нас в ЖК Lucky Land – коли всередині комплексу створюється екосистема для взаємодії сусідів та розбудови культури добросусідства, і водночас по периметру зберігаються соціальні домінанти для мешканців всього району. Тоді комплекс сприймається не як чуже чи інше, а як частина свого мікрорайону, новий центр тяжіння, місце сили та взаємодії. Це допомагає гармонійно вписувати нову забудову в урбаністичне тло.
Як ви оцінюєте ефективність програми єОселя? Чи справдилися ваші очікування від неї?
– У цієї програми цілком можливо є всі шанси справді стати драйвером будівельної галузі із середнім мультиплікатором 7,8 грн ВВП. Щоправда, з однією поправкою: навряд чи в цьому чи навіть в наступному році. Розширення іпотечної програми – це швидше гра в довгу, на майбутнє, щоб виграти час для будівельної галузі на переформатування і перезапуск процесів.
Ринку давно треба нарешті відкинути ідею про чудодійну «фінансову милицю», яка тут і одразу все «полагодить» і поверне платоспроможний попит до довоєнного рівня «вже завтра». Треба бути реалістами: успіх програми буде напряму залежати від обсягу її фінансування, а також від швидкості виділення цільових коштів розпорядником безпосередньо банкам-партнерам.
Зараз саме баланс доступних коштів та швидкість їх виділення банкам – дві ключові проблеми, які гальмують дієвість програми. І це цілком прогнозовано: в країні, де обсяг знищеної інфраструктури за попередніми даними оцінюється в $411 млрд, де понад 170 тис. житлових будинків зруйновано, і щодня ворог продовжує завдавати удари, є статті витрат значно нагальніші за повносправне фінансування програми.
Я вважаю, що більший потенціал на цьому етапі у програм тривалого розтермінування від девелопера. Наприклад, ми пропонуємо квартири на виплат до 7 років з авансом від 20% вартості. Станом на зараз в структурі угод компанії 28% припадає на купівлю за повну вартість, а решта – на розтермінування.
Чого чекати від цін на новобудови до кінця року та в наступному році? До чого нам всім готуватись?
– Ніколи не був оракулом, а в умовах тотальної невизначеності, коли чорні лебеді – це вже не щось з всесвітньо відомої книги Талеба, а наша дійсність, будь-які прогнози виглядають трохи дивно. Разом з тим ми можемо робити певні припущення, спираючись на досвід та розуміння ринку.
Я винесу за дужки нашу Перемогу (це питання часу, звісно, але коли вона буде, мені невідомо) і скажу, що враховуючи середньозважене зростання собівартості будівництва близько на 40% від початку року і стримувальний фактор у вигляді обмеженого платоспроможного попиту, на нас чекає помірне зростання цін в гривні. До кінця року, гадаю, це буде ще 10-15%.
Наступний рік буде напряму залежати від успіхів ЗСУ на фронті, дипломатів на міжнародному рівні та ситуації з економікою країни. Потенціал у ринку нерухомості колосальний: врахуйте, що понад 170 тис. житлових будинків зруйновано і щодня ворог продовжує завдавати удари, тобто житлове питання стоятиме дуже і дуже гостро.
Як ви дивитесь у 2024 рік, які виклики та перспективи вже бачите?
Наш головний пріоритет зараз – Перемога і її наближення усіма можливими способами. Якщо повернутись до ринку, то головним викликом буде нарощення обсягів реального попиту та продажів, повернення до рівня довоєнних показників – це перший етап.
Далі – переформатування ринку з принципу «будувати, щоб продавати» до «продукт та його цінність для покупця – пріоритет». І тут не обійтись без вивчення реальних запитів покупця, особливостей території забудови, її потенціалу, співпраці з найкращими архітекторами-проєктувальниками, розуміння принципів людиноцентричного девелопменту.
До речі, саме відбудова за принципами Smart-відновлення та людиноцентричного девелопменту збільшить шанс повернути додому ті 4,5 млн українців, які зараз знаходяться в інших містах. Вона означає, що ми заходимо на деокуповані території та починаємо поетапне і комплексне їхнє відновлення відповідно до того, якими ми їх хочемо бачити в майбутньому.
Процес зрозумілий: інженерні комунікації, які забезпечують життєдіяльність громади, інфраструктура та місця соціального тяжіння, зокрема соціально-побутови об’єкти, сфера послуг, сервіси, а також житло.
Хочете отримувати актуальні новини про ринок нерухомості першими?
Підписуйтесь на наш Telegram-канал!
Коментарі