Читайте также:
Земля или квартира: куда лучше инвестировать свои деньги?
Даже снижение процентных ставок по ипотечным кредитам не способствует активизации притока инвестиций на первичный рынок жилья. Одна из причин этой негативной тенденции — множество механизмов финансирования строительства, которые не урегулированы законодательством и которые государство не может контролировать.На сегодня Закон «Об инвестиционной деятельности» гласит, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта или его части. Кроме того, застройщики используют на практике предварительные и инвестиционные договоры, а также договоры купли-продажи имущественных прав.
Возникает вопрос: а не много ли этих механизмов, и может ли хоть кто-то осуществлять контроль за выполнением условий заключенных договоров? Ответ очевиден — нет.
Все европейские страны используют только по одному инструменту финансирования строительства. Например, в Германии инвестор заключает договор не с застройщиком, а с финансовым учреждением, контролирует ход строительства и перечисляет деньги в соответствии с графиком выполненных работ.
В Италии наоборот — инвестор заключает договор с застройщиком, который, в свою очередь, должен получить поручительские гарантии от банка, страховой компании или финансового посредника на обеспечение выполнения им своих обязательств. Гаранты должны быть членами Фонда солидарности покупателей объектов незавершенного строительства, функционирующего при Министерстве экономики и финансов и формирующегося за счет их обязательных взносов. Целью этого фонда является выплата компенсации инвесторам в случае недостраивания объекта.
Основным видом договоров о привлечении средств на строительство жилья во Франции является соглашение о купле-продаже недвижимости в будущем состоянии готовности. По условиям этого соглашения застройщик обязан предоставить финансовые гарантии завершения строительства, предоставляемые банком или страховой компанией. Кроме того, стандартной практикой во Франции является страхование скрытых дефектов объекта сроком до 10 лет.
Ни один механизм, предусматривающий прямые договоры с застройщиком, не способен защитить инвестиции
В Польше под каждый конкретный объект строительства открывается отдельный счет, на котором аккумулируются средства покупателей. И таким образом происходит контроль за целевым использованием средств со стороны банка. Кроме того, часть суммы замораживается, что позволяет частично вернуть деньги инвесторам или покупателям, если они откажутся от жилья или выразят желание поменять квартиру с большей площадью на меньшую. Перед перечислением денег со счета застройщику банк проверяет уровень готовности каждого из этапов строительства. Окончательный же расчет с ним банк осуществляет только после получения копии нотариально заверенного документа о передаче права собственности на жилье покупателю.
Использование единого механизма позволяет европейским странам унифицировать подходы и довести законодательство, регулирующее финансирование строительства, а соответственно и контроль со стороны государства, до совершенства.
Может ли Украина использовать имеющийся европейский опыт, и есть ли у нас реальные механизмы защиты инвестиций в строительство?
В 2003 году Верховная Рада приняла Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», основанный на опыте Германии и Польши в подходах к финансированию жилищного строительства. И сегодня это фактически единственный закон, устанавливающий четкие правила финансирования строительства и защиты прав инвесторов — путем использования механизма ФФС.
Так, согласно этому закону, управление финансированием строительства осуществляет компания — управитель ФФС. Именно ей застройщик регулярно отчитывается о выполненных работах. И именно на основе этих отчетов управляющий осуществляет финансирование строительства.
Также важно, что закон устанавливает ограничения относительно начала открытия финансирования строительства — оно может началось только после того, как застройщик получит документы, дающие ему право на производство строительных работ.
Согласно закону, застройщик сам определяет цену квадратного метра будущего объекта. Но при этом он же принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на его сооружение и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию, независимо от объема финансирования, которое поступит от управляющего. То есть, если на момент завершения строительства объекта в нем будет продано, например, только 70% квартир, застройщик обязан построить и ввести его в эксплуатацию за собственные средства.
В то же время управляющий ФФС контролирует соблюдением застройщиком обязательств по договору еще и с целью своевременного предотвращения возникновения рисковых ситуаций в процессе строительства вследствие действий последнего. И очень важно, что в случае выявления таких рисков, управляющий имеет право прекратить финансирование строительства, требовать расторжения договора с застройщиком, возвращения им всех направленных на финансирование строительства средств и возмещения причиненных убытков. В таких случаях управляющий также вправе сменить застройщика.
Кроме того, управляющий, согласно закону, должен формировать оперативный резерв для расчетов с доверителями (например, в случае, если доверитель захочет выйти из ФФС). После ввода объекта в эксплуатацию он перечисляет его застройщику, который также является определенной гарантией выполнения обязательств застройщиком.
Также важно, что закон обязывает заключать договор об участии в ФФС на основе типового договора, утвержденного НКЦБФР. Это минимизирует риск того, что в договор будут внесены несправедливые условия по отношению к доверителю.
И это далеко не все предохранители, которые предусматривает такой механизм финансирования строительства как ФФС.
Инвестору важно, каким образом государство защищает его инвестиции. И здесь нужно понимать, что ни один механизм, предусматривающий прямые договоры с застройщиком, не способен защитить инвестиции. Ведь в случае банкротства застройщика все его средства, включая инвестиции покупателей жилья, пойдут на погашение его обязательств.
Несколько иная ситуация при использовании механизма ФФС, когда средства инвесторов учитываются на отдельном счете, то есть отдельно от средств управляющего и застройщика. И в случае их банкротства, эти деньги не пойдут на погашение их обязательств, а будут использованы новым управляющим для продолжения строительства.
Вместе с тем существует настоятельная потребность в совершенствовании некоторых норм Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Во-первых, нужно более четко урегулировать процедуру смены управляющим застройщика, поскольку сегодня на практике возникают сложности с разрешительной документацией на строительство и правами на землю.
Во-вторых, требует совершенствования механизм контроля за деятельностью застройщиков.
Так, в законе предусмотрено, что местные государственные администрации и исполнительные органы местных советов обеспечивают применение к застройщикам, нарушающим обязательства, мер воздействия в пределах и порядке, определенных законодательством. Вместе с тем такими полномочиями указанные органы фактически не наделены.
Поэтому все эти вопросы требуют скорейшего решения, иначе доверие к первичному рынку жилья так и останется очень низкой, а скандалы с недостроями и в дальнейшем будут иметь место.
www.zagorodna.com
Комментарии