Навіть зниження відсоткових ставок за іпотечними кредитами не сприяє активізації притоку інвестицій на первинний ринок житла. Одна з причин цієї негативної тенденції — безліч механізмів фінансування будівництва, які не врегульовані законодавством і які держава не може контролювати.На сьогодні Закон «Про інвестиційну діяльність» говорить, що інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта чи його частини. Крім того, забудовники використовують на практиці попередні та інвестиційні договори, а також договори купівлі-продажу майнових прав.
Постає питання: а чи не забагато цих механізмів, і чи може бодай хтось здійснювати контроль за виконанням умов укладених договорів? Відповідь очевидна — ні.
Усі європейські країни використовують лише по одному інструменту фінансування будівництва. Наприклад, в Німеччині інвестор укладає договір не із забудовником, а з фінансовою установою, яка контролює хід будівництва та перераховує гроші відповідно до графіку виконаних робіт.
В Італії навпаки — інвестор укладає договір із забудовником, який, в свою чергу, повинен отримати поручительські гарантії від банку, страхової компанії або фінансового посередника на забезпечення виконання ним своїх зобов’язань. Гаранти повинні бути членами Фонду солідарності покупців об'єктів незавершеного будівництва, яке функціонує при Міністерстві економіки і фінансів і формується за рахунок їхніх обов’язкових внесків. Метою цього фонду є виплата компенсації інвесторам у випадку недобудови об'єкту.
Основним видом договорів про залучення коштів на будівництво житла у Франції є угода про купівлю-продаж нерухомості у майбутньому стані готовності. За умовами цієї угоди забудовник зобов’язаний надати фінансові гарантії завершення будівництва, які надаються банком або страховою компанією. Крім того, стандартною практикою у Франції є страхування прихованих дефектів об'єкта терміном до 10 років.
У Польщі під кожен конкретний об'єкт будівництва відкривається окремий рахунок, на якому акумулюються кошти покупців. І таким чином відбувається контроль за цільовим використанням коштів зі сторони банку. Крім того, частина суми заморожується, що дозволяє частково повернути гроші інвесторам або покупцям, якщо вони відмовляться від житла або матимуть бажання поміняти квартиру з більшою площею на меншу. Перед перерахуванням грошей з рахунку забудовнику банк перевіряє рівень готовності кожного з етапів будівництва. Остаточний же розрахунок з ним банк здійснює лише після отримання копії нотаріально засвідченого документу про передання права власності на житло покупцю.
Використання єдиного механізму дозволяє європейським країнам уніфікувати підходи та довести законодавство, що регулює фінансування будівництва, а відповідно і контроль з боку держави, до досконалості.
Чи може Україна використати наявний європейський досвід, і чи є у нас реальні механізми захисту інвестицій у будівництво?
В 2003 році Верховна Рада прийняла Закон «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який базувався на досвіді Німеччини та Польщі в підходах до фінансування житлового будівництва. І на сьогодні це, фактично, єдиний закон, що встановлює чіткі правила фінансування будівництва та захисту прав інвесторів — шляхом використання механізму ФФБ.
Так, згідно цього закону, управляння фінансуванням будівництва здійснює компанія — управитель ФФБ. Саме їй забудовник регулярно звітує про виконані роботи. І саме на основі цих звітів управитель здійснює фінансування будівництва.
Також важливо, що закон встановлює обмеження щодо початку відкриття фінансування будівництва — воно може розпочалося тільки після того, як забудовник отримає документи, що дають йому право на виконання будівельних робіт.
Згідно закону, забудовник сам визначає ціну квадратного метра майбутнього об'єкту. Але при цьому він же приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на його спорудження та зобов’язаний своєчасно ввести його в експлуатацію, незалежно від обсягу фінансування, яке надійде від управителя. Тобто, якщо на момент завершення будівництва об'єкту в ньому буде продано, наприклад, лише 70% квартир, забудовник зобов’язаний збудувати та буде ввести його в експлуатацію за власні кошти.
Водночас управитель ФФБ контролює дотриманням забудовником зобов’язань за договором ще й з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій останнього. І дуже важливо, що у разі виявлення таких ризиків, управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору з забудовником, повернення ним усіх спрямованих на фінансування будівництва коштів та відшкодування заподіяних збитків. У таких випадках управитель також має право змінити забудовника.
Крім того, управитель, відповідно до закону, повинен формувати оперативний резерв для розрахунків із довірителями (наприклад, на випадок, якщо довіритель захоче вийти з ФФБ). Після введення об'єкту в експлуатацію він перераховує його забудовнику, що також є певною гарантією виконання зобов’язань забудовником.
Також важливо, що закон зобов’язує укладати договір про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого НКЦПФР. Це мінімізує ризик того, що в договір будуть внесені несправедливі умови по відношенню до довірителя.
І це далеко не всі запобіжники, які передбачає такий механізм фінансування будівництва як ФФБ.
Інвестору важливо, яким чином держава захищає його інвестиції. І тут потрібно розуміти, що жоден механізм, що передбачає прямі договори із забудовником, не здатен захистити інвестиції. Адже у разі банкрутства забудовника всі його кошти, включаючи інвестиції покупців житла, підуть на погашення його зобов’язань.
Дещо інша ситуація при використанні механізму ФФБ, коли кошти інвесторів обліковуються на окремому рахунку, тобто окремо від коштів управителя та забудовника. І у разі їх банкрутства, ці гроші не підуть на погашення їхніх зобов’язань, а будуть використані новим управителем для продовження будівництва.
Разом з тим існує нагальна потреба у вдосконаленні деяких норм Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
По-перше, потрібно більш чітко врегулювати процедуру заміни управителем забудовника, оскільки сьогодні на практиці виникають складнощі з дозвільною документацією на будівництво та правами на землю.
По-друге, потребує вдосконалення механізм контролю за діяльністю забудовників.
Так, в законі передбачено, що місцеві державні адміністрації та виконавчі органи місцевих рад забезпечують застосування до забудовників, що порушують зобов’язання, заходів впливу в межах та порядку, визначених законодавством. Разом з тим такими повноваженнями зазначені органи фактично не наділені.
Тому усі ці питання вимагають якнайшвидшого вирішення, інакше довіра до первинного ринку житла так і залишиться дуже низькою, а скандали з недобудовами й надалі матимуть місце.
www.zagorodna.com/uk
Коментарі