Кому принадлежит земля?
В этот раз забор появился по улице Героев Днепра между домами 81 и 69. Это один из немногих свободных земельных участков под строительство многоквартирного дома рядом с набережной. В то же время на информационном стенде отмечено, что на этом месте строят не многоквартирный дом, а домик для охраны и трансформаторную подстанцию.
Этот земельный участок площадью более 0,5 гектара принадлежит Черкасскому городскому совету. В прошлом году департамент архитектуры и градостроительства провел аукцион по покупке права аренды участка сроком на 49 лет. Ее целевое предназначение – под строительство многоквартирных жилых домов.
Участие в торгах приняли 11 участников, а в результате аукциона ожидаемая стоимость аренды выросла почти в 20 раз - со 189 тысяч гривен до 3,5 млн гривен.
Торги прошли в конце июля прошлого года, а уже в сентябре был подписан договор с победителем - обществом "Лидерснабстрой". Согласно подписанному соглашению, он должен в течение пяти дней с момента подписания договора внести в бюджет всю годовую сумму, предусмотренную договором аренды, а также в течение последующих лет вносить аналогичные суммы арендных платежей.
Арендатор земельного участка "Лидерснабстрой" - компания, зарегистрированная в Красной Слободе. Ее директором является Олег Черненко, а бенефициаром отмечен Альберт Норченко. Именно этот бизнесмен связан с рядом застроек в городе, которые в последнее время приобретают статус скандальных.
Почему трансформаторная подстанция вместо жилого дома?
По результатам аукциона, цена на аренду соответствующего участка выросла в несколько десятков раз и составляет более 50% его нормативной оценки. Строительство жилого дома требует нескольких лет, кроме того, размер участка позволяет разместить здесь не один дом. Соответственно, на их строительство уходит несколько строительных сезонов. Учитывая стоимость аренды земельного участка, для получения более высоких доходов застройщику, оптимизируя расходы, нужно либо ускорять строительство, либо принимать меры по уменьшению стоимости аренды. В то же время эта застройка выглядит так, будто предприятие-арендатор, принадлежащий Норченко, решило выбрать оба пути одновременно.
22 ноября прошлого года им были получены градостроительные условия и ограничения на строительство на этом участке трансформаторной подстанции и домика для охраны, поэтому на участке началось строительство. Разрешения на строительство здесь жилых домов или на их проектирование подрядчик так и не получал и, судя по всему, пока он ему не нужен.
В достаточно динамичном режиме на месте уже появились очертания будущего охраняемого здания. Характерной чертой является фактическое отсутствие какого-либо фундамента, следовательно, здание вряд ли капитально и будет оставаться на этом месте в течение длительного времени.
В то же время договором аренды, подписанным между департаментом архитектуры и градостроительства Черкасского городского совета и арендатором, предусмотрено, что в случае приобретения другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, действие договора прекращается, а арендатор не обязуется. обязан продолжать платить 3,5 млн гривен ежегодно. И здесь начинается самое важное.
Что дальше? Возможно развитие схемы
Последующие действия подрядчика возможны в минимум четырех направлениях. Подробно описываем каждый из них.
Вариант 1. Подрядчик завершает на этом участке строительство трансформаторной подстанции, а также здания для охраны и со временем начинает строительство жилого дома. В таких условиях он обязан платить в бюджет предусмотренные условиями договора 3,5 млн гривен арендных платежей ежегодно. Вероятность такого сценария достаточно низкая, учитывая, что построить соответствующие объекты он мог бы в рамках строительства многоэтажки, впрочем пока никаких разрешительных документов на возведение ключевого объекта арендатор не получал и даже не обращался за ними.
Вариант 2. Подрядчик завершает строительство на этом участке трансформаторной подстанции, а также дом охраны. Далее право собственности на эти объекты переходит к другому юридическому лицу, а "Лидерснабстрой" со своей стороны отказывается от аренды участка. Согласно действующему законодательству владелец имущества приобретает право аренды на участки на тех же условиях, что и у предшественника.
Но есть нюанс, заложенный именно в договоре аренды соответствующего участка. В соответствии с ним действие договора прекратится при переходе права собственности на объект на арендованном участке. Таким образом "Лидерснабстрой" сможет считать действие договора прекращенным. Преемником уже новый владелец объектов недвижимости на указанном земельном участке обращается в городской совет и возобновляет право аренды уже на собственное имя без проведения конкурентных торгов. Действующее законодательство закрепляет за ним приоритетное право аренды или выкупа участка.
Из-за особенностей договора аренды будущий владелец недвижимости не обязательно должен арендовать участок на тех же условиях, что и предыдущий арендатор. По крайней мере, в этом убеждает столичный эксперт Григорий Могильный.
– Вариантов "спрыгнуть" очень много. Например, новый собственник земельного участка делает новый проект землеустройства на 0,01 гектара меньше или же два объекта переходят в собственность двух разных лиц. Тогда это уже совсем другой участок. Так, в любом случае, нужна воля местного совета, чтобы это все реализовать, – объяснил Григорий Могильный.
Черкасский юрист Максим Полишкевич со своей стороны отмечает, что реализация подобного варианта маловероятна без значительной коррупционной составляющей и весомой политической воли, о чем идет речь в материале.
Но в случае реализации именно этого варианта сумма годовых арендных платежей будет составлять не более 3% нормативной оценки, а это около 200 тысяч гривен в год вместо нынешних 3,5 млн гривен. На наш субъективный взгляд, это наиболее вероятный вариант развития событий, который позволит подрядчику возводить дома в течение необходимого ему срока, уменьшив в десятки раз затраты на арендную плату.
Вариант 3. Завершив возведение на этом участке объектов недвижимости, застройщик обращается в местный совет с просьбой произвести выкуп участка. С целью проведения аукциона в 2022 году участок был оценен в 6,2 млн. гривен. Учитывая количество участников аукциона и желающих его арендовать, предполагаем, что эта сумма существенно занижена и не соответствует рынку.
В то же время с целью продажи участок оценивает эксперт-оценщик. Во время своей работы оценщики в первую очередь ориентируются на стоимость аналогичных участков. Но здесь также есть нюанс – городской совет ни разу не осуществлял конкурентные продажи участков в соответствующем месте. И установить их реальную рыночную стоимость проблематично, что позволяет эксперту применять другие методы оценки, по результатам которых цена получается сомнительной.
Свидетельством этого являются проведенные земельные торги по Черкасскому городскому совету, когда стоимость участков росла во время аукциона в несколько раз. При использовании схемы с приоритетным выкупом ни о каком аукционе не пойдет речь, а цена будет фиксирована и определена экспертом.
Получив в собственность участок, застройщик сможет либо приступить к реализации собственных проектов, либо осуществить продажу участка другим застройщикам по выгодной для себя цене. Этот вариант развития событий мы также считаем маловероятным, поскольку требует от застройщика дополнительных многомиллионных инвестиций. Впрочем, эти инвестиции с существенным уделом вероятности могут окупиться в будущем.
Вариант 4. Еще недавно этот вариант мы вряд ли стали описывать, но, учитывая последние события и скандалы вокруг строительных фирм, связанных с Альбертом Норченко, также предполагаем и его.
Выстроив на территории арендованного земельного участка объекты недвижимости и получив их в собственность, арендатор сможет позволить себе со временем игнорировать любые обязательные платежи. В случае расторжения договора аренды в судебном порядке право на построенные объекты будет позволять ему в будущем в первую очередь претендовать на эту землю на уже более выгодных для себя условиях. А вернуться к освоению участка Норченко или его правопреемник может в любой удобный момент, подав соответствующее ходатайство о возобновлении права аренды участка.
Кроме воли депутатов, в этом случае нужны также положительные решения судов, в которые будет очевидно обращаться городской совет, защищая собственные интересы.
Комментарии