Це одна з небагатьох вільних земельних ділянок під будівництво багатоквартирного будинку поряд з набережною. Водночас на інформаційному стенді зазначено, що на цьому місці зводять не багатоквартирний будинок, а будиночок для охорони та трансформаторну підстанцію.
Кому належить ділянка?
Ця земельна ділянка площею дещо більше 0,5 гектара належить Черкаській міській раді. Водночас у минулому році департамент архітектури та містобудування провів аукціон з купівлі права оренди ділянки терміном на 49 років. Її цільове призначення – під будівництво багатоквартирних житлових будинків.
Участь у торгах взяли 11 учасників, а в результаті аукціону очікувана вартість оренди зросла у майже 20 разів – з 189 тисяч гривень до 3,5 млн гривень.
Торги відбулися наприкінці липня минулого року, а вже у вересні був підписаний договір із переможцем – товариством “Лідерпостачбуд”. Відповідно до підписаної угоди він мав протягом п’яти днів з моменту підписання договору внести до бюджету всю річну суму, передбачену договором оренди, а також протягом наступних років вносити аналогічні суми орендних платежів.
Орендар земельної ділянки “Лідерпостачбуд” – компанія, зареєстрована у Червоній Слободі. Її директором є Олег Черненко, а бенефіціаром зазначений Альберт Норченко. Саме цей бізнесмен пов’язаний із низкою забудов у місті, які останнім часом набувають статусу скандальних.
Чому трансформаторна підстанція замість житлового будинку?
За результатами аукціону, ціна на оренду відповідної ділянки зросла у кілька десятків разів і становить понад 50 % її нормативної оцінки. Зведення житлового будинку потребує кількох років, крім того, розмір ділянки дозволяє розмістити тут не один будинок. Відповідно, на їхнє будівництво потрібно декілька будівельних сезонів. Враховуючи вартість оренди земельної ділянки, для отримання вищих прибутків забудовнику, оптимізуючи витрати, потрібно або прискорювати будівництво, або вживати заходів зі зменшення вартості оренди. Водночас ця забудова має такий вигляд ніби підприємство-орендар, що належить Норченку, вирішило обрати обидва шляхи одночасно.
22 листопада минулого року ним було отримано містобудівні умови та обмеження на зведення на цій ділянці трансформаторної підстанції та будиночка для охорони, тому на ділянці розпочалося будівництво. Дозволу на зведення тут житлових будинків або ж на їхнє проєктування підрядник так і не отримував і, судячи з усього, поки він йому непотрібний.
У доволі динамічному режимі на місці вже з’явилися обриси майбутньої будівлі для охорони. Характерною рисою є фактична відсутність будь-якого фундаменту, отже, будівля навряд є капітальною і залишатиметься на цьому місці протягом тривалого часу.
Водночас договором оренди, підписаним між департаментом архітектури та містобудування Черкаської міської ради та орендарем, передбачено, що у разі набуття іншою особою права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, дія договору припиняється, а орендар не зобов’язаний продовжувати сплачувати 3,5 млн гривень щорічно. І тут починається найважливіше.
Що далі? Можливий розвиток схеми
Наступні дії підрядника можливі у мінімум чотирьох напрямках. Детально описуємо кожен із них.
Варіант 1. Підрядник завершує на цій ділянці будівництво трансформаторної підстанції, а також будинку для охорони і з часом розпочинає будівництво житлового будинку. За таких умов він зобов’язаний сплачувати до бюджету передбачені умовами договору 3,5 млн гривень орендних платежів щорічно. Ймовірність такого сценарію є досить низькою, зважаючи на те, що побудувати відповідні об’єкти він міг би у межах будівництва багатоповерхівки, втім поки жодних дозвільних документів на зведення ключового об’єкта орендар не отримував і навіть не звертався за ними.
Варіант 2. Підрядник завершує будівництво на цій ділянці трансформаторної підстанції, а також будиночка охорони. Далі право власності на ці об’єкти переходить до іншої юридичної особи, а “Лідерпостачбуд” зі свого боку відмовляється від оренди ділянки. Згідно з чинним законодавством власник майна набуває право оренди на ділянки на тих самих умовах, що були у попередника.
Але є нюанс, закладений саме у договір оренди відповідної ділянки. Відповідно до нього дія договору припиниться у разі переходу права власності на об’єкт на орендованій ділянці. Таким чином “Лідерпостачбуд” матиме змогу вважати дію договору припиненим. Наступником кроком вже новий власник об’єктів нерухомості на зазначеній земельній ділянці звертається до міської ради і поновлює право оренди вже на власне ім’я без проведення конкурентних торгів. Чинне законодавство закріплює за ним пріоритетне право оренди або викупу ділянки.
Через особливості договору оренди майбутній власник нерухомості не обов’язково повинен орендувати ділянку на тих самих умовах, що і попередній орендар. Принаймні у цьому переконує столичний експерт Григорій Могильний.
– Варіантів “зіскочити” дуже багато. Наприклад, новий власник земельної ділянки робить новий проєкт землеустрою на 0,01 гектари менший або ж два об’єкти переходять у власність двох різних осіб. Тоді це вже зовсім інша ділянка. Так у будь-якому разі потрібна воля місцевої ради, аби це все реалізувати, – пояснив Григорій Могильний.
Черкаський юрист Максим Полішкевич зі свого боку зазначає, що реалізація подібного варіанту малоймовірна без значної корупційної складової та вагомої політичної волі, про що далі йдеться у матеріалі.
Та у разі реалізації саме цього варіанту сума річних орендних платежів складатиме не більше 3 % нормативної оцінки, а це близько 200 тисяч гривень на рік, замість теперішніх 3,5 млн гривень. На наш суб’єктивний погляд, це є найбільш ймовірним варіантом розвитку подій, який дозволить підряднику зводити будинки протягом необхідного йому терміну, зменшивши у десятки разів витрати на орендну плату.
Варіант 3. Завершивши зведення на цій ділянці об’єктів нерухомості, забудовник звертається до місцевої ради з проханням здійснити викуп ділянки. З метою проведення аукціону у 2022 році ділянка була оцінена у 6,2 млн гривень. Зважаючи на кількість учасників аукціону і охочих її орендувати, припускаємо, що ця сума є суттєво заниженою і не відповідає ринку.
Водночас із метою продажу ділянку оцінює експерт-оцінник. Під час своєї роботи оцінники насамперед орієнтуються на вартість аналогічних ділянок. Але тут також є нюанс – міська рада жодного разу не здійснювала конкурентного продажу ділянок у відповідному місці. І встановити їхню реальну ринкову вартість проблематично, що дозволяє експерту застосовувати інші методи оцінки, за результатом яких ціна виходить сумнівною.
Свідченням цього є проведені земельні торги Черкаською міською радою, коли вартість ділянок зростала під час аукціону у декілька разів. За умов використання схеми з пріоритетним викупом про жодний аукціон не йтиметься, а ціна буде фіксована та визначена експертом.
Отримавши у власність ділянку, забудовник зможе або розпочати реалізацію власних проєктів, або ж здійснити продаж ділянки іншим забудовникам за вигідною для себе ціною. Цей варіант розвитку подій ми також вважаємо малоймовірним, бо він потребує від забудовника додаткових багатомільйонних інвестицій. Втім, ці інвестиції з суттєвою долею ймовірності можуть окупитися у майбутньому.
Варіант 4. Ще донедавна цей варіант ми навряд стали описувати, але, зважаючи на останні події та скандали довкола будівельних фірм, пов’язаних з Альбертом Норченком, також припускаємо і його.
Збудувавши на території орендованої земельної ділянки об’єкти нерухомості і отримавши їх у власність, орендар зможе дозволити собі з часом ігнорувати будь-які обов’язкові платежі. У разі розірвання договору оренди у судовому порядку право на збудовані об’єкти дозволятимуть йому у майбутньому першочергово претендувати на цю землю на вже більш вигідних для себе умовах. А повернутися до освоєння ділянки Норченко або його правонаступник може у будь-який зручний для нього момент, подавши відповідне клопотання про поновлення права оренди ділянки.
Окрім волі депутатів, у цьому випадку потрібні також позитивні рішення судів, у які очевидно звертатиметься міська рада, захищаючи власні інтереси.
Коментарі