Почему рынок загородной недвижимости отстает, когда цены достигнут докризисного уровня?

Итоги 2 лет после начала кризиса подвели специалисты компании Blackwood. В нашем материале вы узнаете о том, почему рынок загородной недвижимости отстает на пару лет от городской, когда цены на недвижимости достигнут докризисного периода и в какую недвижимость стоит инвестировать сегодня.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований, подводя итоги прошедших двух лет, привела сравнительные данные поведения рынка во время последнего кризиса того, что произошел в стране 10 лет назад в 1998 году.

В процессе сравнения данных было отмечено, что цены во время первого кризиса упали на 45%, во время второго - лишь на 36%. Но при этом срок восстановления рынка до состояния докризисного уровня прогнозируется приблизительно одинаковый: 3 года понадобится рынку в целом для того, чтобы вернуться в первоначальное состояние. В сегменте элитной недвижимости этот процесс может быть более быстрым, и рынок восстановится за 2 года.

Разница в скорости восстановления рынка обусловлена, по мнению Ольги Широковой, отсутствием причин для скачкообразного роста цен на недвижимость, которые имели место после кризиса 1998 года. Тогда большое влияние оказал принятый Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве". Именно он обусловил резкий рост цен, который сократил время восстановления, не смотря на то, что цены на недвижимость в кризис упали почти в 2 раза. В нынешней ситуации, при отсутствии подобных факторов влияния рынок будет разогреваться намного медленнее.

Во время описания общих тенденций рынка загородной недвижимости было отмечено смещение Новорижского шоссе с лидирующих позиций. Это произошло из-за увеличения количества продаж участков без подряда, что позволило экном-классу занять более высокие позиции, и выдвинуло Симферопольское шоссе на первую строку подмосковных направлений, пользующихся спросом.

во время кризиса отмечалось отсутствие сезонного роста спроса, а так же резкое падение спроса во время сезонного спада покупательской активности
Увеличитьво время кризиса отмечалось отсутствие сезонного роста спроса, а так же резкое падение спроса во время сезонного спада покупательской активности
Если же внимательно посмотреть на графики спроса на рынке элитной недвижимости Москвы и Подмосковья, то можно отметить, что во время кризиса отмечалось отсутствие сезонного роста спроса, а так же резкое падение спроса во время сезонного спада покупательской активности. При этом графики показывают примерно одинаковые тенденции на рынке как в городе, так и в Подмосковье.

Однако стоит отметить, что уже весной 2010 года на рынке городской элитной недвижимости произошел значительный рост спроса. По мнению Ольги Широковой - это реализация отложенного спроса, имевшего место во время всего кризисного периода.

На вопросы о том, стоит ли инвестировать сейчас в недвижимость сегмента эконом Ольга Широкова ответила, что целесообразность зависит от срока инвестирования. По ее мнению при вложениях на срок от года до пяти лет в объекты, что строятся сейчас, можно будет получить инвестиции от вложений. А если рассматривать более долгосрочную перспективу, то необходимо учитывать большее количество рисков. Также существует перспектива смещения эконом-класса на новые территории, возможно за пределы МКАД. В этом случае объекты, выводимые на рынок в сегодняшние дни, могут проигрывать по цене тем, что будут строиться.

Оксана Дивеева, директор департамента продаж городской недвижимости, отметила, что спрос на новостройки сейчас выше. По статистике сделок, проводимых в компании, на рынке элитного жилья, и жилья бизнес-класса порядка 60% составляют сделки с новостройками. Наиболее популярными являются объекты стоимостью порядка 10 тысяч долларов за квадратный метр.

Это обусловлено тем, что девелоперы более живо реагируют на изменения рынка, как снижением цены, так и изменением планировок в строящихся объектах. И если в докризисный период постоянного роста цен на рынок выводились двухкомнатные квартиры, метраж которых составляет 130-140 квадратных метров, то сейчас на рынке застройщики снова стали предлагать квартиры такой площади с планировкой трехкомнатных. Инвесторы сегодня, по мнению Оксаны Дивеевой, это не те, кто ждет прибыли в 20% от вложенных средств, а желающие сохранить имеющиеся средства.

Также Оксана отметила возвращение ипотеки. Уровень спроса на ипотечное кредитование, как и уровень ставок, предлагаемых банком, еще не достигли своего докризисного уровня, но покупатели проявляют все больше интереса к возможности приобретения недвижимости с помощью заемных средств.

Выбирать застройщика сегодня при этом нужно обязательно ориентируясь на его репутацию
УвеличитьВыбирать застройщика сегодня при этом нужно обязательно ориентируясь на его репутацию
Выбирать застройщика сегодня при этом нужно обязательно ориентируясь на его репутацию. Оксана Дивеева прокомментировала это следующим образом: ознакомиться с полным пакетом документов, даже соответствующих всем прописанным нормам и регламентам - недостаточно. Необходимо иметь возможность посмотреть на предыдущие проекты, реализованные застройщиком. Только таким образом можно понять - насколько качественные коммуникации будут проведены в доме, какие материалы будут использованы.

Для вложений сегодня самым оптимальным является вариант, когда строительство объекта уже началось, и дом на 1-2 этажа уже возведен. А стоимость составляет порядка 8-12 тысяч долларов за квадратный метр. Естественно необходимо ориентироваться и на многие другие факторы (месторасположение, скорость ведения строительства и т.д.).

О восстановлении рынка загородной недвижимости говорил Тимур Сайфутдинов, управляющий директор блока жилой недвижимости компании Blackwood. Он отметил, что скорость восстановления загородного рынка значительно отстает от восстановления спроса на городскую недвижимость. Основной причиной этому является большее количество рисков при приобретении загородного жилья.

Наибольшим спросом сегодня пользуются готовые объекты, предложение на которые сейчас довольно ограничено. Также покупательский спрос переориентировался на вторичный рынок загородного жилья.

Имеющая тенденция не позволит девелоперам быстро завершить уже начатые проекты, и тем более начать новые. Именно поэтому восстановление рынка загородного жилья будет отставать на 2 - 3 года. На вопрос о том, когда возможно восстановление рынка загородной недвижимости Тимур заявил, что можно рассматривать 2013-14 годы, как возможные для того, чтобы говорить о том, что цены поднялись на докризисный уровень.

Тимур также отметил рост количества поселков, реализующих земельные участки без подряда. Причем растет не только их количество, но и близость к столице. Наиболее активным в этом плане является шоссе М2, где предложение участков без подряда сместилось со 100 до 80 километров до столицы, соответственно несколько выросла и цена такого предложения. Если говорить про бизнес-класс, то и на Новорижском шоссе, являющемся фаворитом в этом классе, тоже увеличивается количество предложений без подряда.
http://www.pro-n.ru