Чому ринок заміської нерухомості відстає, коли ціни досягнуть докризового рівня?

Підсумки 2 років після початку кризи підвели фахівці компанії Blackwood. У нашому матеріалі ви довідаєтеся про те, чому ринок заміської нерухомості відстає на кілька років від міської, коли ціни на нерухомості досягнуть докризового періоду і в яку нерухомість варто інвестувати сьогодні.

Ольга Широкова, директор департаменту консалтингу, аналітики і досліджень, підбиваючи підсумки минулих двох років, призвела порівняльні дані поведінки ринку під час останньої кризи того, що стався в країні 10 років тому в 1998 році.

У процесі порівняння даних було зазначено, що ціни під час першої кризи впали на 45%, під час другого - лише на 36%. Але при цьому термін відновлення ринку до стану докризового рівня прогнозується приблизно однаковий: 3 роки знадобиться ринку в цілому для того, щоб повернутися до попереднього стану. У сегменті елітної нерухомості цей процес може бути швидшим, і ринок відновиться за 2 роки.

Різниця у швидкості відновлення ринку обумовлена, на думку Ольги Широкова, відсутністю причин для стрибкоподібного росту цін на нерухомість, які мали місце після кризи 1998 року. Тоді великий вплив зробив прийнятий Федеральний закон № 214 "Про участь у пайовому будівництві". Саме він зумовив різке зростання цін, який скоротив час відновлення, не дивлячись на те, що ціни на нерухомість в кризу впали майже в 2 рази. У нинішній ситуації, при відсутності подібних факторів впливу ринок буде розігріватися набагато повільніше.

Під час опису загальних тенденцій ринку заміської нерухомості було відзначено зсув Новоризького шосе з лідируючих позицій. Це сталося через збільшення кількості продажів ділянок без підряду, що дозволило екном-класу зайняти більш високі позиції, і висунуло Сімферопольське шосе на перший рядок підмосковних напрямків, що користуються попитом.

під час кризи зазначалося відсутність сезонного зростання попиту, а так само різке падіння попиту під час сезонного спаду купівельної активності
Увелічітьво час кризи зазначалося відсутність сезонного зростання попиту, а так само різке падіння попиту під час сезонного спаду купівельної активності
Якщо ж уважно подивитися на графіки попиту на ринку елітної нерухомості Москви і Підмосков'я, то можна відзначити, що під час кризи зазначалося відсутність сезонного зростання попиту, а так само різке падіння попиту під час сезонного спаду купівельної активності. При цьому графіки показують приблизно однакові тенденції на ринку як в місті, так і в Підмосков'ї.

Проте варто відзначити, що вже навесні 2010 року на ринку міської елітної нерухомості відбувся значний ріст попиту. На думку Ольги Широкова - це реалізація відкладеного попиту, що мав місце під час всього кризового періоду.

На питання про те, чи варто інвестувати зараз в нерухомість сегменту економ Ольга Широкова відповіла, що доцільність залежить від терміну інвестування. На її думку при вкладеннях на термін від року до п'яти років в об'єкти, що будуються зараз, можна буде отримати інвестиції від вкладень. А якщо розглядати більш довгострокову перспективу, то необхідно враховувати більшу кількість ризиків. Також існує перспектива зміщення економ-класу на нові території, можливо за межі МКАД. У цьому випадку об'єкти, що виводяться на ринок в сьогоднішні дні, можуть програвати за ціною тим, що будуть будуватися.

Оксана Дівєєва, директор департаменту продажів міської нерухомості, зазначила, що попит на новобудови зараз вище. За статистикою операцій, що проводяться в компанії, на ринку елітного житла, і житла бізнес-класу близько 60% складають операції з новобудовами. Найбільш популярними є об'єкти вартістю близько 10 тисяч доларів за квадратний метр.

Це обумовлено тим, що девелопери більш жваво реагують на зміни ринку, як зниженням ціни, так і зміною планувань в споруджуваних об'єктах. І якщо в докризовий період постійного зростання цін на ринок виводилися двокімнатні квартири, метраж яких становить 130-140 квадратних метрів, то зараз на ринку забудовники знову стали пропонувати квартири такої площі з плануванням трикімнатних. Інвестори сьогодні, на думку Оксани Дівєєво, це не ті, хто чекає прибутку в 20% від вкладених коштів, а бажаючі зберегти наявні кошти.

Також Оксана зазначила повернення іпотеки. Рівень попиту на іпотечне кредитування, як і рівень ставок, пропонованих банком, ще не досягли свого докризового рівня, але покупці виявляють все більше інтересу до можливості придбання нерухомості за допомогою позикових коштів.

Вибирати забудовника сьогодні при цьому потрібно обов'язково орієнтуючись на його репутацію
УвелічітьВибірать забудовника сьогодні при цьому потрібно обов'язково орієнтуючись на його репутацію
Вибирати забудовника сьогодні при цьому потрібно обов'язково орієнтуючись на його репутацію. Оксана Дівєєва прокоментувала це таким чином: ознайомитися з повним пакетом документів, навіть відповідають усім прописаним нормам і регламентів - недостатньо. Необхідно мати можливість подивитися на попередні проекти, реалізовані забудовником. Тільки таким чином можна зрозуміти - наскільки якісні комунікації будуть проведені в будинку, які матеріали будуть використані.

Для вкладень сьогодні найоптимальнішим є варіант, коли будівництво об'єкту вже почалося, і будинок на 1-2 поверхи вже зведений. А вартість складає близько 8-12 тисяч доларів за квадратний метр. Природно необхідно орієнтуватися і на багато інших чинників (місце розташування, швидкість ведення будівництва і т.д.).

Про відновлення ринку заміської нерухомості говорив Тимур Сайфутдінов, керуючий директор блоку житлової нерухомості компанії Blackwood. Він зазначив, що швидкість відновлення заміського ринку значно відстає від відновлення попиту на міську нерухомість. Основною причиною цього є більша кількість ризиків при придбанні заміського житла.

Найбільшим попитом сьогодні користуються готові об'єкти, пропозиція на які зараз досить обмежено. Також купівельний попит переорієнтувався на вторинний ринок заміського житла.

Що має тенденція не дозволить девелоперам швидко завершити вже розпочаті проекти, і тим більше розпочати нові. Саме тому відновлення ринку заміського житла буде відставати на 2 - 3 роки. На питання про те, коли можливо відновлення ринку заміської нерухомості Тимур заявив, що можна розглядати 2013-14 роки, як можливі для того, щоб говорити про те, що ціни піднялися на докризовий рівень.

Тимур також відзначив зростання кількості селищ, що реалізують земельні ділянки без підряду. Причому зростає не тільки їх кількість, але і близькість до столиці. Найбільш активним у цьому плані є шосе М2, де пропозиція ділянок без підряду змістилося з 100 до 80 кілометрів до столиці, відповідно дещо зросла і ціна такої пропозиції. Якщо говорити про бізнес-клас, то й на Новоризькому шосе, що є фаворитом у цьому класі, теж збільшується кількість пропозицій без підряду.
http://www.pro-n.ru