• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список уведомлений пуст

Новострой в глазу у соседа

Читати статтю українською

Жилая недвижимость. Строительство

Украина

17.06.2013

Новострой в глазу у соседа фото
Жизнь человека связана с определенной территорией. Дом, офис, любимые места отдыха – это зоны комфорта, в которых к чужакам относятся прямо пропорционально тому, как они ведут себя. Иногда спокойно, иногда агрессивно, но всегда настороженно.
Читайте также: В Киеве рынок первички восстановился на 25% по сравнению с 2021 годом, во Львове – на 40-45%
Из месяца в месяц, из года в год ходит себе Агафья Тимофеевна именно этой дорогой на базар, где делает привычные покупки. И тут… Откуда не возьмись – забор. А потом техники-то, машин-то. Куча. Грохочет, пыхтит, скрежещет. Обходи их теперь. И хорошо, если для бабушки через полгода здесь откроется недорогой продовольственный магазин. А если построят жилой дом? А если у Агафьи Тимофеевны погреб был на этом месте раньше. Да внук ставил машину на стоянку или в гараж.

Неудобства? Очень мягко сказано!..

Девелоперская компания в процессе своей деятельности обязательно сталкивается с такой ситуацией. Возглавляемый мной «Авантаж» оперирует на первичном рынке недвижимости Харькова, но я знаю, что проблемы восприятия застройщика жилья одинаковы во всех регионах. И уж очень актуальны для столицы.

Вспоминаю первые наши проекты – 2003-2005 годы – каждый раз как на войну. Собрания недовольных жильцов, которые и слышать не хотят ни о какой стройке. Скандалы. Угрозы. Апелляции к правоустанавливающим документам и разрешительной документации – не работает. Увещевание, мол, посмотрите, в Европе строят жилые многоэтажные дома нос к носу – там это привычное дело – злит еще больше.

В этом блоге, уважаемые дамы и господа, хочу поделиться опытом, как настроенных недоброжелательно харьковчан компания Авантаж располагала к себе и некоторых из них превращала в будущих жителей новостроек.

У нас было два пути. Первый – вести себя обособленно, соблюдая дистанцию. Есть юридические основания делать, то, что мы делаем? Значит, мы будем работать. Второй – представить себя, как доброжелательных соседей, которые так же, как и настоящие жильцы новостройки, хотят чувствовать себя уютно на новом месте жительства.

Выбрав путь публичности – «Авантаж», к слову, одним из первых в Харькове озаботился созданием пресс-службы – мы не могли придерживаться двойных стандартов. Мы должны (и хотели!) быть открытыми и для прессы, и в коммуникации с жителями города, которым «посчастливилось» жить рядом с нашей стройкой.

К выстраиванию отношений с будущими соседями мы относимся так же внимательно, как и к выбору архитектурного облика здания, его технического оснащения.

Для этого у нас есть профессиональные консультанты, с которыми мы работаем в течение нескольких лет. Это специалисты агентства DÉfense (Дефанс) Кирилл Нагорный и Яна Чумак. Они за нас работу не делают, но всегда рекомендуют порядок действий, которому мы должны следовать, чтобы найти общий язык с жителями района.

Решающим фактором, который убедил к сотрудничеству с ними была фраза: «Мы знаем, как из тех, кто против строительства, сделать будущих покупателей квартир в новострое». Попали в точку. Исследования, которые мы делаем на рынке харьковской недвижимости, показывают: большАя доля харьковчан покупают новое жилье в радиусе 15-25 метров ходьбы от дома, где они живут сейчас. Особенно, если родители ищут квартиру детям или наоборот. Поэтому в том, чтобы рассматривать жителей района, где идет стройка, как потенциальных клиентов, мы увидели здравое зерно, увидели продажи.

Верный способ справиться с задачей – понять ее. В корне недоброжелательного отношения украинцев к строительству лежит то, что со времен строительного бума в СССР масштабное строительство жилья в нашей стране не велось. Люди просто забыли, что это вполне нормальная привычная ситуация, когда город растет и развивается. Что это как ремонт дороги. Некоторое время нужно объезжать другим путем, но потом будешь ездить по хорошему ровному асфальту.

Как же мы решали начинали дружить с будущими соседями? Конкретный кейс – как принято сейчас говорить – которым хочу поделиться, связан со строительством жилого дома по проспекту Косиора. Харьковчане знают, что это район ХТЗ. Район незаслуженно забытый харьковскими строителями. За последние 15 лет в этом районе появились три новостроя, четвертый находится в стадии строительства. Все это объекты «Авантажа».

Перед выходом на площадку «Косиора» нам казалось, что мы уже имели хорошую репутацию в данном районе. Компания возвела две новстройки: по улице Ощепкова и по улице Второй Пятилетки. Второй дом с досрочной сдачей – ввели на год раньше! Да еще в кризис. На самом же деле (это также подтверждают исследования), украинцы интересуются строительными компаниями и их объектами только в процессе выбора жилья на первичке. А это в среднем один раз в 20-25 лет.

Надо было знакомиться. Мы обозначили для себя территорию, радиусом в пятнадцать минут ходьбы и разослали жителям домов этой местности письмо, написанное от имени президента компании «Авантаж» Анатолия Денисенко.

В личном обращении речь шла о том, что мы как застройщик жилых комплексов знаем и любим район ХТЗ. Район, в котором живут добрые, приветливые, трудолюбивые харьковчане. Мы рассказали о том, что компания уже построила два новостроя и намерена построить еще как минимум два в этом районе. В процессе строительства на застройщика МФК перекладывается обязанность замены старых сетей, ведущих к новому дому. Мы в письме не постеснялись указать, что достаточно много средств инвестировали в обновление сетей ХТЗ, которые не ремонтировались десятки лет. Также за год до начала строительства компания «Авантаж» приняла участие в масштабной реконструкции парка, и зон рекреации вокруг храма, возведенного в честь покровителя города Харькова – священномученика Александра, архиепископа Харьковского. Там мы помогали техникой и стройматериалами и сейчас этот парк один из самых красивых и ухоженных мест отдыха в городе.

Задачей письма было показать, что мы намерены стать хорошими, добрыми соседями и постараемся свести неудобства от проводимых строительных работ к минимуму. Мы ее решили.

Конечно, рассылка письма стоила определенных денег. Но, сделав первый шаг навстречу, мы улучшили отношение людей к нашим стройплощадкам. Жители близлежащих домов, хоть и не с радостью, но с пониманием отнеслись к строительству. После этой удачной практики, реализацию почти каждого объекта компании предваряет подобного рода коммуникация.

У письма-приветствия был еще и коммерческий результат, который не был главной целью, но на который мы рассчитывали – продажа квартир в новострое. В течение трех недель после рассылки мы заключили пять договоров, в которых как мотивирующим к покупке клиенты указали письмо от лица президента компании.
Евгений Иосилевич Директор, Авантаж

Массовой переориентации горожан на пригороды всегда мешали три фактора: слабость инфраструктуры, транспортная проблема и психологический барьер (переехать аж из целой столицы в какую-то деревню — это для кого-то почти трагедия).

Сейчас же с финансами у народа стало сложнее. Снижение стоимости столичного жилья в полной мере это не компенсировало. Что стало дополнительным поводом для того, чтобы обратить свой взор на окрестности Киева, где можно отыскать предложения подешевле. Что происходит с бюджетным жильем в пригородах Киева и что можно выбрать там человеку с ограниченными финансовыми возможностями, нам рассказали руководитель риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий, ведущий специалист департамента маркетинга консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий и риелтор Руслан Марусик.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ — ДЕШЕВО И РАЗНООБРАЗНО

Кризис сделал свое доброе дело: на рынке новостроек Киевской области появились предложения, которые можно назвать по-настоящему доступным жильем. Как рассказывает Руслан Марусик, есть даже варианты для людей со скромным бюджетом. Вот что бы вы сказали в более благополучные времена, услышав, что за $10 тыс. можно приобрести отдельную квартиру под Киевом? И не где-нибудь на краю света, а в 6 км от Киева, в месте с хорошей транспортной доступностью (конкретнее — в селе Петровское)?

И даже не на стадии котлована, уходящего в бесконечность строительства, а в доме, который должен быть сдан до конца сего года? Правда, сама квартирка маленькая (26 кв. м, что по цене 8900 грн за "квадрат" дает цену в 231 тыс. грн) и расположена на цокольном этаже. Дешевле квартиру в новострое нам пока обнаружить не удалось. Ее чуть меньшие по площади сестрицы на "надземных" этажах идут уже по 11 500 грн (в итоге получается почти 280 тыс. грн), а двухкомнатные — по 10 900 грн за кв. м, что при площади 58 кв. м выливается в 632 тыс. грн.

Если же хотите еще ближе к столице, то в Софийской Борщаговке (а это уже практически Киев) есть широкий выбор квартир в жилых комплексах от 12—14 тыс. грн за квадратный метр в домах, которые должны быть сданы в этом году.

ДЕШЕВЛЕ. Но квадратный метр может стоить и меньше. Например, что скажете о 7500 грн за "квадрат"? Полноценная 1-комнатная квартира площадью 44 кв. м, таким образом, стоит 330 тыс. грн. Это при всем, что положено приличной новостройке: установленных счетчиках холодного и горячего водоснабжения, тепла, электричества; двойных стеклопакетах, бронированных дверях, индивидуальной системе отопления и т. д. Правда, есть два обстоятельства: этот новострой находится заметно дальше от Киева — в Ирпене — и возведен он должен быть до конца 2016 года. В общем, логика рынка такова: при всех прочих равных условиях, большее удаление от Киева и более поздние сроки сдачи новостройки заметно снижают цены.

РАСПРОДАЖА. Перечислять предложения с невиданно низкими, по прошлым меркам, ценами на квартиры в новстройках пригорода, можно еще долго. Как говорит Алексей Холмецкий, цены на жилье упали по всему рынку — и в городе, и в пригороде. "Рыночная цена на первичке формируется спросом. А сегодня спрос на жилье такой, что застройщики новостроек не могут продать свои квартиры, поэтому и опускают цены на квартиры в них, — рассказывает Холмецкий. — Но зато у них есть оборот. Пусть не такая рентабельность бизнеса, как раньше, но они не стоят, не замораживают стройку и не теряют доверие. А доверие сегодня стоит очень многого. Если это строительная компания с далеко идущими планами, пусть даже в минус, но они будут продолжать работать, чтобы привлекать новые инвестиции. Это абсолютно нормальная стратегия".

СОМНЕНИЯ И РИСКИ

Есть еще один фактор, объясняющий низкие цены на квартиры в новостройках.

"Покупка жилья в строящемся доме — это всегда риск. И сегодня за этот риск дают скидки на квартиры большие, чем вчера", — объясняет Алексей Холмецкий.

По наблюдениям Сергея Костецкого, в последние несколько месяцев люди потеряли доверие к первичному рынку жилья: даже среди самых крупных застройщиков пригорода хватает тех, кто если не полностью остановил строительство своих объектов, то заметно его притормозил. "Если раньше каркас многоэтажки поднимался за 4—5 месяцев, то сейчас, смотришь, и год строится", — говорит Сергей Костецкий. Это замедление навевает мысли о том, что у застройщика пригородной недвижимости не хватает средств. И действительно: с банковским финансированием сейчас неизмеримо сложнее, чем раньше, а ведь и в лучшие годы с кредитами было непросто. "Банки кредитуют строительные проекты новостроев неохотно: они и так перегруженные проблемными активами", — утверждает Костецкий.

Застройщикам новостроек под Киевом остается надеяться только на себя и на покупателей. И многие не могут устоять перед соблазном продавать жилье под Киевом на этапе котлована по минимальным ценам, чтобы за собранные деньги достраивать более ранние новострои. Так, фактически, выстраивается "пирамида" вроде наблюдаемых перед кризисом 2008 года, но тогда хоть был рост рынка.

"Порой складывается впечатление, что за снижением цен на жилье в новостройках у некоторых компаний не стоит долгосрочная стратегия, — говорит Сергей Костецкий. — День продержаться, а там видно будет".

ВТОРИЧКА: НАБИРАЕТ ОБОРОТЫ

Предложение в новостройках Киевской области огромно, квартиры там современнее, свежее, да и дешевле, чем на вторичном рынке. Казалось бы, какие тут шансы у вторички? Но не тут-то было. "Если в прошлом году количество сделок на первичке было больше, то сейчас наоборот", — говорит Сергей Костецкий. И дело не только в более высоких рисках. Вторым фактором, нивелирующим привлекательность самых дешевых предложений в новостройках под Киевом, как указывает Алексей Холмецкий, является стоимость ремонта:

"Почти в любой новой квартире простецкий ремонт обойдется примерно в $10 тыс."

Т.е. самая дешевая квартира за $10 тыс., плюс почти столько же за ремонт — и все выглядит уже не настолько привлекательно. "Мы недавно на вторичке продали на Позняках квартиру 30 кв. м за $23 тыс. Да, она без евроремонта, но в нее можно заехать и жить. Это для людей сейчас очень важно".

ПРЕДЛОЖЕНИЕ. По словам Сергея Костецкого, вторичный рынок пригородной недвижимости развит только в таких городах, как Бровары, Борисполь, Вышгород, Вишневое. "Хотя на вторичке все плохо, но количество сделок понемногу идет вверх. Например, в Броварах до 200 сделок ежемесячно — это вполне сопоставимо с активностью в Киеве. Покупают, в основном, экономжилье. Цена сделки — от $800 до $1 тыс. за м кв.".

А самую дешевую квартиру на вторичке мы отыскали в с. Тарасовка под Броварами. За эту недвижимость в 34 кв. м просят $11,5 тыс. и готовы торговаться. В самих Броварах в центре города можно приобрести гостинку площадью 22 кв. м за $17 тыс., за $20 тыс. предлагают единичку (29 кв. м). А если расщедритесь на $32 тыс., то можете стать владельцем двушки (46 кв. м) в хорошем месте. Можем взглянуть и на противоположный пригород Киева — г. Буча: здесь 2-комнатную квартиру площадью 46 кв. м предлагают за $26 тыс., а трешку в 60 кв.м — за $35 тыс.

"Вторичка". Этот рынок сейчас активнее первичного — меньше риски и часто не нужен ремонт.

ТАКИЕ МИНИАТЮРНЫЕ "КАНАДЦЫ"

Свой дом, как правило, подразумевает более высокое качество жизни, чем аналогичная ему по уровню комфорта квартира в многоэтажке. Даже если формально площади там одинаковы, реального простора в распоряжении владельца дома все равно больше: пусть даже небольшой, но свой участок земли, место для хозпостроек, да и соседи за забором "давят" гораздо меньше, чем в многоэтажном "улье". Соответственно, и стоить дом должен заметно больше, чем квартира. Тем не менее, рынку необходимы доступные по цене дома. А раз так, то они и появляются.

РАЗМЕР. Самый очевидный путь к дешевому домику — делать его как можно меньше. И сейчас в окрестностях Киева есть несколько коттеджных городков, где предлагаются строения площадью от 48 кв. м (возможно, есть шедевры миниатюризации и поменьше, но нам они на глаза не попались). В эти пределы архитекторы умудрились втиснуть целых три комнаты: две спальни по 9,2 кв. м и кухню-гостиную площадью 13,56 кв. м. Есть еще коридор в 4,6 кв .м, совмещенный санузел (2,98 кв. м) и терраса в 8,48 кв. м. Другой проект, предлагаемый в пригородных селениях, при общей площади 50 кв. м, вмещает в себя гостиную-кухню площадью 29 кв. м и спальню в 11,6 кв. м. Кроме того: санузел (3,85 кв. м), тамбур (5,5 кв. м) и крыльцо площадью 2,95 кв. м. С одной стороны, вроде как и не особо размахнешься. А с другой, как говорит Алексей Холмецкий, это все-таки совсем не 1-комнатная квартира (с которой, как мы увидим дальше, такие домики вполне сопоставимы по цене). И не надо забывать, что к этим домикам прилагаются земельные участки в 5—6 соток. И, понятное дело, есть множество вариантов домов размером побольше.

ЦЕНЫ. Вторая составляющая дешевизны — это соответствующая технология строительства. Чаще всего самые дешевые домики возводят по так называемой "канадской" технологии, она же "панельно-каркасная" (сначала возводится каркас дома из бруса, а потом он "зашивается" стеновыми панелями). Кроме дешевизны, она обладает еще рядом других достоинств (дома получаются теплые, с хорошей звукоизоляцией, экологически чистые), широко распространена в Северной Америке, Европе и Японии, но, как указывает Сергей Костецкий, совершенно непривычна нашему люду, отчего и не пользуется особым спросом.

К примеру, домик в 48 "квадратов", в коттеджном городке в 26 км от Киева предлагается за $23 тыс., если возводить по канадской технологии, и за $30 тыс., если строить из газоблока.

А в городке в 6 км от Киева такой домик-"канадец" стоит уже около $31 тыс., а из газоблока — почти $42 тыс.

"Канадец". Имеет много достоинств, но у нас не популярен.

ТАУНХАУСЫ: ОТДЕЛЬНЫЕ ВХОД, ПОДЪЕЗД И УЧАСТОК

Распространенный в мире способ сделать загородный домик еще дешевле — сблокировать его в таунхаус. Современный таунхаус представляет собой вытянутое здание, состоящее из нескольких многоуровневых квартир, каждая с отдельным входом и подъездом. К каждой квартире дается также маленький участок земли — в большинстве случаев в диапазоне от 0,5 до 2 соток. Очевидно, что построить такое сооружение обойдется дешевле, чем несколько отдельных домиков такого же качества и той же площади. Причем экономия возрастает с числом квартир в одном доме. Эту рачительность да усилить бы использованием "канадской" технологии! Но тут на пути встает уже упомянутое ее несоответствие нашим традициям. Поэтому, как говорит Руслан Марусик, таунхасов, построенных по панельно-каркасной технологии, предлагают мало. По крайней мере, гораздо меньше, чем возведенных из газобетона или кирпича. Вторая причина, почему цену на редкий таунхаус можно назвать по-настоящему бюджетной — это то, что они относительно редко делаются с маленькими квартирами. Тем не менее, можно найти и вполне доступные предложения.

ВАРИАНТЫ. Например, в Новой Боярке в 10 км от Киева предлагают квартиры в уже возведенном из газобетона таунхаусе всего по $27,5 тыс. Квартирки небольшие — 49 кв. м на две комнаты, двухуровневые. На первом этаже расположена кухня-студия 18 кв. м и санузел, на втором — две комнаты — 10 кв. м и 9 кв. м. Квартира полностью готова к заселению, с внутренней отделкой: на полу — ламинат и ковролин, на стенах — обои и покраска, установлена сантехника, импортный кафель, внутренние и внешние двери и т. д.

В тех же местах, но в 9 км от Окружной, за те же деньги можно приобрести в построенном таунхаусе квартиру площадью 48 кв. м.

Если вы согласны подождать, то можете в той же Боярке купить жилье и за $25 тыс. — правда, дом сдадут только в январе следующего года. Да и квартирка всего в 35 кв. м площадью.

Но такие предложения — относительная редкость. Как правило, таунхаусы строят побольше и стоят они подороже.

Из наиболее доступных можно привести пример таунхауса в с. Белогородка (14 км от Киева): квартира в нем при цене $35 тыс. имеет площадь в 71 кв. м и в ней два полноценных этажа.

На первом расположены прихожая, вместительная кухня-гостиная, уютная спальная и ванная. На втором — большая спальная комната с балконом. Таунхаус полностью достроен, внутри квартир сделана разводка электросети, стены подготовлены под поклейку обоев.

В с. Крюковщина (7 км от Киева) предлагают в таунхаусе квартиру площадью 98 кв. м за $42 тыс. А за $45,5 тыс. можно взять квартиру в таунхаусе в г. Ирпень площадью 86 кв. м. Предложения же от $55 тыс. насчитываются уже десятками.
www.zagorodna.com

Теги:

жилье , новостройка , квартира

Комментарии

К этой новости нет комментариев

Читайте также

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.