• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

Новобуд в оці у сусіда

Читать статью на русском

Житлова нерухомість. Будівництво

Україна

17.06.2013

Новобуд в оці у сусіда фото
Життя людини пов'язане з певною територією. Будинок, офіс, улюблені місця відпочинку - це зони комфорту, в яких до чужинців ставляться прямо пропорційно тому, як вони поводяться. Іноді спокійно, іноді агресивно, але завжди насторожено.
Читайте також: Житло замість історичної будівлі: у Києві вирішується доля сторічної садиби Маліна
З місяця в місяць, з року в рік ходить собі Агафія Тимофіївна саме цією дорогою на базар, де робить звичні покупки. І тут ... Звідки я не візьму - паркан. А потім техніки-то, машин-то. Купа. Гуркоче, пихкає, скрегоче. Обходь їх тепер. І добре, якщо для бабусі через півроку тут відкриється недорогий продовольчий магазин. А якщо побудують житловий будинок? А якщо у Агафії Тимофіївни льох був на цьому місці раніше. Так онук ставив машину на стоянку або в гараж.

Незручності? Дуже м'яко сказано! ..

Девелоперська компанія в процесі своєї діяльності обов'язково стикається з такою ситуацією. Очолюваний мною «Авантаж» оперує на первинному ринку нерухомості Харкова, але я знаю, що проблеми сприйняття забудовника житла однакові в усіх регіонах. І вже дуже актуальні для столиці.

Згадую перші наші проекти - 2003-2005 роки - кожен раз як на війну. Зборів незадоволених мешканців, які й чути не хочуть ні про яку будівництві. Скандали. Загрози. Апеляції до правовстановлюючих документів і дозвільної документації - не працює. Умовляння, мовляв, подивіться, в Європі будують житлові багатоповерхові будинки ніс до носа - там це звична справа - злить ще більше.

У цьому блозі, шановні пані та панове, хочу поділитися досвідом, як налаштованих недоброзичливо харків'ян компанія Авантаж мала себе і деяких з них перетворювала в майбутніх мешканців новобудов.

У нас було два шляхи. Перший - вести себе відокремлено, дотримуючись дистанції. Є юридичні підстави робити, то, що ми робимо? Значить, ми будемо працювати. Другий - представити себе, як доброзичливих сусідів, які так само, як і справжні мешканці новобудови, хочуть відчувати себе затишно на новому місці проживання.

Обравши шлях публічності - «Авантаж», до слова, одним з перших в Харкові почав перейматися створенням прес-служби - ми не могли дотримуватися подвійних стандартів. Ми повинні (і хотіли!) Бути відкритими і для преси, і в комунікації з жителями міста, яким «пощастило» жити поруч з нашою будівництвом.

До вибудовування відносин з майбутніми сусідами ми ставимося так само уважно, як і до вибору архітектурного вигляду будівлі, його технічного оснащення.

Для цього у нас є професійні консультанти, з якими ми працюємо протягом кількох років. Це фахівці агентства DÉfense (Дефанс) Кирило Нагорний та Яна Чумак. Вони за нас роботу не роблять, але завжди рекомендують порядок дій, яким ми повинні слідувати, щоб знайти спільну мову з жителями району.

Вирішальним фактором, який переконав до співпраці з ними була фраза: «Ми знаємо, як з тих, хто проти будівництва, зробити майбутніх покупців квартир в новобудові». Потрапили в точку. Дослідження, які ми робимо на ринку харківської нерухомості, показують: велика частка харків'ян купують нове житло в радіусі 15-25 метрів ходьби від будинку, де вони живуть зараз. Особливо, якщо батьки шукають квартиру дітям або навпаки. Тому в тому, щоб розглядати жителів району, де йде будівництво, як потенційних клієнтів, ми побачили здорове зерно, побачили продажу.

Вірний спосіб впоратися із завданням - зрозуміти її. У корені недоброзичливого ставлення українців до будівництва лежить те, що з часів будівельного буму в СРСР масштабне будівництво житла в нашій країні не велося. Люди просто забули, що це цілком нормальна звична ситуація, коли місто росте і розвивається. Що це як ремонт дороги. Деякий час потрібно об'їжджати іншим шляхом, але потім будеш їздити по хорошому рівному асфальту.

Як же ми вирішували починали дружити з майбутніми сусідами? Конкретний кейс - як прийнято зараз говорити - яким хочу поділитися, пов'язаний з будівництвом житлового будинку по проспекту Косіора. Харків'яни знають, що це район ХТЗ. Район незаслужено забутий харківськими будівельниками. За останні 15 років в цьому районі з'явилися три новобудови, четвертий знаходиться в стадії будівництва. Все це об'єкти «Авантаж».

Перед виходом на майданчик «Косіора» нам здавалося, що ми вже мали хорошу репутацію в даному районі. Компанія звела дві новстройкі: по вулиці Ощепкова і по вулиці Другої П'ятирічки. Другий будинок з достроковою здачею - ввели на рік раніше! Та ще в кризу. Насправді ж (це також підтверджують дослідження), українці цікавляться будівельними компаніями і їх об'єктами тільки в процесі вибору житла на первинному ринку. А це в середньому один раз в 20-25 років.

Треба було знайомитися. Ми позначили для себе територію, радіусом в п'ятнадцять хвилин ходьби і розіслали жителям будинків цієї місцевості лист, написаний від імені президента компанії «Авантаж» Анатолія Денисенко.

В особистому зверненні йшлося про те, що ми як забудовник житлових комплексів знаємо і любимо район ХТЗ. Район, в якому живуть добрі, привітні, працьовиті харків'яни. Ми розповіли про те, що компанія вже побудувала два новобудови і має намір побудувати ще як мінімум два в цьому районі. У процесі будівництва на забудовника МФК перекладається обов'язок заміни старих мереж, що ведуть до нового будинку. Ми в листі не посоромилися вказати, що досить багато коштів інвестували в оновлення мереж ХТЗ, що не ремонтувалися десятки років. Також за рік до початку будівництва компанія «Авантаж» взяла участь у масштабній реконструкції парку, і зон рекреації навколо храму, зведеного на честь покровителя міста Харкова - священномученика Олександра, архієпископа Харківського. Там ми допомагали технікою і будматеріалами і зараз цей парк один з найкрасивіших і доглянутих місць відпочинку в місті.

Завданням листи було показати, що ми маємо намір стати хорошими, добрими сусідами і постараємося звести незручності від проведених будівельних робіт до мінімуму. Ми її вирішили.

Звичайно, розсилка листи коштувала певних грошей. Але, зробивши перший крок назустріч, ми поліпшили ставлення людей до наших будмайданчиках. Жителі довколишніх будинків, хоч і не з радістю, але з розумінням поставилися до будівництва. Після цієї вдалої практики, реалізацію майже кожного об'єкта компанії передує подібного роду комунікація.

У листи-привітання був ще й комерційний результат, який не був головною метою, але на який ми розраховували - продаж квартир в новобудові. Протягом трьох тижнів після розсилки ми уклали п'ять договорів, в яких як мотивуючим до покупки клієнти вказали лист від імені президента компанії.
Євген Іосілевіч Директор, Авантаж

Масової переорієнтації городян на передмістя завжди заважали три фактори: слабкість інфраструктури, транспортна проблема і психологічний бар'єр (переїхати аж з цілої столиці в якесь село - це для кого-то майже трагедія).

Зараз же з фінансами у народу стало складніше. Зниження вартості столичного житла в повній мірі це не компенсувало. Що стало додатковим приводом для того, щоб звернути свій погляд на околиці Києва, де можна відшукати пропозиції подешевше. Що відбувається з бюджетним житлом в передмістях Києва та що можна вибрати там людині з обмеженими фінансовими можливостями, нам розповіли керівник ріелторської компанії "Золоті ворота" Олексій Холмецкий, провідний спеціаліст департаменту маркетингу консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький і ріелтор Руслан Марусик.

ПЕРВИННИЙ РИНОК ЖИТЛОВИЙ НЕРУХОМОСТІ - ДЕШЕВО І різноманітні

Криза зробила свою добру справу: на ринку новобудов Київської області з'явилися пропозиції, які можна назвати по-справжньому доступним житлом. Як розповідає Руслан Марусик, є навіть варіанти для людей зі скромним бюджетом. Ось що б ви сказали в більш благополучні часи, почувши, що за $ 10 тис. Можна придбати окрему квартиру під Києвом? І не де-небудь на краю світу, а в 6 км від Києва, в місці з хорошою транспортною доступністю (конкретніше - в селі Петрівське)?

І навіть не на стадії котловану, який іде у нескінченність будівництва, а в будинку, який повинен бути зданий до кінця цього року? Правда, сама квартирка маленька (26 кв. М, що за ціною 8900 грн за "квадрат" дає ціну в 231 тис. Грн) і розташована на цокольному поверсі. Дешевше квартиру в новобудові нам поки виявити не вдалося. Її трохи менші за площею сестриці на "надземних" поверхах йдуть вже по 11 500 грн (в результаті виходить майже 280 тис. Грн), а двокімнатні - по 10 900 грн за кв. м, що при площі 58 кв. м виливається в 632 тис. грн.

Якщо ж хочете ще ближче до столиці, то в Софійській Борщагівці (а це вже практично Київ) є широкий вибір квартир в житлових комплексах від 12-14 тис. Грн за квадратний метр в будинках, які повинні бути здані в цьому році.

ДЕШЕВШЕ. Але квадратний метр може коштувати і менше. Наприклад, що скажете про 7500 грн за "квадрат"? Повноцінна 1-кімнатна квартира площею 44 кв. м, таким чином, коштує 330 тис. грн. Це при всьому, що належить пристойній новобудові: встановлених лічильниках холодного і гарячого водопостачання, тепла, електрики; подвійних склопакетах, броньованих дверях, індивідуальній системі опалення і т. д. Правда, є дві обставини: цей новобуд знаходиться помітно далі від Києва - в Ірпені - і зведений він повинен бути до кінця 2016 року. Загалом, логіка ринку така: при всіх інших рівних умовах, більше видалення від Києва і пізніші терміни здачі новобудови помітно знижують ціни.

РОЗПРОДАЖ. Перераховувати пропозиції з небачено низькими, по минулим мірками, цінами на квартири в новстройках передмістя, можна ще довго. Як говорить Олексій Холмецкий, ціни на житло впали по всьому ринку - і в місті, і в передмісті. "Ринкова ціна на первинному ринку формується попитом. А сьогодні попит на житло такої, що забудовники новобудов не можуть продати свої квартири, тому і опускають ціни на квартири в них, - розповідає Холмецкий. - Але зате у них є оборот. Нехай не така рентабельність бізнесу , як раніше, але вони не стоять, не заморожують будівництво і не втрачають довіру. А довіра сьогодні стоїть дуже багато чого. Якщо це будівельна компанія з далекосяжними планами, нехай навіть в мінус, але вони будуть продовжувати працювати, щоб залучати нові інвестиції. це абсолютно нормальна стратегія ".

Сумніви І РИЗИКИ

Є ще один фактор, що пояснює низькі ціни на квартири в новобудовах.

"Покупка житла в будинку, що будується - це завжди ризик. І сьогодні за цей ризик дають знижки на квартири більші, ніж вчора", - пояснює Олексій Холмецкий.

За спостереженнями Сергія Костецького, в останні кілька місяців люди втратили довіру до первинного ринку житла: навіть серед найбільших забудовників передмістя вистачає тих, хто якщо не повністю зупинив будівництво своїх об'єктів, то помітно його пригальмував. "Якщо раніше каркас багатоповерхівки піднімався за 4-5 місяців, то зараз, дивишся, і рік будується", - говорить Сергій Костецький. Це уповільнення навіває думки про те, що у забудовника заміської нерухомості не вистачає засобів. І дійсно: з банківським фінансуванням зараз незмірно складніше, ніж раніше, але ж і в кращі роки з кредитами було непросто. "Банки кредитують будівельні проекти новобудов неохоче: вони і так перевантажені проблемними активами", - стверджує Костецький.

Забудовникам новобудов під Києвом залишається сподіватися тільки на себе і на покупців. І багато хто не може встояти перед спокусою продавати житло під Києвом на етапі котловану за мінімальними цінами, щоб за зібрані гроші добудовувати більш ранні новобудови. Так, фактично, вибудовується "піраміда" на кшталт спостережуваних перед кризою 2008 року, але тоді хоч було зростання ринку.

"Часом складається враження, що за зниженням цін на житло в новобудовах у деяких компаній не варто довгострокова стратегія, - говорить Сергій Костецький. - День протриматися, а там видно буде".

ВТОРИЧКА: НАБИРАЄ ОБЕРТІВ

Пропозиція в новобудовах Київської області величезна, квартири там сучасніше, свіже, та й дешевше, ніж на вторинному ринку. Здавалося б, які тут шанси у вторинки? Але не тут-то було. "Якщо в минулому році кількість угод на первинному ринку було більше, то зараз навпаки", - говорить Сергій Костецький. І справа не тільки в більш високі ризики. Другим фактором, що нівелює привабливість найдешевших пропозицій в новобудовах під Києвом, як вказує Олексій Холмецкий, є вартість ремонту:

"Майже в будь-якій новій квартирі простецький ремонт обійдеться приблизно в $ 10 тис."

Тобто найдешевша квартира за $ 10 тис., плюс майже стільки ж за ремонт - і все виглядає вже не настільки привабливо. "Ми недавно на вторинному ринку продали на Позняках квартиру 30 кв. М за $ 23 тис. Так, вона без євроремонту, але в неї можна заїхати і жити. Це для людей зараз дуже важливо".

ПРОПОЗИЦІЯ. За словами Сергія Костецького, вторинний ринок заміської нерухомості розвинений тільки в таких містах, як Бровари, Бориспіль, Вишгород, Вишневе. "Хоча на вторинному ринку все погано, але кількість угод потроху йде вгору. Наприклад, в Броварах до 200 угод щомісяця - це цілком можна порівняти з активністю в Києві. Купують, в основному, економжитла. Ціна угоди - від $ 800 до $ 1 тис. За м кв . ".

А найдешевшу квартиру на вторинному ринку ми відшукали в с. Тарасівка під Броварами. За цю нерухомість в 34 кв. м просять $ 11,5 тис. і готові торгуватися. У самих Броварах в центрі міста можна придбати гостинку площею 22 кв. м за $ 17 тис., за $ 20 тис. пропонують одиничку (29 кв. м). А якщо розщедритеся на $ 32 тис., То можете стати власником двушки (46 кв. М) в хорошому місці. Чи можемо поглянути і на протилежний передмістя Києва - м Буча: тут 2-кімнатну квартиру площею 46 кв. м пропонують за $ 26 тис., а трійку в 60 кв.м - за $ 35 тис.

"Вторинний ринок". Цей ринок зараз активніше первинного - менший ризик і часто не потрібен ремонт.

ТАКІ мініатюрні "КАНАДЦІ"

Свій будинок, як правило, має на увазі більш високу якість життя, ніж аналогічна йому за рівнем комфорту квартира в багатоповерхівці. Навіть якщо формально площі там однакові, реального простору в розпорядженні власника будинку все одно більше: хай навіть невеликий, але свій шматок землі, місце для госпбудівель, та й сусіди за парканом "тиснуть" набагато менше, ніж в багатоповерховому "вулику". Відповідно, і коштувати будинок повинен помітно більше, ніж квартира. Проте, ринку необхідні доступні за ціною будинку. А раз так, то вони і з'являються.

РОЗМІР. Найбільш очевидний шлях до дешевого будиночка - робити його якомога менше. І зараз в околицях Києва є кілька котеджних містечок, де пропонуються будови площею від 48 кв. м (можливо, є шедеври мініатюризації і поменше, але нам вони на очі не попалися). У ці межі архітектори примудрилися втиснути цілих три кімнати: дві спальні по 9,2 кв. м і кухню-вітальню площею 13,56 кв. м. Є ще коридор в 4,6 кв .м, суміщений санвузол (2,98 кв. м) і тераса в 8,48 кв. м. Інший проект, пропонований в приміських селищах, при загальній площі 50 кв. м, вміщує в себе вітальню-кухню площею 29 кв. м і спальню в 11,6 кв. м. Крім того: санвузол (3,85 кв. м), тамбур (5,5 кв. м) і ганок площею 2,95 кв. м. З одного боку, ніби як і не особливо розмахнешся. А з іншого, як каже Олексій Холмецкий, це все-таки зовсім 1-кімнатна квартира (з якої, як ми побачимо далі, такі будиночки цілком порівнянні за ціною). І не треба забувати, що до цих будиночків додаються земельні ділянки в 5-6 соток. І, ясна річ, є безліч варіантів будинків розміром більше.

ЦІНИ. Друга складова дешевизни - це відповідна технологія будівництва. Найчастіше найдешевші будиночки зводять по так званій "канадської" технології, вона ж "панельно-каркасна" (спочатку зводиться каркас будинку з бруса, а потім він "зашивається" стіновими панелями). Крім дешевизни, вона володіє ще рядом інших достоїнств (будинку виходять теплі, з хорошою звукоізоляцією, екологічно чисті), широко поширена в Північній Америці, Європі та Японії, але, як показує Сергій Костецький, зовсім незвична нашому люду, від чого і не користується особливим попитом .

Наприклад, будиночок в 48 "квадратів", в котеджному містечку в 26 км від Києва пропонується за $ 23 тис., Якщо зводити за канадською технологією, і за $ 30 тис., Якщо будувати з газоблоку.

А в містечку в 6 км від Києва такий будиночок-"канадець" коштує вже близько $ 31 тис., А з газоблоку - майже $ 42 тис.

"Канадець". Має багато переваг, але у нас не популярний.

Таунхаус: ОКРЕМІ ВХІД, ПІД'ЇЗД І ДІЛЯНКА

Поширений в світі спосіб зробити заміський будиночок ще дешевше - сблокировать його в будинок. Сучасний таунхаус являє собою витягнуте будівлю, що складається з декількох багаторівневих квартир, кожна з окремим входом і під'їздом. До кожної квартири дається також невелику ділянку землі - в більшості випадків в діапазоні від 0,5 до 2 соток. Очевидно, що побудувати таку споруду обійдеться дешевше, ніж кілька окремих будиночків такої ж якості і тій же площі. Причому економія зростає з числом квартир в одному будинку. Цю дбайливість та посилити б використанням "канадської" технології! Але тут на шляху встає вже згадане її невідповідність нашим традиціям. Тому, як каже Руслан Марусик, таунхаси, побудованих за панельно-каркасної технології, пропонують мало. По крайней мере, набагато менше, ніж зведених з газобетону або цегли. Друга причина, чому ціну на рідкісний таунхаус можна назвати по-справжньому бюджетної - це те, що вони відносно рідко робляться з маленькими квартирами.
www.zagorodna.com

Теги:

квартира

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.