Меняю дачу на дачу

Владельцы старых дач около Москвы продают их, чтобы купить новые подальше от города. Кто-то меняет дачи в стихийной застройке на организованный поселок, другие, наоборот, выбирают деревню.

Кто-то перебирается из экономкласса в бизнес, а другие продают дом подороже, чтобы купить два подешевле. Одним словом, на загородном рынке движение. В поселке «Гагаринлэнд» (150 км от МКАД) 20% покупателей для начала продали свои дачи в садовых товариществах или поселках экономкласса в чистом поле, чтобы купить коттеджи здесь, у озера и леса. Еще столько же ничего не продавали, а приобрели вторую дачу, «для отдыха», как говорят сами покупатели.

«Все чаще люди приобретают так называемые дальние дачи», — подтверждает Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Prime Time Realty.

До четверти клиентов финансируют покупку новой загородной недвижимости за счет продажи старой, добавляет Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций Rodex Group, и около 15% от общего количества покупателей подыскивают второй-третий дом. У компании «Абсолют менеджмент» около 10% клиентов продают дом, чтобы купить участок или коттедж в поселках УК («Лесная слобода», «Цветочный», «Марусин луг»), рассказывает Анна Шишкина, начальник управления маркетинга УК «Абсолют менеджмент».

Можно говорить о миграции массового платежеспособного спроса из сегментов бизнес-класса в сторону сегментов, ранее считавшихся экономичными, делает вывод Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Вместе с тем есть и обратный тренд: наблюдается тенденция к улучшению условий жизни. На сегодняшний день 30% обитателей жилого комплекса «Павлово» — «эмигранты» из поселков экономкласса, приводит пример Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами ОПИН. Иван Синицын, партнер проекта «Гагаринлэнд», подтверждает: большинство покупателей в этом поселке поменяли бюджетный домик поближе к столице на дачу классом повыше, но подальше от Москвы.

Прочь из шанхаев
Люди меняют дом на дом по двум основным причинам: из-за качества поселка или дома и в поисках красивой и относительно чистой природы.

Не менее 10% покупателей участков без подряда осознают безнадежность шанхаев и перебираются в организованные поселки, уверен Игорь Заугольников. И в последнее время, по его словам, их количество постепенно, но стабильно растет. В целом же, по его данным, около 50% «самостроевцев», столкнувшись с проблемами при застройке и дальнейшем проживании в неорганизованных поселках, начинают планировать покупку в коттеджном поселке.

Инфраструктура и безопасность — еще один сильный довод в пользу организованной застройки. «У одного моего знакомого в течение года два раза ночью угоняли из двора дома автомобиль, — делится Заугольников. — И теперь он покупает дом в организованном поселке, где есть круглосуточная охрана».

По мнению Дмитрия Герасимова, директора по продажам поселка «Окская слобода», их жители ориентируются прежде всего на центральные коммуникации, продуманную среду обитания, дороги, освещенные улицы, безопасное окружение, наличие паркинга, детской площадки.

Прежде вопрос о соседях беспокоил в основном покупателей домов элитного и бизнес-класса, сейчас он становится актуальным в более бюджетных поселках. «Хочется жить среди нормальных людей, а не с теми, кто бухает и орет по ночам» — это тоже из комментариев покупателей домов в поселке «Гагаринлэнд». Владельцы проекта сразу озаботились созданием дружелюбного комьюнити в своем поселке, разумно рассудив, что привлечь внимание к столь дальнему проекту только озером не получится. Хотя продажи начались лишь полтора сезона назад и дома только строятся, жители уже дружат семьями и находят партнеров по бизнесу.

Ларин утверждает, что 95% тех, кто планирует покупку загородного дома, хотят жить именно в организованных поселках.

Живописные места — настоящий магнит для утомленного прямыми углами и пылью москвича. «В поиске более экологически чистых мест для проживания люди покупают дальние дачи и переезжают, например, на Можайское водохранилище. Тем более что из-за пробок, которые находятся в основном непосредственно на подъездах к Москве, дорога, предположим, до 90 км занимает всего на 20-30 минут больше, чем до дач ближних», — говорит Заугольников. «Сейчас мой знакомый пытается продать дом на Рублево-Успенском шоссе, для того чтобы купить домовладение на Можайском водохранилище. Но цены на Рублевке неоправданно завышены, и на протяжении уже достаточно долгого времени он не может найти покупателя», — рассказывает эксперт.

«Исхода жителей из Барвихи и Жуковки на дальнюю Новую Ригу, не говоря уже о живописных уголках дальнего Горьковского шоссе, нет, — остужает пыл девелоперов дальних дач Дмитрий Цветков. — Да, на эту недвижимость спрос был и есть, а сейчас появились недорогие предложения, активно продвигаемые на рынке. В сторону этих предложений устремился массовый спрос».

В деревню, в глушь
Миграция идет не только в загородном сегменте — находятся смельчаки, которые меняют квартиру на загородный дом. Разговоры в стиле «бросай душный мегаполис и приезжай к нам соловьев слушать» ведутся с разной активностью уже более 10 лет. Но коммуникаций, дорог и инфраструктуры в Подмосковье как не было, так почти и нет. И москвичи не торопились менять пусть и тесную, но квартиру в Москве на дом, но за 50 км от столицы.

И вот девелоперы вновь поднимают эту тему. В поселке «Мартемьяново» (застройщик — ОПИН) около 40% сделок — это обмен квартиры на загородный дом, утверждает Креславская, так как стоимость квартиры в Москве практически равна стоимости дома в поселке.

В «Абсолют менеджменте» есть несколько клиентов, которые купили загородный дом вместо квартиры. «Дом способен конкурировать по цене с 2-комнатной квартирой в периферийном районе Москвы, — уверяет Анна Шишкина. — Если до кризиса коттедж в 10-15 км от столицы стоил от $500 000 и выше, то сейчас благодаря снижению цен на землю и активному развитию рынка быстровозводимых домов стоимость такого дома с землей находится в пределах $250 000».

Примерный расчет цены дома от УК «Абсолют менеджмент»: по отдельным направлениям Подмосковья в 10-20 км от МКАД участок без подряда с коммуникациями в 6-10 соток можно приобрести за 1,6-3 млн руб. Около 5 млн руб. стоит быстровозводимый дом с внутренней отделкой площадью 100-120 кв. м. Итого 7-8 млн руб. за готовый дом с землей, или в среднем 65 000 руб. за 1 кв. м отделанной площади.

У Александра Дубовенко, директора по развитию компании «Гуд Вуд», другие выкладки: в сегменте экономкласса в 50-100 км от МКАД участок стоит около 1 млн руб., коммуникации — 500 000 руб., дом в 150 кв. м — 3 млн руб. Итого 4,5 млн руб. «Спрос сконцентрирован в поселках, где такой набор предлагается по цене ниже 4 млн руб., — уточняет эксперт. — Уже совсем несерьезными кажутся попытки некоторых девелоперов продать участок, коммуникации и дом экономкласса за 5,5 млн руб.».

Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, подтверждает, что заменой квартире могут быть таунхаусы. «Этот сегмент и в период кризиса продолжает набирать обороты, так как таунхаусы максимально приближены к Москве (до 15 км), обладают всеми городскими характеристиками и доступны по цене (стоимость 1 кв. м с учетом участка и коммуникаций в экономсегменте составляет 60 000-70 000 руб.). Самый ходовой бюджет покупки в 9-10 млн руб. — это цена 3-комнатной квартиры в Москве».

Некоторые клиенты продают квартиры, доставшиеся им в наследство, но не те квартиры, в которых они живут, добавляет Герасимов. Московские квартиры продают редко, почти никогда. «Загородная недвижимость в настоящее время воспринимается как вторая, дополнительная, никто не отказывается полностью от столичного жилья», — уверен он.

Тем не менее число поселков для ПМЖ растет. По данным Анны Шишкиной, сейчас около 20% коттеджных поселков Подмосковья рассчитано на постоянное проживание, до кризиса их было не больше 5%. В том же «Гагаринлэнде», поселке действительно дальнем, около 30% покупателей собираются перевезти туда родителей на постоянное место жительства.

Светлана Данилова Ведомости