Міняю дачу на дачу

Власники старих дач біля Москви продають їх, щоб купити нові подалі від міста. Хтось міняє дачі в стихійної забудови на організований селище, інші, навпаки, вибирають село.

Хтось перебирається з економ-класу в бізнес, а інші продають будинок подорожче, щоб купити два подешевше. Одним словом, на заміському ринку рух. У селищі "Гагарінленд» (150 км від МКАД) 20% покупців для початку продали свої дачі в садових товариствах або селищах економ-класу в чистому полі, щоб купити котеджі тут, біля озера і ліси. Ще стільки ж нічого не продавали, а придбали другу дачу, «для відпочинку», як говорять самі покупці.

«Все частіше люди набувають так звані далекі дачі», - підтверджує Антон Ларін, керівник департаменту заміської нерухомості компанії Prime Time Realty.

До чверті клієнтів фінансують покупку нової заміської нерухомості за рахунок продажу старої, додає Ігор Заугольніков, директор департаменту маркетингових комунікацій Rodex Group, і близько 15% від загальної кількості покупців підшукують другий-третій будинок. У компанії «Абсолют менеджмент» близько 10% клієнтів продають будинок, щоб купити ділянку або котедж в селищах КК («Лісова слобода», «Квітковий», «Марусин луг»), розповідає Ганна Шишкіна, начальник управління маркетингу КК «Абсолют менеджмент».

Можна говорити про міграцію масового платоспроможного попиту із сегментів бізнес-класу в бік сегментів, що раніше вважалися економічними, робить висновок Дмитро Цвєтков, директор департаменту заміської нерухомості компанії Penny Lane Realty.

Разом з тим є й зворотний тренд: спостерігається тенденція до поліпшення умов життя. На сьогоднішній день 30% мешканців житлового комплексу «Павлове» - «емігранти» з селищ економ-класу, наводить приклад Надія Креславского, начальник управління по роботі з клієнтами ОПІН. Іван Синіцин, партнер проекту «Гагарінленд», підтверджує: більшість покупців у цьому селищі поміняли бюджетний будиночок ближче до столиці на дачу класом вище, але подалі від Москви.

Геть з шанхаїв
Люди змінюють будинок на будинок з двох основних причин: через якість селища чи вдома і в пошуках красивої і відносно чистої природи.

Не менше 10% покупців ділянок без підряду усвідомлюють безнадійність шанхаїв і перебираються в організовані селища, упевнений Ігор Заугольніков. І останнім часом, за його словами, їх кількість поступово, але стабільно росте. У цілому ж, за його даними, близько 50% «самостроевцев», зіткнувшись з проблемами при забудові і надалі проживанні в неорганізованих селищах, починають планувати покупку в котеджному селищі.

Інфраструктура та безпека - ще один сильний аргумент на користь організованої забудови. «У одного мого знайомого протягом року двічі вночі гнали з двору будинку автомобіль, - ділиться Заугольніков. - І тепер він купує будинок в організованому селищі, де є цілодобова охорона ».

На думку Дмитра Герасимова, директора з продажу селища «Окская слобода», їх жителі орієнтуються насамперед на центральні комунікації, продуману середовище проживання, дороги, освітлені вулиці, безпечне оточення, наявність паркінгу, дитячого майданчика.

Перш питання про сусідів турбував в основному покупців будинків елітного і бізнес-класу, зараз він стає актуальним у більш бюджетних селищах. «Хочеться жити серед нормальних людей, а не з тими, хто бухає і кричить по ночах» - це теж з коментарів покупців будинків в селищі «Гагарінленд». Власники проекту відразу вирішили створити дружнього ком'юніті в своєму селищі, розумно розсудивши, що привернути увагу до настільки далекому проекту тільки озером не вийде. Хоча продажі почалися лише півтора сезони тому і вдома тільки будуються, жителі вже дружать сім'ями і знаходять партнерів по бізнесу.

Ларін стверджує, що 95% тих, хто планує покупку заміського будинку, хочуть жити саме в організованих селищах.

Мальовничі місця - справжній магніт для стомленого прямими кутами і пилом москвича. «У пошуку більш екологічно чистих місць для проживання люди купують далекі дачі і переїжджають, наприклад, на Можайское водосховище. Тим більше що через пробки, які знаходяться в основному безпосередньо на під'їздах до Москви, дорога, припустимо, до 90 км займає всього на 20-30 хвилин більше, ніж до дач ближніх », - говорить Заугольніков. «Зараз мій знайомий намагається продати будинок на Рубльово-Успенському шосе, для того щоб купити домоволодіння на Можайського водосховище. Але ціни на Рубльовці невиправдано завищені, і протягом вже досить тривалого часу він не може знайти покупця », - розповідає експерт.

«Виходу жителів з Барвихи і Жуківка на дальню Нову Ригу, не кажучи вже про мальовничих куточках далекого Горьковського шосе, немає, - остуджує запал девелоперів далеких дач Дмитро Цвєтков. - Так, на цю нерухомість попит був і є, а зараз з'явилися недорогі пропозиції, активно просуває на ринку. У бік цих пропозицій кинувся масовий попит ».

У село, в глушину
Міграція йде не тільки в заміському сегменті - знаходяться сміливці, які змінюють квартиру на заміський будинок. Розмови в стилі «кидай задушливий мегаполіс і приїжджай до нас солов'їв слухати» ведуться з різною активністю вже більше 10 років. Але комунікацій, доріг та інфраструктури в Підмосков'ї як не було, так майже і немає. І москвичі не поспішали міняти хай і тісний, але квартиру в Москві на будинок, але за 50 км від столиці.

І ось девелопери знову піднімають цю тему. У селищі "Мартемьянова» (забудовник - ОПІН) близько 40% угод - це обмін квартири на заміський будинок, стверджує Креславского, так як вартість квартири в Москві практично дорівнює вартості будинку в селищі.

У «Абсолют менеджменті» є декілька клієнтів, які купили заміський будинок замість квартири. «Будинок здатний конкурувати за ціною з 2-кімнатною квартирою в периферійному районі Москви, - запевняє Ганна Шишкіна. - Якщо до кризи котедж в 10-15 км від столиці коштував від $ 500 000 і вище, то зараз завдяки зниженню цін на землю й активному розвитку ринку швидкомонтованих будинків вартість такого будинку із землею знаходиться в межах $ 250 000 ».

Приблизний розрахунок ціни будинку від УК «Абсолют менеджмент»: за окремими напрямками Підмосков'я в 10-20 км від МКАД ділянку без підряду з комунікаціями в 6-10 соток можна придбати за 1,6-3 млн руб. Близько 5 млн руб. варто бистровозводімий будинок з внутрішньою обробкою площею 100-120 кв. м. Разом 7-8 млн руб. за готовий будинок з землею, або в середньому 65 000 руб. за 1 кв. м обробленої площі.

У Олександра Дубовенко, директора з розвитку компанії «Гуд Вуд», інші викладки: в сегменті економ-класу в 50-100 км від МКАД ділянка коштує близько 1 млн руб., Комунікації - 500 000 руб., Будинок в 150 кв. м - 3 млн руб. Разом 4500000 крб. «Попит сконцентрований в селищах, де такий набір пропонується за ціною нижче 4 млн руб., - Уточнює експерт. - Вже зовсім несерйозними здаються спроби деяких девелоперів продати ділянку, комунікації і будинок економ за 5,5 млн руб. ».

Світлана Кондачкова, керуючий партнер Urban Realty, підтверджує, що заміною квартирі можуть бути таунхауси. «Цей сегмент і в період кризи продовжує набирати обороти, так як таунхауси максимально наближені до Москви (до 15 км), володіють всіма міськими характеристиками і доступні за ціною (вартість 1 кв. М з урахуванням ділянки та комунікацій в економсегменті становить 60 000-70 000 руб.). Найбільш ходовий бюджет покупки в 9-10 млн руб. - Це ціна 3-кімнатної квартири в Москві ».

Деякі клієнти продають квартири, що дісталися їм у спадок, але не ті квартири, в яких вони живуть, додає Герасимов. Московські квартири продають рідко, майже ніколи. «Заміська нерухомість в даний час сприймається як друга, додаткова, ніхто не відмовляється повністю від столичного житла», - упевнений він.

Проте кількість селищ для ПМЖ зростає. За даними Ганни Шишкіної, зараз близько 20% котеджних селищ Підмосков'я розраховане на постійне проживання, до кризи їх було не більше 5%. У тому ж «Гагарінленде», селищі дійсно далекому, близько 30% покупців збираються перевезти туди батьків на постійне місце проживання.

Світлана Данилова Відомості