Дачники поза законом

Міністерство регіонального розвитку опублікувало проект закону, що вводить заборону дачного будівництва на землях сільгосппризначення і поза населеними пунктами, тобто в більшості садових товариств.

Як тепер будуть зводити нові будівлі або перебудовувати старі ті, хто вже має таку дачу, залишається неясно: формально новий закон такого права їм не дає.

Та й власникам особистих будинків у населених пунктах доведеться неабияк побігати для отримання дозволу на будь-яку перебудову. У разі ухвалення закону нові правила гри будуть вводитися вже з початку наступного року.

Землю - селянам

Законопроект "Про внесення змін до законодавчих актів РФ у частині уточнення правового режиму використання садових, городницьких та дачних земельних ділянок", підготовлений Міністерством регіонального розвитку РФ, був опублікований на сайті відомства на початку вересня. У пояснювальній записці до проекту міністерство повідомило, що документ був розроблений з метою реалізації постанови Конституційного суду від 14 квітня 2008 року.

Нагадаємо, тоді КС знайшов "неузгодженості ряду законодавчих норм" в частині, що регулює питання прописки на дачах, і дозволив громадянам отримувати постійну реєстрацію в таких будинках. Тепер Мінрегіон пропонує заборонити прописку на дачах, які знаходяться поза населеними пунктами і розташовані на сільгоспземлях, а це якщо не більша частина, то як мінімум половина земельної російського ринку.

Головне ж нововведення, запропоноване міністерством, полягає в тому, що тепер всі земельні ділянки планується розбити на три категорії: городні (можливий лише город), садові (можна садити дерева, кущі і розміщувати господарські будівлі) або дачні (можна побудувати будинок і господарські будівлі ). Однак дачні ділянки повинні тепер знаходитися тільки в межах населених пунктів, не на землі сільгосппризначення, а для будівництва буде потрібно отримати дозвіл, який дасть забудовникові право на будівництво, капітальний ремонт або реконструкцію такого будинку.

Дозвіл на будівництво буде неможливо без прийняття правил землекористування та забудови, розробки містобудівного плану земельної ділянки, схеми планувальної організації земельної ділянки і т. д. Для цього Мінрегіон пропонує внести поправку до ст. 51 Містобудівного кодексу, яка зараз дозволяє вести будівництво без отримання такого дозволу.

Відповідно до проекту закону надання земель для дільниць усіх трьох категорій теж тепер буде відбуватися за новими правилами. Зокрема, землі, зареєстровані для державних або муніципальних потреб, особливо цінні землі, землі особливо охоронюваних територій, а також землі з шкідливим впливом (селеві, зсувні території), що викликали деградацію земель, не будуть надаватися для садівників і дачників. Виняток зроблено лише в частині земель, зареєстрованих для державних або муніципальних потреб: їх можна буде здавати в оренду, але тільки під городи та на термін не більше строку резервування.

Якщо законопроект приймуть, новий порядок надання земель набуде чинності вже 1 січня 2011 року. Перехідний період, встановлений до 1 січня 2015 року, дозволить добудуватися без отримання дозволу на будівництво всім, хто вже зводить свої будинки на території населених пунктів. Що буде з тими, хто вже побудував дачу, та ще поза населеним пунктом, та ще й на сільгоспземлях (а мова йде про більшість садових товариств і селищ економ), або планував це зробити, проект закону скромно замовчує. Втім, відмовчується і саме Міністерство регіонального розвитку, проігнорували прохання "Грошей" дати коментарі до законопроекту.

Добровільні збори

Коли Мінрегіонрозвитку опублікував цей законопроект, багато хто не повірив своїм очам: протягом останніх декількох років держава активно просував так звану дачну амністію і тут на тобі - змінило свою позицію на 180 градусів. Насправді ж особливих суперечностей тут немає, тим більше якщо згадати, з чого починалася і для чого була зроблена дачні амністія.

Ще в 2004 році, коли Володимир Путін вступив вдруге на посаду глави держави, у ЗМІ активно мусувалася питання про складність приватизації приватних земельних ділянок. Реєстрація горезвісних шести соток була дорогої: потрібно провести межування і т. д. і т. п., в правовстановлюючих документах багатьох власників була повна плутанина, і все це створювало ряд складнощів при оформленні прав приватників на земельні наділи.

На одній з щорічних прес-конференцій, які глава держави тоді вводив в моду, про цю проблему йому сказали прямо. Пообіцявши тоді розібратися, Путін своє слово стримав, і через деякий час Міністерством економічного розвитку був підготовлений документ, що отримав у народі назву "дачної амністії".

Дивним чином бажання влади і народу співпали: мільйони людей самі захотіли платити до бюджету податок на землю, зареєструвавши свої права на неї, яких у них ніхто ніколи не заперечував. Адже мова йшла про 20 млн різних земельних наділів, якими, за приблизними оцінками експертів, де-факто володіли сім'ї з 3-4 чоловік, тобто 60-80 млн чоловік - половина населення країни. Вже 30 червня 2006 року закон про дачної амністії був підписаний президентом РФ. З 1 вересня 2006 дачні амністія вступила в силу.

Плоди амністії

З початком дачної амністії в країні почався тотальний прихопи земельних соток, як правило, громадських, якими можна було заволодіти, користуючись спрощеним порядком оформлення документів. За короткий термін були "прихвачена" і зареєстровані у власність тисячі соток громадських доріг, пожежних ставків і пр. Ні про які містобудівних нормах мови взагалі не було.

Колишній головний документ будь-якого селища - проект організації і забудови, з яким і мав відповідати будь-який дачний або садовий селище і всі громадські землі в ньому, - став ігноруватимуться, так як дачні амністія мала пріоритет. І до речі, має як і раніше: дачну амністію продовжили до 1 березня 2015 для "об'єктів нерухомого майна, для будівництва або реконструкції яких не потрібно видачі дозволу на будівництво". А це все та ж ст. 51 Містобудівного кодексу, яка зараз (і до тих пір, поки не прийнятий проект Мінрегіонрозвитку, не стане законом) дозволяє будувати дачу без дозволу.

Результати всього цього, треба сказати, неоднозначні. З одного боку, це призвело до зовсім неконтрольованим трансформацій садових товариств і селищ. Приміром, на приватних земельних ділянках стали будувати багатоквартирні будинки та готелі, які розміщуються на такій ділянці від краю до краю без будь-яких відступів. І потім все це - зазвичай по декларації в реєстраційній палаті - оформляється як житлове будівництво.

"У нас є три таких живих прикладу, люди нахабно будуються без будь-яких дозволів, у нас називається це самобудом, - розповідає заступник голови адміністрації муніципального освіти" Міське поселення Нахабіно "Шаміль Мукашев .- І ми нічого тут зробити не можемо". За словами заступника голови селищної адміністрації, не так давно адміністрація Красногорського району програла один такий спір у суді. Втім, адміністрація має намір судитися далі.

З іншого боку, земельний ринок поповнився масою проектів будівництва будинків економкласу - за рахунок будівництва індивідуальних житлових будівель і котеджних селищ на землях сільгосппризначення, адже й тут ніякої заборони не було. Вірніше, заборона була - про нього, зокрема, говорилося в ФЗ N 172 від 21 грудня 2004 року "Про переведення земель та земельних ділянок з однієї категорії в іншу". Але за наявності бажання і грошей цей заборону можна було обійти цілком законно.

Справа в тому, що коли закон N 172 вступив в силу, переведення земель сільськогосподарського призначення в категорію "землі населених пунктів" став можливий тільки в тому випадку, якщо вказана ділянка знаходиться в межі населеного пункту. Включати майбутній котеджне селище або садове товариство до складу населеного пункту - зайвий головний біль для адміністрацій. У населеному пункті потрібно організовувати інфраструктуру, будувати дитсадки, школи та лікарні - загалом, ціла історія. Так що цей шлях для власників землі сільгосппризначення був закритий.

Зате було можна перевести землю з сільгоспугідь у дачне будівництво, не змінюючи категорію і залишаючись в сільгоспземлях, і рішення про це приймали місцеві органи самоврядування, які з розумінням ставилися до інвесторів, які втратили в собі в якийсь момент сільськогосподарську жилку. Зайва лояльність органів місцевого самоврядування досить швидко звернула на себе увагу зацікавлених відомств - уряду Московської області, Роснедвіжімості, органів архітектурного і містобудівного нагляду, які спробували розпочати боротьбу за цей ринок, але без особливого успіху. Встановити контроль за діями місцевих чиновників з вибору земельних ділянок під дачне будівництво було неможливо.

Цю практику, правда, планувалося випалити розпеченим залізом - з 1 січня цього року, коли повинна була вступити в силу ч. 4 ст. 9 Містобудівного кодексу РФ, яка забороняє зміна категорій земельної ділянки, якщо для території, на якій він розташований, не затверджено генплан або схема територіального планування. Проте відповідно до поправкою, яка була прийнята 27 грудня 2009, вступ в силу цієї статті було перенесено на 1 січня 2012 року.

Земляна порука

На думку спостерігачів, з введенням в силу закону, розробленого Мінрегіонрозвитку, держава хоче одним махом вирішити відразу кілька проблем. Перш за все - змусити забудовників заворушитися і відновити проекти, заявлені до кризи і на якийсь час заморожені.

"До кризи на ринку заміської нерухомості була заявлена маса проектів, у тому числі економ-класу, - розповідає директор департаменту консалтингу, аналітики і досліджень компанії Blackwood Ольга Широкова .- Але сам законопроект не дає ясності: чи діє для них пільговий період до 2015 року, які критерії встановлені для того, щоб зрозуміти, чи вважається проект розпочатим, якщо він, наприклад, поки існує лише на папері? Хто і як це буде взагалі перевіряти? Ідея закону в цілому вірна, це планова робота, спроба навести якийсь порядок. Але як це зазвичай буває, розробники не завжди виходять при підготовці таких документів з існуючих ринкових реалій, і виконання цього закону буде залежати від деталей, що поки неясні ".

Відсутність у проекті закону якийсь конкретики щодо земельних ділянок, які знаходяться поза межами поселень, - а це якщо не велика, то вкрай істотна частина земельного ринку, - схоже, взагалі головний козир цього документа. Для багатьох власників таких ділянок і дачних будиночків невідомість може стати непоганим імпульсом скоріше зайнятися оформленням прав на свій об'єкт. Таким чином, влада зможе набагато швидше поповнити базу платників податків. А поспішати їй є резон: на початку вересня стало відомо про те, що Мінфін підготував і розіслав на узгодження у відомства поправки, що передбачають появу в країні податку на нерухомість з 2013 року.

Ця ж невідомість може принести чиновникам і інші дивіденди, ініціаторами яких, до речі, стануть, ймовірно, самі власники потрапили в опалу ділянок, котеджних селищ і приватних садових будиночків. Адже коли проект Мінрегіонрозвитку було опубліковано, деякі експерти відразу заговорили про необхідність проведення ще однієї дачної амністії - тепер для тих проектів, які були розпочаті, або вже реалізовані, або тільки планувалися, але відповідно до існуючих нині законами.

Справа в тому, що для того, щоб котеджні селища і садові товариства потрапили до складу населених пунктів, їм у першу чергу необхідно відповідати всім містобудівним нормам, що на практиці зустрічається вкрай рідко. Та й сама влада не зацікавлена включати такі селища до складу населених пунктів, щоб не витрачатися на соціальну інфраструктуру. Так що в тому, що нову амністію державі, швидше за все, доведеться провести, сумнівів практично немає.

Контрольний постріл

Результати такої амністії будуть на руку владі. На самому верху благодушно підтримають "садовий" мільйонний електорат, який опинився у важкій ситуації, до того ж "всіх порахує". При цьому у контролюючих органів, від пожежних до екологічної міліції, не віднімуть їхній хліб з маслом - штрафи, які сьогодні платять всі садові товариства за те, що не відповідають жодним містобудівними нормами. Адже амністією держава дозволить і далі існувати селищам, побудованим з масою порушень. А значить, змінити статус дійної корови садівникам стане практично неможливо.

"За останні роки контроль у нас збільшився в рази, - розповідає голова підмосковного садового товариства Людмила Гаргаріна .- До нас приїжджає Росадмнадзор з лінійкою і міряє, щоб на громадських землях висота трави не перевищувала 20 см. Вище - штраф. І так постійно.

Інший приклад: в садового товариства повинна бути об'їзна дорога, місце як начебто є - поруч ліс. Але в 2005 році був прийнятий Лісовий кодекс, і землі тепер тут не видають. Дорогу побудувати неможливо, а значить, до товариства кожен рік їздять з перевірками і просто штрафують: контролюючим органам невигідно, щоб були усунуті неполадки.

Товариство не проти виконати приписи, але якщо їх неможливо виконати - що тепер робити? І це всіх влаштовує - постійна дійна корова. Ми повинні дотримуватися всіх правил, наприклад організувати за свій рахунок вивезення сміття. Поруч - велике село, де є і багатоквартирні будинки. Село входить до складу поселення, ні одного сміттєвого бачка там немає. Питання: куди дівається сміття. Але це вотчина адміністрації, тому вони можуть робити що хочуть, а нас за це штрафують ".

Людмила Гаргаріна радіє, що на території їхньої садового товариства немає водонапірної башти. А ось у сусіднього товариства є - і там кошмар: "Вони повинні отримати ліцензію у екологічної міліції, оформити всі документи на право користування цією водою, а це коштує 500 тис. руб., І плюс платити по лічильнику за користування цією водою. І так щорічно ".

Примітно, що, коли в контролюючих органів з'являється реальний привід нарешті попрацювати, їх повноважень дивним чином виявляється недостатньо. Як розповідає один із садівників, його сусіди встановили на своїй ділянці газгольдер на п'ять кубометрів.

"Приїхала бригада" іноземних робітників ", закопала у нашого паркану цей величезний балон, - розповідає садівник .- Які там технології, техніка безпеки, що ви! Там просто страшно знаходитися. Якщо злетимо у повітря, не те що від нашого товариства живого місця не залишиться, але й від сусідніх сіл. Ми писали спочатку в МНС, вони нам кажуть: "Нічого зробити не можемо - приватна власність". Ми судимося вже декілька років. Але там краю не видно: сусіди на засідання не ходять, засідання постійно переносяться " .

Час - гроші

З огляду на практику держави приймати знакові для ринку законотворчі норми в останніх числах грудня, у Мінрегіонрозвитку ще є час встигнути до нового закону до Нового року. І до речі, для цього відомства даний законопроект революційним не буде.

"В цілому у Мінрегіонрозвитку чомусь така політика, що всі об'єкти, пов'язані з якою-небудь технологічної діяльністю, потрапляють в об'єкти капітального будівництва і, отже, підпадають під поняття нерухомого майна, - говорить викладач кафедри екологічного та земельного права юридичного факультету МДУ ім . М. В. Ломоносова, адвокат Дмитро Хаустов.

- І коли вони відносять до таких об'єктів, наприклад, лінії електропередачі або зовнішні трубопроводи, то це лише створює додаткові бар'єри, абсолютно не потрібні для здійснення господарської діяльності звичайних підприємців. І не тільки підприємців - усіх забудовників.

Наприклад, для того щоб протягнути лінії електропередачі, зараз створено величезний бар'єр з вибору земельної ділянки, по отриманню дозволу на будівництво і т. д., і т. д. Хоча раніше всі ці речі вирішувалися набагато простіше. І ось така політика Мінрегіону спостерігається дуже послідовно ".

У разі якщо закон буде прийнятий у тому вигляді, в якому він існує сьогодні, владі напевно слід чекати однозначної реакції. "У нас прийнято вважати, що закон зворотної сили не має. Виявляється, має, - каже Людмила Гаргаріна .- Коли садове товариство будувалося, ніхто ні проти чого не заперечував. Тепер же, коли люди роками будувалися і вартість їх володінь, у тому числі і за рахунок зростання ринкових цін, зросла в рази, це хочуть взяти і просто обнулити - зробити неліквідним активом ".

"Звичайно, закон зворотної сили не має, - каже Дмитро Хаустов .- На мій погляд, ті споруди, які були зведені до цього закону, до самовільним віднесені бути не можуть. Але проблеми виникнуть, тому що доведеться доводити, що ці споруди були зведені до цього закону і що вони будувалися і зводилися відповідно до законодавства, яке не вимагало отримання відповідних дозвільних документів. Ось ці два моменти буде досить складно довести, і це спричинить за собою і корупцію, і суди, і тяганину.

Замість того щоб спрощувати систему дозвільної документації (адже мова йде про несуттєвих, які не впливають на безпеку об'єктах будівництва), вони вже кожну калюжу хочуть підтягнути під капітальне будівництво. Безумовно, підприємці почнуть знаходити якісь виходи і лазівки, але це створить збільшення собівартості товарів і послуг і, звичайно, створить додаткові корупційні ситуації ".
www.zagorodna.com