Основні юридичні ризики при покупці заміської нерухомості

Зважаючи реактивного зростання цін на київську нерухомість останнім часом особливою популярністю користується ідея селитися в передмісті і їздити в місто тільки за потребою. Не розмірковуючи про виправданість даного кроку, хотілося б зупинитися на деяких аспектах юридичного характеру, які повинні бути враховані при придбанні заміської нерухомості.

Адже у разі їх ігнорування «щасливий власник заміського маєтку» може зіткнутися з серйозними проблемами, пов'язаними із законністю статусу його будинку та земельної ділянки, на якій він знаходиться.

Перш за все варто звернути увагу на те, на якій ділянці розміщений заміський будинок. А саме: яке цільове призначення земельної ділянки і який його так званий правовий титул. Тобто для житлового будівництва цільове призначення ділянки має бути: «для будівництва, розміщення та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і гаражного будівництва».

Що ж стосується правового титулу земельної ділянки, то при продажу будинку такий ділянку найчастіше вже знаходиться у приватній власності, тому далі будемо розглядати тільки такий варіант. Природно, будинок повинен продаватися разом із земельною ділянкою, на якій він знаходиться, проте за двома різними договорами купівлі-продажу: земельної ділянки і, відповідно, самого житлового будинку.

Звернемо увагу, що при покупці житлового будинку (не багатоквартирного) слід користуватися тими ж правилами, що і при покупці квартири в місті. Купівля-продаж земельних ділянок регулюється нормами статті 657 Цивільного кодексу (ГК) України, яка передбачає обов'язкове нотаріальне посвідчення таких договорів та їх державну реєстрацію, чого також вимагає частина 1 статті 132 Земельного кодексу (ЗК) України.

У частині 2 статті 132 ЗК передбачено суттєві умови договорів про перехід права власності на земельні ділянки. Документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку, є державний акт на право власності на земельну ділянку.

У випадку якщо акт на право власності старого зразка, тобто не містить кадастрового номера, то продавцю земельної ділянки необхідно звернутися до місцевого органу земельних ресурсів із заявою про присвоєння ділянці такого кадастрового номеру. У результаті він повинен отримати довідку про присвоєння кадастрового номеру.

При наявності обмежень на використання земельної ділянки до примірника державного акта на право постійного користування земельною ділянкою або на право власності на земельну ділянку, який видається власнику або користувачу земельної ділянки, додаються копія кадастрового плану та акт перенесення на місцевість меж зон обмежень.

Крім того, відсутність або наявність обтяжень на використання земельної ділянки підтверджується довідкою про наявність чи відсутність заборон і обтяжень з місцевого органу земельних ресурсів Держкомзему, а також витягом з Державного реєстру правочинів.

Варто звернути особливу увагу на те, що під заміською нерухомістю слід розуміти скоріше нерухомість у деурбанізуватися зоні населеного пункту, іноді навіть у межах самого міста, ніж будинок «в чистому полі». Справа в тому, що будинок поза межами населеного пункту не може бути визнаний житловим будинком, і право власності на нього не може бути зареєстровано у місцевому БТІ.

Не кажучи вже про відсутність поштової адреси, інфраструктури і комунікацій, і головне - свідоцтва про реєстрацію права власності на нерухоме майно (заміський будинок).

Часто охочі жити «далеко від міської суєти» вирішують обмежитися придбанням земельної ділянки, а будинок будувати самостійно. У такому випадку з урахуванням всіх викладених вище рекомендацій слід взяти до уваги наступне.

Дозвільна процедура, необхідна до проходження при будівництві об'єкту нерухомості, в загальних рисах визначена в Законі «Про планування і забудову територій», а також Типових регіональних правилах забудови, затверджених наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 10 грудня 2001 р. № 219, на підставі яких затверджуються місцеві правила будівництва.
www.realt.ua