Коттеджи и участки: правильный баланс





Google+
02.01.2014 00:15
Статьи о недвижимости | Коттеджи и участки: правильный баланс Загородное домовладение, выставленное на продажу, быстрее найдет своего покупателя, если у него метраж дома соответствует площади участка. Огромный особняк не должен стоять на шести сотках, и наоборот – «скворечник» затеряется на гектарах просторной усадьбы. Современный покупатель не стремится переплачивать за дополнительные сотки, лишние метры и ненужные опции, предпочитая выбрать то, что нужно конкретно ему.

Действительно, на вторичном рынке загородной недвижимости Киевщины представлены самые разнообразные предложения – начиная от небольших деревянных избушек на 6 сотках и заканчивая элитными каменными особняками высотой в несколько этажей на огромных благоустроенных участках. Учитывая обширную площадь территории Киевской области, оценить точный объем вторичного рынка крайне сложно. Особенно если речь идет о домовладениях экономкласса, которые занимают существенную долю предложения.

Ситуация с недвижимостью высокого ценового диапазона немного проще – количество подобных предложений все-таки ограничено. По оценкам специалистов, общий объем элитных домов, расположенных на территории области составляет примерно 3,5 - 4 тыс. объектов.

 Доля объектов вторичной загородной недвижимости равна 67% от общего объема предложения. При этом спрос на подобные объекты не превышает 15% от числа всех сделок на рынке. В целом, по данным специалистов, на дачи и участки без подряда, экспонирующиеся на вторичном рынке Киевщины, приходится примерно по 35% от общего объема предложения. Число коттеджей, выставленных на продажу повторно, составляет не более 26%, а таунхаусов и дуплексов - около 4%, что делает их дефицитным товаром.

Что ищет покупатель
Успешные продажи – результат попадания предложения в рамки спроса: раньше покупатели обращали меньше внимания на пропорции домовладения, однако сейчас данный параметр стал для них одним из самых важных. «Всегда должна быть соблюдена определенная гармония при проектировке и планировании строительства, - говорит Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости «НДВ-Недвижимость». - Например, если брать площадь дома 120 – 150 кв. м, то тут будет достаточно и 6-8 соток земли. А если брать дом площадью 400-600 кв. м, то тут уже необходимо минимум 10-15 соток для комфортного использования участка. И если брать дома площадью более 800 кв. м, то тут необходим участок от 20 соток и выше, так как при наличии меньшего по площади участка дом будет занимать практически все пространство».

В сегменте высокого ценового диапазона, по данным «РеалЭкспо", наибольшим спросом пользуются домовладения со следующими параметрами: участок 15 соток – дом около 300 кв. м; участок 20 соток – дом 450-550 кв. м; участок 30 соток – дом 700-850 кв. м; участок 40 соток – дом порядка 1000 кв. м.

«Если высчитать средний показатель популярного загородного дома, - говорит директор консалтинговой компании "РеалЭкспо" Виктор Коваленко, - то получится, что самый востребованный размер дома – 150-160 кв. метров. Причем, эта цифра растет год от года примерно на 20 кв. метров, постепенно удаляясь от кризисного «провала», когда покупатели искали маленькие дома по 80-90 метров.

В сегменте бизнес и комфорткласса Виктор Коваленко назвал популярными домовладения, где участки - площадью до 12 соток с домами до 200 кв. м.

Виктор Коваленко считает, что в основном покупателей загородной вторички эконом- и комфорткласса интересуют небольшие дома из кирпича или пеноблоков площадью немногим более 100 кв. м с понятными и удобными планировками – приемлемым соотношением жилой и нежилой площади. Площадь участка при этом должна составлять от 6 до 10 соток. Эксперт добавил, что важным фактором является также состояние самого поселка и его инфраструктурных составляющих: дорог, общественных территорий, детских и спортивных площадок и других социально-бытовых объектов. Наибольшим спросом пользуются именно такие предложения, выставленные по адекватной рыночной цене либо с хорошим дисконтом. Они продаются от 2 до 6 месяцев, в то время как в среднем срок экспозиции вторички составляет около года.

Небольшие дома площадью 100 квадратных метров с удобным соотношением жилой и нежилой площади пользуются самым большим спросом, - поддерживает коллегу Алексей Иванов. - «Золотым» соотношением площади земли и пятном застройки (площадью дома) считается пропорция 1:10. Однако сегодня можно найти немало привлекательных предложений с соотношением 1:15».

Но не все покупатели стремятся к гармонии площадей дома и участка, есть клиенты, которым это вообще неважно. «Мы закрывали сделки даже с участками по 5 соток и домами по 200-300 метров, - рассказывает Владимир Яхонтов, - при этом клиенты не только не высказывали сомнений, но и сами часто искали такие варианты».

В элитном сегменте основной ориентир - площадь дома. Как подтвердил Артур Имосян, чаще всего покупателям не нужна огромная придомовая территория – многих вполне устраивает участок в 20 соток. Поэтому в первую очередь, конечно, ставится вопрос о количестве квадратных метров, нежели о сотках.

Еще один пункт, который в той или иной мере сказывается на успехе продаж, - это благоустройство участка. Причем стоимость работ зачастую составляет заметную долю от общего потраченного бюджета на строительство. И здесь нет ничего удивительного, что продавцы пытаются «отбить» затраты. Хотя, как отмечает Виктор Коваленко, у них это получается только в том случае, если объект является ликвидным и по всем остальным параметрам – расположение, пропорции дома и участка, планировка, качество ремонта и т.д. Но если в предложении имеются объективные минусы, то даже при наличии ландшафтного дизайна собственник сможет продать землю только по рыночной цене. «Покупатели сейчас не готовы переплачивать за подобные изыски, - сообщает эксперт, - если по другим параметрам объект явно проигрывает».

В целом же, по мнениюВиктора Коваленко, самые главные факторы при оценке стоимости земельного участка - это местоположение и наличие на нем строений. Эти параметры формируют 70% стоимости загородного владения, при этом 40% приходится на расположение и 30% на качество дома. Но данный баланс - 40% и 30% - меняется в зависимости от индивидуальных характеристик объекта. Не всегда местоположение имеет превалирующее значение: качественная дальняя дача, пригодная для круглогодичного проживания, с легкостью составит конкуренцию летним домикам, расположенным в 20-км зоне от Киева. Цена в данном случае может быть примерно одинаковой. Бывает, что постройка, находящаяся на участке, влияет на снижение цены при торге. Например, старый каркасно-щитовой домик, расположенный в хорошем СТ вблизи Кольцевой, сам по себе ценности представлять не будет. Скорее всего, новый собственник решит снести дом, а снос и вывоз мусора обойдутся в круглую сумму

Популярные бюджеты
Цены предложений в разных классах загородной недвижимости не всегда соответствуют спросу. Виктор Коваленко считает, что большинство объектов на вторичном рынке загородной недвижимости представляют собой большие дома с неудобными планировками, по ценам от 10% до 30% выше реальной стоимости. А проблема неадекватного ценообразования во многом связана с завышенными ожиданиями продавцов. Одни, продавая недвижимость, хотят заработать, объясняет эксперт, другие просто не в курсе цен и происходящей на рынке ситуации, а третьи ориентируются лишь на собственно вложенные средства, стараясь окупить сделанный ими ремонт или ландшафтный дизайн.

Однако эффект может быть обратный - например, экзотическая отделка коттеджа может стать фактором не увеличивающим, а уменьшающим стоимость предложения. На сегодня ликвидность таких объектов стремится к нулю.

В экономклассе порядок цен совсем другой. По оценкам специалистов основной спрос связан с домами или с домовладениями стоимостью до 80 тыс. долл. За эти деньги покупатель хочет купить дом для постоянного проживания, площадью 150-160 метров, на участке 10-15 соток, в организованном поселке с охраной, вменяемыми коммунальными платежами, разумной планировкой застройки, хорошими коммуникациями.

В дачном сегменте бюджет покупателя еще ниже. В нынешнем дачном сезоне спрос в сегменте недорогой загородной недвижимости в диапазоне до 50 тыс. долл. сконцентрирован на ценах даже ниже этой суммы. Так, весной и летом до 60% сделок проходило именно с дачами по такой цене. Эксперт добавил, что примечательно, что такие объекты составляют лишь 20% от всего объема выставленной на продажу недорогой «загородки».

Чем престижнее направление, тем дальше от столицы будет находиться дача, и тем примитивнее будет строение на участке.

Загородный рынок в 2013 г. демонстрировал далеко не лучшие результаты. Есть мнение, что сейчас на вторичном загородном рынке некоторый застой.
www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти