Котеджі і ділянки: правильний баланс

Заміське домоволодіння, виставлене на продаж, швидше знайде свого покупця, якщо у нього метраж будинку відповідає площі ділянки. Величезний особняк не повинен стояти на шести сотках, і навпаки - «шпаківня» загубиться на гектарах просторої садиби. Сучасний покупець не прагне переплачувати за додаткові сотки , зайві метри і непотрібні опції , вважаючи за краще вибрати те , що потрібно конкретно йому .

Дійсно , на вторинному ринку заміської нерухомості Київщини представлені найрізноманітніші пропозиції - починаючи від невеликих дерев'яних хатинок на 6 сотках і закінчуючи елітними кам'яними особняками висотою в кілька поверхів на величезних упорядкованих ділянках . Враховуючи велику площу території Київської області , оцінити точний обсяг вторинного ринку вкрай складно. Особливо якщо мова йде про домоволодіннях економ-класу , які займають суттєву частку пропозиції .

Ситуація з нерухомістю високого цінового діапазону трохи простіша - кількість подібних пропозицій таки обмежена. За оцінками фахівців , загальний обсяг елітних будинків , розташованих на території області становить приблизно 3,5 - 4 тис. об'єктів.

Частка об'єктів вторинної заміської нерухомості дорівнює 67 % від загального обсягу пропозиції. При цьому попит на подібні об'єкти не перевищує 15 % від числа всіх угод на ринку. В цілому , за даними фахівців , на дачі і ділянки без підряду , експонуються на вторинному ринку Київщини , припадає приблизно по 35% від загального обсягу пропозиції. Число котеджів , виставлених на продаж повторно , становить не більше 26 % , а таунхаусів і дуплексів - близько 4 % , що робить їх дефіцитним товаром.

Що шукає покупець
Успішні продажі - результат попадання пропозиції в рамки попиту: раніше покупці звертали менше уваги на пропорції домоволодіння , однак зараз цей параметр став для них одним з найважливіших. « Завжди повинна бути дотримана певна гармонія при проектуванні і плануванні будівництва , - говорить Андрій Муравйов , керівник департаменту заміської нерухомості « Стройтрест - Нерухомість ». - Наприклад , якщо брати площа будинку 120 - 150 кв. м , то тут буде достатньо і 6-8 соток землі . А якщо брати будинок площею 400-600 кв. м , то тут вже необхідно мінімум 10-15 соток для комфортного використання ділянки. І якщо брати будинки площею понад 800 кв. м , то тут необхідна ділянка від 20 соток і вище , так як при наявності меншої за площею ділянки будинок буде займати практично весь простір ».

У сегменті високого цінового діапазону , за даними « РеалЕкспо" , найбільшим попитом користуються домоволодіння з наступними параметрами: ділянка 15 соток - будинок близько 300 кв. М; ділянка 20 соток - будинок 450-550 кв. М; ділянка 30 соток - будинок 700 - 850 кв. м; ділянка 40 соток - дім порядку 1000 кв. м.

«Якщо вирахувати середній показник популярного заміського будинку , - говорить директор консалтингової компанії" РеалЕкспо "Віктор Коваленко , - то вийде , що найбільш затребуваний розмір будинку - 150-160 кв. метрів. Причому , ця цифра зростає рік від року приблизно на 20 кв. метрів , поступово віддаляючись від кризового «провалу» , коли покупці шукали маленькі будинки по 80-90 метрів.

У сегменті бізнес і комфорткласса Віктор Коваленко назвав популярними домоволодіння , де ділянки - площею до 12 соток з будинками до 200 кв. м.

Віктор Коваленко вважає , що в основному покупців заміської вторинки економ-і комфорткласса цікавлять невеликі будинки з цегли або піноблоків площею трохи більше 100 кв. м із зрозумілими і зручними плануваннями - прийнятним співвідношенням житлової та нежитлової площі. Площа ділянки при цьому повинна складати від 6 до 10 соток . Експерт додав , що важливим фактором є також стан самого селища та його інфраструктурних складових: доріг , громадських територій , дитячих та спортивних майданчиків та інших соціально -побутових об'єктів. Найбільшим попитом користуються саме такі пропозиції , виставлені за адекватною ринковою ціною або з хорошим дисконтом. Вони продаються від 2 до 6 місяців , у той час як у середньому термін експозиції вторинки становить близько року.

Невеликі будинки площею 100 квадратних метрів з зручним співвідношенням житлової та нежитлової площі користуються найбільшим попитом , - підтримує колегу Олексій Іванов. - «Золотим » співвідношенням площі землі і плямою забудови ( площею будинку ) вважається пропорція 1:10 . Проте сьогодні можна знайти чимало привабливих пропозицій із співвідношенням 1:15 ».

Але не всі покупці прагнуть до гармонії площ будинку і ділянки , є клієнти , яким це взагалі неважливо. «Ми закривали угоди навіть з ділянками по 5 соток і будинками по 200-300 метрів , - розповідає Володимир Яхонтов , - при цьому клієнти не тільки не висловлювали сумнівів , але й самі часто шукали такі варіанти».

В елітному сегменті основний орієнтир - площа будинку. Як підтвердив Артур Імосян , найчастіше покупцям не потрібна величезна прибудинкова територія - багатьох цілком влаштовує ділянку в 20 соток . Тому в першу чергу, звичайно , ставиться питання про кількість квадратних метрів , ніж про сотках.

Ще один пункт , який в тій чи іншій мірі позначається на успіху продажів , - це благоустрій ділянки. Причому вартість робіт часто складає помітну частку від загального витраченого бюджету на будівництво. І тут немає нічого дивного , що продавці намагаються « відбити» витрати. Хоча , як зазначає Віктор Коваленко , у них це виходить тільки в тому випадку , якщо об'єкт є ліквідним і за всіма іншими параметрами - розташування , пропорції будинку і ділянки , планування , якість ремонту і т.д. Але якщо в реченні є об'єктивні мінуси , то навіть за наявності ландшафтного дизайну власник зможе продати землю тільки за ринковою ціною. « Покупці зараз не готові переплачувати за подібні вишукування , - повідомляє експерт, - якщо за іншими параметрами об'єкт явно програє ».

У цілому ж, за мненіюВіктора Коваленко , найголовніші фактори при оцінці вартості земельної ділянки - це місце розташування і наявність на ньому будівель . Ці параметри формують 70 % вартості заміського володіння , при цьому 40 % припадає на розташування і 30 % на якість будинку . Але даний баланс - 40 % і 30 % - змінюється в залежності від індивідуальних характеристик об'єкта. Не завжди місце розташування має переважаюче значення : якісна далека дача , придатна для цілорічного проживання , з легкістю складе конкуренцію річним будиночків , розташованим в 20 - км зоні від Києва. Ціна в даному випадку може бути приблизно однаковою. Буває , що споруда , яка перебуває на ділянці , впливає на зниження ціни при торзі . Наприклад , старий каркасно- щитової будиночок, розташований в хорошому СТ поблизу Кільцевої , сам по собі цінності представляти не буде. Швидше за все , новий власник вирішить знести будинок , а знесення та вивезення сміття обійдуться в круглу суму

Популярні бюджети
Ціни пропозицій в різних класах заміської нерухомості не завжди відповідають попиту . Віктор Коваленко вважає , що більшість об'єктів на вторинному ринку заміської нерухомості представляють собою великі будинки з незручними плануваннями , за цінами від 10 % до 30 % вище реальної вартості. А проблема неадекватного ціноутворення багато в чому пов'язана із завищеними очікуваннями продавців. Одні , продаючи нерухомість , хочуть заробити , пояснює експерт , інші просто не в курсі цін і відбувається на ринку ситуації , а треті орієнтуються лише на власне вкладені кошти , намагаючись окупити зроблений ними ремонт або ландшафтний дизайн .

Однак ефект може бути зворотний - наприклад , екзотична обробка котеджу може стати фактором не збільшує , а зменшує вартість пропозиції . На сьогодні ліквідність таких об'єктів прагне до нуля.

В економ порядок цін зовсім інший. За оцінками фахівців основний попит пов'язаний з будинками або з домоволодіннями вартістю до 80 тис. дол За ці гроші покупець хоче купити будинок для постійного проживання , площею 150-160 метрів , на ділянці 10-15 соток , в організованому селищі з охороною , осудними комунальними платежами , розумною плануванням забудови , хорошими комунікаціями.

У дачному сегменті бюджет покупця ще нижче. У нинішньому дачному сезоні попит в сегменті недорогої заміської нерухомості в діапазоні до 50 тис. дол сконцентрований на цінах навіть нижче цієї суми. Так , навесні і влітку до 60 % угод проходило саме з дачами за такою ціною . Експерт додав , що примітно , що такі об'єкти становлять лише 20 % від усього обсягу виставленої на продаж недорогий « загородки ».

Чим престижніше напрямок , тим далі від столиці перебуватиме дача , і тим примітивніше буде будова на ділянці.

Заміський ринок в 2013 р. демонстрував далеко не кращі результати. Є думка , що зараз на вторинному заміському ринку деякий застій .
www.zagorodna.com