Читайте також:
Огляд акцій у котеджних містечках України у квітні-2023
Усього за кілька років в передмістях Києва сформувався ринок таунхаусів - на сьогоднішній день продажі йдуть приблизно в 60 проектах. Це більше п'яти тисяч блок- секцій. При цьому , що цікаво , у чинному законодавстві поняття « таунхаус » не існує зовсім. Виникає питання : а що ж ми, власне , купуємо ?Таунхаус або квартира?
У Містобудівній кодексі є поняття « житловий будинок блокованої забудови» . Це об'єкт висотою не більше трьох поверхів , що складається з декількох секцій ( не більше 10 ), кожна з яких призначена для проживання однієї сім'ї . Стіни між блоками не повинні мати вікон і дверей. І необхідно наявність виходу з кожного блоку на територію загального користування. Таким є « офіційне визначення » таунхауса .
Величезне значення має юридичний статус земельної ділянки. Відповідно до Земельного кодексу , всі ділянки поділяються на категорії , а також види дозволеного використання . Категорій існує кілька - нас цікавлять лише дві: землі населених пунктів та сільськогосподарського призначення . Оскільки таунхауси - це житло , вони , відповідно, повинні зводитися на землях населених пунктів , при цьому вид дозволеного використання може звучати як « житлове будівництво» , « малоповерхове будівництво » або « блоковані житлові будинки ».
Таунхаус , побудований на такій землі , є , по суті , багатоквартирним будинком. І в свідоцтві про право власності блок -секція буде позначена як « квартира ». При цьому ділянка під таунхаусом оформляється у спільну часткову власність . «З урахуванням останніх роз'яснень законодавства право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає з моменту першої реєстрації права на житлове приміщення в об'єкті. При цьому ділянка повинна бути сформований ( поставлений на кадастровий облік . - БТ) » , - пояснює Софія Соколова , юрист Практики з нерухомості та інвестицій « Качкін і Партнери ».
Оскільки юридично бездоганний таунхаус - це багатоквартирний будинок , тільки блокованого типу , забудовник повинен діяти в рамках закону , і зокрема мати дозвіл на будівництво. В іншому випадку об'єкт є самовільно побудовою і може піти під знесення.
ІЖС - не вирок ?
А що якщо земля , на якій будують таунхаус , відноситься до населеного пункту , але при цьому її дозволене використання - «індивідуальне житлове будівництво» ? Дуже часто в ЗМІ пишуть , що таунхаусів на землях ІЖС прямий шлях під бульдозер.
Дійсно , саме слово «індивідуальний » у визначенні статусу ділянки говорить про те , що на ньому дозволено побудувати будинок на одну сім'ю. Деякі забудовники , звичайно , намагаються лукавити , зводячи багатосекційний таунхаус нібито на одну велику родину , а потім продаючи його частини як частки . Але це - справа підсудна .
Тим часом виявляється , що побудувати таунхаус на землях ІЖС можна на цілком законних підставах. Точніше , кілька індивідуальних блокованих односімейних будинків можуть бути зведені на прилеглих один до одного ділянках . Але при цьому повинен дотримуватися ряд вимог.
« У містобудівних документах населених пунктів (це Правила землекористування і забудови та Генеральний план ) зазвичай прописується мінімально допустима площа ділянки під індивідуальну забудову. Десь це 6 соток , десь навіть 1,5 . Відповідно, саме стільки землі - і не соткою менше - повинно перебувати під кожним домоволодінням в таунхаусі » , - пояснює Олена Шішуліна , директор з маркетингу ЗАТ « УК "СТАРТ Девелопмент " ».
Припустимо , у нас є 12 соток землі. Якщо мінімально допустимий розмір ділянки під забудову - 6 соток , розмежовується і нарізаємо його на дві половинки і сміливо будуємо дві секції (тобто дуплекс). Більше вже не можна - буде порушено вимогу містобудівного законодавства . Якщо ж нарізка допускається більш дрібна (наприклад 1,5 сотки) , то 12 соток можна поділити на вісім ділянок і побудувати таку ж кількість блокованих секцій - аби форма вихідного одягла дозволяла (була витягнутої , а не , скажімо , квадратної) . Як би то не було , максимально допустиму кількість блоків обмежено десятьма .
Кожна блок -секція на землях ІЖС з юридичної точки зору є окремим житловим будинком , з окремою ділянкою . У свідоцтві про право власності так і буде записано .
За законом - дорого
Як зазначає Софія Соколова , у таунхаусів , які будуються як блоковані будинки на індивідуальних ділянках , не повинно бути спільного підвалу та / або загального горища. Інженерні мережі повинні заводитися в кожну секцію окремо , без загальних труб.
«Підведення окремих мереж до кожної секції збільшує собівартість будівництва приблизно на 10%» , - говорить Олена Шішуліна . Здається , не так вже й багато. Але не будемо забувати , що забудовникам , що споруджують таунхауси на ділянках ІЖС , доводиться переплачувати не тільки за комунікації . Земля з таким юридичним статусом коштує набагато дорожче , ніж ділянки сільгосппризначення , на яких зараз розгортається будівництво дешевих таунхаусів . Умови конкурентної боротьби виходять нерівними.
сільськогосподарські таунхауси
Багато гравців ринку воліють будувати таунхауси на землях сільгосппризначення з дозволеним використанням « під дачне будівництво». Такі ділянки , звичайно , не призначені ні для будівництва котеджів для постійного проживання , ні для зведення таунхаусів . Будувати на них можна тільки дачні будинки . Однак на практиці котеджне і малоповерхове будівництво на « сельхозке » стало повсюдним явищем.
«Враховуючи прогалини в законодавстві , можна сказати , що сьогодні таунхаус в принципі може бути побудований і зареєстрований на ділянці, призначеній для дачного будівництва. При цьому блок -секції , як і у випадку з таунхаусамі на землі ІЖС , не повинні мати спільних горищ і підвалів , а комунікації - заводитися окремо в кожен блок » , - зазначає Софія Соколова.
Реєструється право власності на такий об'єкт в декларативному порядку , по « дачної амністії » (необхідно надати тільки технічний паспорт на об'єкт і свідоцтво про право власності на земельну ділянку) . При цьому секції оформляються саме як блоковані будинки , а не квартири.
Оскільки у випадку з дачами не вимагається дозвіл на будівництво і введення в експлуатацію , а держреєстрація здійснюється з декларації, у деяких забудовників виникає спокуса побудувати на сільськогосподарські ділянки не блокувати будинки з окремими комунікаціями , а один великий таунхаус , зареєструвати його по "дачної амністії » , а потім продавати частки .
Але навіть якщо секції зводяться і оформляються за правилами , як блоковані будинки , покупець все одно зіткнеться з деякими незручностями. Перш за все він повинен розуміти , що набуває дачу , а не будинок для постійного проживання. Прописатися в такому таунхаусі вийде тільки через суд - ця процедура дорога і морочлива ( доведеться в тому числі замовляти недешеву експертизу , яка покаже , що ваш будинок придатний для постійного проживання ) . Та й просто сам факт оформлення реєстрації не вирішує питання з соціальним обслуговуванням. Влада не зобов'язані будувати школи та поліклініки за межами населеного пункту , на сільгоспземлі .
Крім того , підстави для будівництва таунхаусів на таких ділянках досить хиткі . Сьогодні влада закриває очі на широкомасштабну забудову дачних масивів котеджами і таунхаусами , призначеними для постійного проживання. А девелопери користуються лазівками в законодавстві. Але хто знає , як буде розвиватися ситуація завтра чи післязавтра ?
Коментарі