Читайте также:
Активность покупателей на рынке загородной недвижимости снижается, а количество дисконтов растет
Он пока слабо структурирован и не имеет четкой градации на классы проектов. Мы проанализировали текущую ситуацию с распределением предложения на рынке и позиционированием проектов и разработали условную классификацию объектов исходя из факторов, которые оказались существенными в формировании цены и позиционирования:Направление: в окрестностях Киева есть традиционно престижные локации, которые будут отличаться ценой на землю, окружением, и, соответственно, позиционированием проекта и ценой за квадратный метр.
Расстояние от Киева: важен фактор выбора проекта покупателем, а потому он является таким, что в первую очередь влияет на цену и позиционирование. Учитывалось не только номинальное расстояние в километрах, но и типичный трафик, который может вылиться в различные показатели времени в пути при одинаковом расстоянии.
Окружение: одним из важнейших факторов, побуждающих человека к переезду из города или выбору второй недвижимости там, это менее плотная застройка, быстрый доступ к природе и благоприятной экологической обстановке. Поэтому, непосредственная близость к лесу или водоему оказывают влияние на позицию проекта на рынке. Более того, в дорогих объектах природное окружение является центральным формирующим концепцию фактором.
Инфраструктура: для покупателей важным фактором выбора жилья за городом является минимальный компромисс в удобстве и инфраструктуре. В зависимости от размера и расположения проекта она может быть как внутри комплекса, так и снаружи в ближайшей доступности, однако ее объем напрямую влияет на цену и позиционирование проекта.
Концепция: самые лучшие и наиболее дорогостоящие проекты имеют детально продуманную концепцию зонирования, функциональности, застройки, внешнего вида, наполнения и рыночного позиционирования. Однако, мало благоустроенная территория и согласована стилистика проекта — уже в плюс проекту и его цене, которые отличают его от конкурентов с тем же расположением, но без дополнительных преимуществ.
Форматы застройки. Данный пункт косвенно следует из предыдущих: совокупность тех или иных факторов формируют позиционирование и нацеленность на определенную аудиторию, где следующим шагом под нее предлагаются востребованные форматы. Да, это минимальные площади и участки для более бюджетного покупателя, и просторные предложения в премиум-сегменте.
Основываясь на данных исследования рынка загородной недвижимости, проведенного совместно с Property Media, мы распределили существующие проекты на рынке в соответствии с данной классификации. Соответственно, 48% проектов можно отнести к комфорт-классу, примерно по ¼ — к эконом- и бизнес-классу и около 6% всех объектов на рынке — относятся к премиум-сегменту. Соответственно, на сегодня структура рынка загородной недвижимости похожа и следует потребительским трендам в жилой недвижимости в целом.
Подобная классификация может облегчить покупателям определение «своего» класса, ориентирование и оценку предложений застройщиков.
Марина Гуревич, руководитель отдела консалтинга NAI Ukraine
nv.ua
Комментарии