Читайте также:
Как заработать на недвижимости во время войны
Наш украинский закон об институтах совместного инвестирования – один из самых прогрессивных среди законов. Те, кто его писал, писали правильно. Но его минус – он вывел на рынок лишнее звено в виде форм привлечения средств в строительство (ФОН, ФФС и целевые облигации), усложнил сделки. В то время как на рынке должны быть максимально понятные и прозрачные сделки, чтобы человек, платящий деньги девелоперу, мог спать спокойно. А у нас сейчас две беды: необходимость присутствия посредников в цепочке «девелопер-покупатель» (того требует упомянутый закон) и – засилье недобросовестных участников рынка, которые игнорируют этот закон. И при этом ввергают в риск как своих непосредственных инвесторов, так и всех участников рынка, репутация которых невольно страдает.
В ближайшие пять-десять лет нам предстоит работать с очень ограниченным банковским финансированием. И вся надежда только на то, что люди будут нам доверять и направят свои сбережения в наши проекты, что они спокойно будут покупать у нас недвижимость с уверенностью, что получат ее вовремя.
В то же время все, кто работает на украинском рынке недвижимости – застройщики, инвесторы, девелоперы,– изначально находятся в риске. По причине очень низкого к нам доверия. В общественном сознании что девелопер, что застройщик – оба отождествляются с негативным образом. Это слова почти ругательные. Чтобы доверие возвращалось, наши взаимоотношения с инвесторами нужно максимально упрощать.
В вопросе, какие должны использоваться инструменты для привлечения средств инвесторов, я считаю: нам надо прекратить изобретать украинский велосипед, как это случилось десять лет назад с созданием ФФС и целевыми облигациями. Надо перейти к прямым сделкам «инвестор-застройщик», которые существует во всем мире.
Давайте честно скажем, сколько сделок в последнее время происходит при участии ФФС, целевых облигаций и прочих инструментов? 5-10 процентов? 90 процентов рынка серые! Десятки тысяч людей покупают квартиры в объектах, которые возводятся незаконно, с нарушениями, они идут на серый рынок и никак не защищены. То есть, требования закона об обязательном присутствии посредника в цепочке «застройщик-инвестор» не работают. Это значит, что необходимо инициировать изменения в законодательство. Таковы реалии.
Давайте честно скажем, сколько сделок в последнее время происходит при участии ФФС, целевых облигаций и прочих инструментов? 5-10 процентов? 90 процентов рынка серые!
Что такое прямой договор между застройщиком и инвестором? Это обещания одного выполнить свои обязательства перед другим. Нотариальная регистрация договора, которая при этом необходима,– нормальный и правильный шаг. Все посреднические схемы и структуры: ФФС, облигации, кооперативы – должны быть упразднены. Вместо этого – прямая регистрация прав на строящуюся недвижимость в едином государственном реестре имущественных прав и прямая нотариальная сделка. К слову, сейчас закон существенно расширил полномочия нотариусов.
Основная проблема рынка на сегодняшний день: участники рынка, которые продают в два-три раза дешевле, чем в среднем по рынку. Но если большинство участников строят с учетом законодательства, то эти демпингующие – откровенно его игнорируют. Они продают квартиры на девятом этаже в доме, где строить больше трех этажей по закону нельзя. Или перепродают по несколько раз один и тот же объект. И вот эти вещи должны быть исключены! Рынок должен стать прозрачным и гарантировать безопасность тем, кто приходит на него со своими деньгами. В этом вопросе электронный реестр прав на недвижимость – один из ключевых инструментов. Человек должен зайти в открытый реестр и увидеть, что там зарегистрированы права на 60 квартир, а ему продают права на квартиру номер 78. Только через единый реестр будет все просто и ясно и можно будет навести прозрачность на рынке. Это существует во всей Европе. Повторю свой вопрос: зачем изобретать украинский велосипед? Давайте действовать по методу привлечения лучших мировых практик. К слову, если мы обратимся с просьбой в любое из профильных министерств Европы, нам с удовольствием и бесплатно расскажут и покажут, как у них все организовано.
Давайте упростим и нотариальную сделку, и саму регистрацию, которая должна наступать сразу же после получения ордера или регистрации декларации для III-й категории. Причем, все это должно осуществляться только через нотариуса. Если мы регистрацию перенесем ближе, мы уберем большое количество недобросовестных участников. А это для нас всех будет полезно. Когда люди будут больше нам верить, они будут с большим удовольствием и увереннее платить деньги.
Как сказал Роден, когда его спросили, как он создал своего мыслителя, он ответил: убрал все лишнее. Давайте все лишнее уберем и оставим простой прозрачный механизм взаимодействия девелопера и инвестора. Прямой механизм. Без всего лишнего.
ABCNews
Комментарии