Инвестор-застройщик: что защитит обе стороны?

Больше 10 лет назад был принят закон, призванный защитить интересы людей, инвестирующих в недвижимость. Однако недостроев, скандалов вокруг площадок и мошеннических перепродаж одного и того же объекта нескольким покупателям меньше не стало. Нужны ли посредники в продаже строящихся объектов

Ни один инвестор, который вкладывает деньги в будущее жилье, не может быть на 100% уверен, что не окажется в результате без крыши над головой. Об этом говорили участники круглого стола «Защита прав и интересов граждан и застройщиков…», который был организован Ukrainian Building Community (UBC) и организацией BRDO (Офисом эффективного регулирования).

ФФС: быть или не быть?

Ключевая поправка к закону «Об инвестиционной деятельности», которая вступила в силу 10 лет назад, положила конец прямым продажам недвижимости, где застройщик выступает непосредственным продавцом, а инвестор – покупателем. Была введена норма, согласно которой продажи строящегося жилья могут осуществляться только через посредников – Фонд финансирования строительства – или с привлечением иных инструментов инвестирования.

ФФС усложнили жизнь застройщикам и подняли в цене квадратные метрыНорма, которая – теоретически – призвана была защитить и успокоить инвестора, таковой не стала. Риски остаются – это мнение многих участников дискуссии. И при этом – создание ФФС – занятие хлопотное и недешевое, не каждый застройщик может себе это позволить. Поэтому компании привлекают средства иными способами: посредством выпуска ценных бумаг, продажи имущественных прав, с использованием института совместного инвестирования. Так или иначе, задействуются посредники, говорит партнер Ukraine Turnaround Real Estate Fund, участник Ukrainian Building Community Сергей Овчинников. Наличие этого звена в процессе, по мнению эксперта, совершенно себя не оправдывает: если застройщик добропорядочный и искренен в своих намерениях, вполне достаточно будет нотариально заверенной сделки купли-продажи имущественных прав с покупателем. Тот идет к девелоперу, потому что ему доверяет. А присутствие посредников только утяжеляет и усложняет процесс, убежден эксперт. Если же девелопер окажется в форс-мажорной ситуации, на грани банкротства или решит обмануть покупателей, ни один из указанных инструментов не защитит их, настаивает Сергей Овчинников.

Озвученная позиция вызвала бурную дискуссию. Учредитель компании «Житло-Капитал» Дмитрий Кравченко не согласен. На данный момент более надежного инструмента инвестирования, чем ФФС, не существует, утверждает Дмитрий Кравченко. Фонд управляет средствами, следит за их целевым использованием, гарантирует возврат – в случае форс-мажора с застройщиком или в ситуации, когда инвестор принял решение расторгнуть договор. «В договоре четко указывается механизм возврата этих средств. Человеку вернут, как минимум, не меньше, чем он внес», – утверждает Дмитрий Кравченко. ФФС – это единственный законный механизм, который предусматривает процедуру смены застройщика в случае недобросовестного выполнения им своих обязательств. Важный момент: в случае ликвидации застройщика именно ФФС становится гарантом прав инвесторов: их права на квадратные метры не могут быть проданы третьим лицам. Это прямая норма закона.

Эксперт напоминает, что привлечение средств через ФФС – выгодный инструмент для инвестора, поскольку (вопреки распространенному ошибочному мнению) не поднимает конечную цену квадратного метра. В то время как, скажем, нотариальное удостоверение сделки купли-продажи имущественных прав влечет за собой существенные расходы в виде оплаты услуг нотариуса.

«Ликвидация ФФС окончательно лишит инвесторов прямой законной защиты от мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков с подлогом документов. Известен тот неоспоримый факт, что ни один сомнительный застройщик не пользуется ФФС. Таким образом, выступая против ФФС, давайте ответим на вопрос: а пытаемся ли мы защитить инвесторов или нет? Или мы идем к тому, чтобы сделать жизнь мошенников в сфере строительства легче?», – задается вопросом Дмитрий Кравченко.

В свою очередь старший юрист ЮФ Dentons Анжелика Ливицкая отметила, что сейчас нет ни одного инструмента привлечения средств инвестора, который бы гарантировал 100% надежную инвестицию. «Такие отношения предполагают наличие рисков», – поясняет юрист. В то же время она отметила, что наиболее рискованным инструментом является договор купли-продажи имущественных прав на недостроенную недвижимость. Судебная практика последних лет показала, насколько нередки перепродажи одного и того же объекта недвижимости, приобретенного с заключением такого договора.

Инвесторы, будьте бдительны!

Наибольшую ответственность за инвестицию в недвижимость несет сам инвестор – к этой мысли практически единодушно пришли все участники дискуссии. «Западный подход – инвестор осознанно делает свою инвестицию. Он изучает рынок, мониторит застройщиков и его объекты, требует документы и только после этого несет деньги, а не стремится отдать их тому девелоперу, который обещает построить за полцены, но не готов показать весь пакет разрешительной документации», – описывает портрет идеального инвестора депутат Киевсовета, член комиссии по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Александр Харченко.

По мнению представителя компании ООО «Дисбуд» Андрея Насиковского, для того, чтобы избавить застройщиков от дополнительной финансовой нагрузки и – соответственно, дать им возможность продавать жилье дешевле, необходимо внести изменения в ряд законодательных актов – пересмотреть налогообложение. Ввести равные и прозрачные правила для всех участников строительного рынка. А также – пересмотреть существующую процедуру получения разрешительной документации.

«Все налоги расходы в конечном итоге ложатся на цену квадратного метра, в результате покупатель уходит к тому застройщику, который предлагает дешевле, демпингует, а это часто – непорядочный игрок. Люди рискуют. И кто виноват в этом?» – задается резонным вопросом эксперт.

Как выбрать надежного застройщика

В свою очередь Александр Харченко убежден: за чистотой строительства в городе должны ответственно следить как власти, так и правоохранительные органы. По его данным, в столице сегодня несколько десятков строек, которые возводят без разрешительных документов.

Власти борются с ними и ряд застройщиков уже лишились своих земельных участков. Депутат призвал строительное сообщество поддержать инициативу Киевсовета и обратиться в парламент с просьбой внести изменения в действующее законодательство в той его части, где речь идет о поддержке добросовестных застройщиков и о полномочиях местных властей по части контроля за стройками.

Со своей стороны модератор круглого стола – генеральный директор Midland Development Ukraine, руководитель направления «Строительство» BRDO – Елена Шуляк от имени строительного сообщества выразила готовность к сотрудничеству с инициативной группой Киевсовета. Защита прав инвестора, равно как и защищенность самого застройщика – основа существования рынка, отметила она. В числе эффективных инструментов на сегодняшний день может быть, в частности, публичный реестр имущественных прав на строящуюся недвижимость, который должен содержать в себе информацию о владельцах и защитит потенциального инвестора от фиктивной сделки.

ABCnews