Степан Лаврив,
основатель и СЕО девелоперской компании EFFECTBUD Developer
Те, кто раньше вкладывал в доходную/гостиничную недвижимость на берегу моря или других рекреационных зонах, сейчас понимают, что Карпаты (Львовская и Ивано-Франковская области) не имеют конкурентов с точки зрения безопасности и перспектив. Сегодня рынок рекреационной недвижимости Карпат находится в точке начального роста, о «буме» сможем говорить только через несколько лет. Следовательно, условия входа в этот сегмент достаточно привлекательны. Но тем, кто мало знаком с регионом и его особенностями, следует очень внимательно подходить к выбору проекта для инвестирования и обратить внимание на важные детали.
Что нужно, чтобы проект доходной недвижимости был максимально прибыльным?
Именно в Карпаты сейчас перетекают деньги инвесторов из Киева, Харькова, Днепра, Одессы. И этот процесс только набирает обороты. Конкуренция по отношению к спросу невелика, поскольку рынок только открылся в масштабах страны после начала полномасштабного вторжения. Один из инвестиционных форматов, который сейчас активно развивается в Карпатах – апарт-отели.
Для успешного инвестирования важно выбрать район, потенциал которого только начинает раскрываться. К примеру, известный всем Буковель уже застроен многоэтажными гостиничными комплексами и строительство продолжается на всех свободных участках. Потенциал действительно интересных участков там стремительно иссякает. Высокая конкуренция и перенасыщенность снижают маржинальность новых проектов. Другие известные населенные пункты, типа Яремче, Поляницы, также застраиваются по принципу «найди свободное место». Часто это участки в горах, имеющие сложную логистику и инфраструктурные недостатки. Поэтому нужно искать локации, находящиеся на старте инвестиционного спроса и нестандартные участки.
Признаками перспективного участка является расположение в долине, равнинный рельеф, наличие рядом реки или озера, близость к инфраструктуре и удобные подъездные пути. В то же время усложненная логистика в горных условиях (особенно зимой и межсезонье) создают неудобства как для строителей в процессе работ, из-за чего могут задерживаться сроки сдачи, так и для клиентов.
Важным фактором прибыльности является также возможность круглогодичного отдыха – то есть наличие соответствующей инфраструктуры, универсальной для разных времен года (рафтинг, джипинг, хайкинг и т.п.). Четко выраженная сезонность (лыжный курорт или сугубо «летняя дача») сильно снижает потенциал доходной недвижимости.
Какие маркеры потенциала развития проекта и региона?
Основное требование – это, прежде всего, не плотная застройка, а безопасность и комфорт. Для доходной недвижимости в формате апарт-отеля это, прежде всего, оператор, который понимает запросы современного арендатора и сможет эффективно управлять недвижимостью таким образом, чтобы она приносила стабильный доход и имела не менее 70-80% загрузки в год. Задача оператора – обслуживать, удерживать и обеспечивать гостиницу спросом, а владельцев – прибылью.
С одной стороны, это понятно — проект любой площади требует огромного количества коммуникаций (вода, канализация, газ, электричество), которые в Карпатах — полностью ответственность застройщика. С другой стороны, плотная застройка приводит к тому, что меньше места остается для своей инфраструктуры комплекса (SPA-центра, зон отдыха, ресторанов) и личного места гостей.
Не менее важно продумать вопросы безопасности: подъезды для пожарных машин, скорой помощи, дополнительные выезды с разных сторон территории. Организованное систематическое обслуживание и расчистка дороги.
Такой подход кроме инвесторов несет также выгоды для всего региона и его жителей. Этот процесс всегда взаимосвязан. В населенном пункте появляется обустроенная набережная, хорошая дорога, инфраструктура, приходят новые бизнесы и операторы. Это повышает ценность, привлекательность и потенциал всего района.
Что вкладывает и получит инвестор?
При условии вложений на старте есть возможность получить более низкую цену и капитализировать ее уже за счет увеличения стадии готовности, получить безопасность и прибыльность инвестиций. 2500 долларов за кв. м на старте превращаются в 3100-3200 долларов, ближе к запуску комплекса.
К тому же, на начальном этапе можно оформить рассрочку на время строительства, в среднем это два года. В результате инвестор получает в собственность земельный участок, а после ввода в эксплуатацию – сам коттедж, полностью готовый под сдачу. Интерьер, отделку, технику, все вплоть до тапочек для гостей обеспечивает застройщик.
Во время войны на рынке нет простых решений. Сегодня инвесторы мигрируют в сегмент апарт-отелей не только из других регионов, но и из других форматов недвижимости. К примеру те, кто ранее рассматривали инвестирование в жилую недвижимость, сейчас ищут альтернативные варианты. Поскольку стоимость квартир выросла существенно, а стоимость аренды, по экономическим причинам и доходам населения, не настолько — рентабельность таких инвестиций снижается. Более того, те, кто покупал по старым ценам, могут себе позволить немного демпинговать рынок, в отличие от тех, кто покупал недавно. На фоне этих «качелей» доходная недвижимость, созданная специально под логику инвесторов, приобретает новый смысл.
Комментарии