Советы по недвижимости
Украина
06.11.2016
Почему это важно
Ежегодно в стране аннулируются тысячи сделок купли-продажи недвижимого имущества по причине частичной или полной недееспособности продавца, вызванной болезнями или расстройствами его психики, утверждает генеральный директор "Медико-психологического центра индивидуальности" (МПЦИ) Игорь Молотилин.
"Каждая сделка может быть оспорена и признана недействительной при наличии психического расстройства у любого из участников договора. Именно поэтому с целью исключения рассматриваемых рисков заинтересованная сторона должна, просто обязана, убедиться в надлежащем состоянии здоровья второй стороны в день совершения сделки", — настаивает адвокат, президент гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов.
Еще до оформления договора в качестве подстраховки адвокат рекомендует запросить и получить из диспансеров психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) справки или сведения о том, что проверяемое лицо на учете не состоит. Каждый имеет право получить информацию относительно состояния своего здоровья, в том числе сведения о результатах медицинского освидетельствования.
А в день совершения сделки необходимо вызвать экспертов: врачей, специализирующихся в области психиатрии, неврологии, для составления обоснованного заключения о том, что в момент подписания договора его сторона полностью понимала и осознавала последствия и суть своих действий, указывает Сухов.
Тонкости процедуры
В день сделки агент с согласия лица, подлежащего освидетельствованию, вызывает на место сделки с недвижимостью врача психиатра с таким расчетом, чтобы последний прибыл приблизительно за час-полтора до начала совершения сделки. Агент заботится о том, чтобы место для проведения освидетельствования при сделке было уединенным и свободным. Первое требуется для соблюдения врачебной тайны, второе — для соблюдения регламента сделки. Врачу психиатру требуется приблизительно 40 минут — 1 час на освидетельствование одного лица.
Врач-психиатр должен представиться до начала освидетельствования, предоставить копию лицензии на оказание психиатрической помощи, разъяснить проверяемому закон о психиатрической помощи, а также получить согласие на добровольное освидетельствование, подтвердив это письменным согласием. Только после этого начинается психиатрическое интервью.
После этого психиатр пишет заключение на соответствующем бланке и заверяет его печатью и личной подписью (прилагая к этому копии своих медицинских документов, копию лицензии организации, которую он представляет), желательно завести амбулаторную карточку, для архивирования данных.
При необходимости специалист может быть вызван в суд как свидетель. После освидетельствования медицинское заключение передается освидетельствованному лицу совместно с риелтором, который его представляет.
Повод насторожиться
Если человек категорически отказывается от психиатрического освидетельствования, странное его поведение при встречах, общая нелогичность предлагаемой сделки — все это должно насторожить вторую сторону. В группу риска также входят люди в возраст после 60 лет. Ну и, конечно, свидетельства обращения в ПНД, наличием справки из ПНД с обтекаемой формулировкой.
В принципе, выявить какие-то признаки психического расстройства, можно и самостоятельно. Можно использовать следующую методику:
1. Нарушение ориентировки. Спросите, куда и зачем пришел клиент? Знает ли он текущее число, месяц и год, время года?
2. Нарушение памяти. Представиться клиенту, а затем в процессе беседы попросить назвать имя, отчество нотариуса или риелтора. Попросить клиента сообщить на память свои паспортные данные (год рождения, число, месяц и возраст). Попросить клиента назвать место своего проживания и поинтересоваться, каким образом и с кем он добрался до нотариальной конторы.
3. Нарушение внимания. Здесь нужно наблюдать за поведением и высказываниями клиента. Признаки нарушения внимания: отвлекаемость; неспособность удерживать нить беседы.
4. Нарушение эмоций. Наблюдайте за эмоциональным состоянием продавца/покупателя. Признаки нарушения эмоций: неадекватная веселость (эйфория); снижение настроения, сочетающееся со слезливостью; лабильность (неустойчивость) эмоционального состояния; чрезвычайная раздражительность, вспыльчивость, агрессивность (в том числе и вербальная).
5. Нарушение мышления. Наблюдение и анализ речи продавца/покупателя. Признаки: нарушение последовательности изложения; ускорение мышления; замедление мышления; обстоятельность мышления; вязкость мышления; содержание мышления в виде необычных идей и представлений.
Если у человека обнаруживаются какие-то из перечисленных симптомов, это серьезный повод для проведения профессиональной экспертизы.
Платить за экспертизу должен инициатор подобной экспертизы. Например, если покупатель хочет удостовериться в адекватности продавца, то платить за экспертизу придется ему. Впрочем, расходы могут быть разделены поровну, если стороны сделки договорятся.
www.zagorodna.com
Комментарии