О существующих реалиях и о законодательных инициативах поговорили со Львом Парцхаладзе, председателем Совета директоров Конфедерации строителей Украины.
Building: Вы ощущаете положительный эффект реформирования законодательной базы в сфере строительства?
Л.Парцхаладзе: В настоящее время Украина занимает 144 место в мире по скорости регистрации недвижимости. Грузия, между прочим, начинавшая с тех же стартовых условий, что и мы, – первое. В Грузии другой принцип регистрации, там сегодня все идеально. Информация обо всех квартирах доступна любому гражданину, кроме конечно индивидуальных данных. У нас же на год отложена реформа системы регистрации, и, как она будет выглядеть, до сих пор неизвестно. А пока идет борьба Госкомзема по отстаиванию своих прав на регистрацию земли, мы намерены составлять рейтинг городов по скорости регистрации прав недвижимости. Надеюсь, что подобный контроль с нашей стороны подстегнет реформу.
Building: Есть ли уже наработки, по какой схеме будет проводиться реформа?
Л.Парцхаладзе: Мы сейчас только анализируем этот вопрос, подключили и международных экспертов. Международные требования мы хотим максимально увязать с нашей действительностью. В любом случае новый закон о регистрации прав на недвижимость должен дать возможность собственнику регистрировать свои права на объект и участок земли, который он занимает, в одном «окне». Это же абсурд, когда собственник должен идти в два разных учреждения, чтобы зарегистрировать свое право… Также мы хотим предусмотреть предварительную регистрацию квартир чтобы избежать махинаций, когда еще не построенные квартиры продавались по нескольку раз.
Building: А как можно активизировать строительство?
Л.Парцхаладзе: Когда кризис наступает, различные страны реагируют по-разному. В Германии были дотации на приобретение автомобилей, и страна смогла выйти из кризиса, в Израиле резко упала стоимость ипотеки. Ипотека вообще считается универсальным механизмом.
Для активизации ипотеки у нас первое, что необходимо, – поменять банковскую систему. Сегодня учетная ставка НБУ, наверное, самая большая – 7-8% Соответственно кредит не может быть дешевле, ведь коммерческий банк сверху добавляет свои проценты. Сравните: в США – 0,5%.
Но все равно кредиты – самый лучший вариант, чтобы именно потребители стимулировали ипотеку. Ведь каждая гривна ипотечного кредита привлекает в недвижимость 20 грн. Но 3% ставка, озвученная Президентом, мне кажется слишком нереальной, очень малая доля населения сможет попасть в эту программу. Лучше сделать 7-8%, но привлечь больший объем.
Я бы дотировал ипотеку, погашая часть процентов. Но как только рынок упадет, снимать дотации. К примеру: банки дают ипотечные кредиты под 15%, государство гасит 5%, но как только банки снижают ставку до 10% – дотации уходят. На самом деле надо 3-4 года государству, чтобы выйти на эти ставки, которые до кризиса показали свою привлекательность для населения.
У населения деньги есть. Население не просто нуждается в новом жилье – у нас колоссальный отложенный спрос.
Building: Как решить проблему устаревшего жилфонда?
Л.Парцхаладзе: Срок эксплуатации объектов уже вот-вот подходит к 50-летию. Необходимо срочно менять инженерию. Здания, может быть, и могут еще послужить, но если инженерию менять, то, учитывая ее себестоимость, легче уж строить новые дома.
Я бы сделал единую государственную компанию, которая бы строила жилье эконом-класса. Почему? Прежде всего, потому что землю тогда выдавали бы бесплатно. К тому же возводилось бы новое жилье по единому проекту – так делались хрущевки. Соответственно была бы экономия и на согласовании проектов.
Плюс чтобы у этой организации было 0% отчислений в бюджет на развитие инфраструктуры. Сделать также фиксированную прибыль: рентабельность до 5%, допустим. А еще, если сделать большой объем заказов, то можно спокойно требовать скидку у производителей стройматериалов, прежде всего бетона и металла. Цены на металл в Украине дороже, чем в Европе.
Таким образом, мы можем минимализировать стоимость квадратного метра возводимого жилья до $400. И квартиры делать малометражными – от 25 кв. м. Такое жилье будет стоить от $10 тыс. представим: что есть возможность взять кредит под 10% годовых, и если у человека уже есть $3 тыс., на оставшуюся сумму он берет кредит. Тогда на эти $7 тыс. приблизительно $700 долларов в год – выплаты по процентам, то есть в месяц всего $60. Плюс $150 за тело кредита, итого $210 в месяц, к тому же со временем выплата будет уменьшаться. Фактически за 5-6 лет человек может выплатить кредит за квартиру! А $150 – дешевле, чем снимать ныне квартиру.
Building: Но коммуникации в большинстве случаев обслуживаются уже негосударственными компаниями. И государственный застройщик на негосударственных сетях – в этом есть противоречие.
Л.Парцхаладзе: Пусть города сами решат эти вопросы. Либо сделать какой-то специальный налог, чтобы дать кредит на необходимые коммуникации, и растянуть это на 20 лет.
Building: Готовы ли застройщики сейчас работать по предлагаемой вами цене?
Л.Парцхаладзе: Поэтому и надо делать единый проект и обосновывать эту цену – $400 за кв.м. Я бы такой проект сделал. Конечно, не в городах-миллионниках. Я бы говорил о городах спутниках – Бровары, Васильков. Цена не формируется себестоимостью, цена формируется спросом. Если спрос ниже, чем себестоимость – никто не строит. Поэтому сегодня строить во многих городах нереально…
Оксана Гришина
Комментарии