Як активізувати будівництво житла?

Проблему застарілого житлового фонду може вирішити держава. Безумовно, Конфедерація будівельників підкаже, як.

Про існуючі реалії і про законодавчі ініціативи поговорили з Левом Парцхаладзе, головою Ради директорів Конфедерації будівельників України.

Building: Ви відчуваєте позитивний ефект реформування законодавчої бази у сфері будівництва?

Л.Парцхаладзе: В даний час Україна займає 144 місце в світі за швидкістю реєстрації нерухомості. Грузія, між іншим, що починала з тих самих стартових умов, що й ми, - перше. У Грузії інший принцип реєстрації, там сьогодні все ідеально. Інформацію про всі квартирах доступна будь-якому громадянину, крім звичайно індивідуальних даних. У нас же на рік відкладена реформа системи реєстрації, і, як вона буде виглядати, досі невідомо. А поки йде боротьба Держкомзему по відстоюванню своїх прав на реєстрацію землі, ми маємо намір складати рейтинг міст за швидкістю реєстрації прав нерухомості. Сподіваюся, що подібний контроль з нашого боку підстьобне реформу.

Building: Чи є вже напрацювання, за якою схемою буде проводитися реформа?

Л.Парцхаладзе: Ми зараз тільки аналізуємо це питання, підключили і міжнародних експертів. Міжнародні вимоги ми хочемо максимально пов'язати з нашою дійсністю. У будь-якому випадку новий закон про реєстрацію прав на нерухомість повинен дати можливість власнику реєструвати свої права на об'єкт і ділянку землі, який він займає, в одному «вікні». Це ж абсурд, коли власник повинен йти в два різних установи, щоб зареєструвати своє право ... Також ми хочемо передбачити попередню реєстрацію квартир щоб уникнути махінацій, коли ще не побудовані квартири продавалися по кілька разів.

Building: А як можна активізувати будівництво?

Л.Парцхаладзе: Коли криза наступає, різні країни реагують по-різному. У Німеччині були дотації на придбання автомобілів, і країна змогла вийти з кризи, в Ізраїлі різко впала вартість іпотеки. Іпотека взагалі вважається універсальним механізмом.

Для активізації іпотеки у нас перше, що необхідно, - поміняти банківську систему. Сьогодні облікова ставка НБУ, напевно, найбільша - 7-8% Відповідно кредит не може бути дешевшим, адже комерційний банк зверху додає свої відсотки. Порівняйте: в США - 0,5%.

Але все одно кредити - найкращий варіант, щоб саме споживачі стимулювали іпотеку. Адже кожна гривня іпотечного кредиту приваблює в нерухомість 20 грн. Але 3% ставка, озвучена Президентом, мені здається дуже нереальною, дуже мала частка населення зможе потрапити в цю програму. Краще зробити 7-8%, але залучити більший обсяг.

Я б дотував іпотеку, погашаючи частину відсотків. Але як тільки ринок впаде, знімати дотації. Наприклад: банки дають іпотечні кредити під 15%, держава гасить 5%, але як тільки банки знижують ставку до 10% - дотації йдуть. Насправді треба 3-4 роки державі, щоб вийти на ці ставки, які до кризи показали свою привабливість для населення.

У населення гроші є. Населення не просто потребує в новому житлі - у нас колосальний відкладений попит.

Building: Як вирішити проблему застарілого житлофонду?

Л.Парцхаладзе: Термін експлуатації об'єктів вже ось-ось підходить до 50-річчя. Необхідно терміново міняти інженерію. Будинки, може бути, і можуть ще послужити, але якщо інженерію міняти, то, враховуючи її собівартість, легше вже будувати нові будинки.

Я б зробив єдину державну компанію, яка б будувала житло економ-класу. Чому? Перш за все, тому що землю тоді видавали б безкоштовно. До того ж зводилося б нове житло за єдиним проектом - так робилися хрущовки. Відповідно була б економія і на погодженні проектів.

Плюс щоб у цієї організації було 0% відрахувань до бюджету на розвиток інфраструктури. Зробити також фіксовану прибуток: рентабельність до 5%, припустимо. А ще, якщо зробити великий обсяг замовлень, то можна спокійно вимагати знижку у виробників будматеріалів, насамперед бетону і металу. Ціни на метал в Україні дорожче, ніж в Європі.

Таким чином, ми можемо мінімізувати вартість квадратного метра житла, що зводиться до $ 400. І квартири робити малометражними - від 25 кв. м. Таке житло буде коштувати від $ 10 тис. уявімо: що є можливість взяти кредит під 10% річних, і якщо у людини вже є $ 3 тис., на решту суми він бере кредит. Тоді на ці $ 7 тис. приблизно $ 700 доларів на рік - виплати за відсотками, тобто в місяць всього $ 60. Плюс $ 150 за тіло кредиту, разом $ 210 в місяць, до того ж з часом виплата буде зменшуватися. Фактично за 5-6 років людина може виплатити кредит за квартиру! А $ 150 - дешевше, ніж знімати нині квартиру.

Building: Але комунікації в більшості випадків обслуговуються вже недержавними компаніями. І державний забудовник на недержавних мережах - в цьому є протиріччя.

Л.Парцхаладзе: Нехай міста самі вирішать ці питання. Або зробити якийсь спеціальний податок, щоб дати кредит на необхідні комунікації, і розтягнути це на 20 років.

Building: Чи готові забудовники зараз працювати за пропонованою вами ціною?

Л.Парцхаладзе: Тому і треба робити єдиний проект і обгрунтовувати цю ціну - $ 400 за кв.м. Я б такий проект зробив. Звичайно, не в містах-мільйонниках. Я б говорив про міста супутниках - Бровари, Васильків. Ціна не формується собівартістю, ціна формується попитом. Якщо попит нижчий, ніж собівартість - ніхто не будує. Тому сьогодні будувати в багатьох містах нереально ...
https://www.zagorodna.com/uk/