Дорогие кредиты удерживают сроки окупаемости проектов

Окупаемость девелопмента объекта недвижимости зависит от нескольких факторов: разработки концепции, приобретения земельного участка, утверждения проекта, получение разрешения на строительство, затрат на строительство, маркетинга объекта, организации или найма службы эксплуатации объекта, вознаграждения агентам за сдачу в аренду объекта, стоимости заемного финансирования. Удорожание одного из звеньев в данной цепочке влечет за собой удорожание конечного продукта.

С началом кризиса значительно подешевели земельные участки и проекты девелопмента. Особенно цена снизилась с началом 2012 г., в то время как в 2010-2011 гг. еще не все владельцы проектов желали усмирить свои ценовые аппетиты. Такое снижение вызвано:

- истечением «срока ожидания» восстановления рынка;

- медленно разрешаемым долговым кризисом в Европе, что негативно влияет на бизнес компаний-арендаторов офисных помещений;

- неопределенностью (или определенностью о неулучшении в будущем рынка) после выборов 2012 г.;

- началом строительства нескольких торговых центров в Киеве и ближайший ввод в эксплуатацию самого крупного ТРЦ «OceanPlaza», что сделает данный сегмент рынка насыщенным в ближайшей и среднесрочной перспективе;

- значительным предложением офисных помещений в ближайшие 18-24 месяца, что потребует некоторого запаса времени для поглощения этих помещений рынком.

Впервые после начала кризиса нам начали поступать действительно дистресс-предложения, когда владельцы готовы продавать неликвидные участки в 2 раза ниже цены, удерживаемой на похожие объекты конкурентами, но по которым сделок не происходит. Так же заметно снизились цены и на качественные участки для девелопмента, лишь немногие владельцы, не находящиеся в финансовом стрессе, не продают и не снижают цены на объекты. Например, участки для девелопмента логистики, торговавшиеся по $50 за кв. м до кризиса сейчас выставляются с целью скорой продажи и по $7 за кв. м. Так, девелоперы готовы были приобретать участки для строительства логистических комплексов по цене до $40, что при ставках аренды тогда $10-12 за кв. м давало внутреннюю норму доходности проекта 16-18% (до учета влияния кредитного рычага).

Зачастую, девелоперы отводили или приобретали участки намного дешевле, чем затем уже прошедшие утверждения проекты оценивались банками в качестве залога и при минимальном взносе акционерного капитала (рыночную стоимость проекта засчитывали в качестве взноса акционерного капитала) девелоперы получали кредит, что делало их проект окупаемым за пару лет.

Нам известен случай, когда общая стоимость строительства объекта и земельного участка в Киеве не превысила $25 млн., в то время, как в пиковые 2007-2008 гг. за данные объект предлагали до $135 млн.

Тема отсутствия заемного финансирования хоть и стала менее актуальной в средствах массовой информации, но от этого это финансирование не стало более доступным. У иностранных банков минимальные бюджеты на финансирование приобретения или девелопмента недвижимости, у россиян же или у украинских банков избирательная политика к финансированию объектов. Стоимость финансирования равнозначна дорогая у всех банков, что удерживает сроки окупаемость объектов недвижимости на предельно высоком уровне. Если до кризиса возможно было получить финансирование под готовые объекты и под 8% годовых в валюте, то сейчас даже под премиальные качественные объекты доллар не стоит дешевле 10,5-12%. Премия за страновый риск России, например, сейчас составляет в 4 раза меньше, чем для Украины, что делают ставку по заемному финансированию практически экономически нецелесообразной для девелоперов.

Стоимость строительства снизилась в долларовом эквиваленте, снизилась также и средняя арендная ставка на все без и исключения виды коммерческой недвижимости на 25-60%. Таким образом, сложно обобщить и заявить четко, на сколькоувеличились сроки окупаемости девелоперских проектов. Границы следующие: для готовых качественных генерирующих денежный поток объектов ставки доходности увеличились с докризисных 10% до пиковых 15-16% в 2009 г. и нынешних 11-11,5%. Для девелоперских проектов требуемый инвестором возврат на собственный капитал увеличился с чуть ниже 20% до 40-45% в пик кризиса. В последние погода мы наблюдаем объем сделок, превысивший объем всего 2011 г., ставки доходности дифференцируются: падают по премиальным объектом и остаются высокими для менее качественных объектов.
Наталья Стельмах Директор, руководитель отдела инвестиций и операций с земельными участками, DTZ (Украина)