Дорогі кредити утримують терміни окупності проектів

Окупність девелопмента об'єкта нерухомості залежить від кількох факторів: розробки концепції, придбання земельної ділянки, затвердження проекту, отримання дозволу на будівництво, витрат на будівництво, маркетингу об'єкта, організації або найму служби експлуатації об'єкта, винагороди агентам за здачу в оренду об'єкта, вартості позикового фінансування. Подорожчання одного з ланок у даній ланцюжку тягне за собою подорожчання кінцевого продукту.

З початком кризи значно подешевшали земельні ділянки та проекти девелопменту. Особливо ціна знизилася з початком 2012 р., в той час як в 2010-2011 рр.. ще не всі власники проектів бажали втихомирити свої цінові апетити. Таке зниження викликане:

- Закінченням «терміну очікування» відновлення ринку;

- Повільно вирішуються борговою кризою в Європі, що негативно впливає на бізнес компаній-орендарів офісних приміщень;

- Невизначеністю (або певністю про неулучшенних в майбутньому ринку) після виборів 2012 р.;

- Початком будівництва декількох торгових центрів в Києві і найближчий введення в експлуатацію найбільшого ТРЦ «OceanPlaza», що зробить даний сегмент ринку насиченим в найближчій і середньостроковій перспективі;

- Значною пропозицією офісних приміщень в найближчі 18-24 місяці, що потребують деякого запасу часу для поглинання цих приміщень ринком.

Вперше після початку кризи нам почали надходити дійсно дистрес-пропозиції, коли власники готові продавати неліквідні ділянки в 2 рази нижче ціни, утримуваної на схожі об'єкти конкурентами, але за якими угод не відбувається. Так само помітно знизилися ціни і на якісні ділянки для девелопменту, лише деякі власники, які не перебувають у фінансовому стресі, не продають і не знижують ціни на об'єкти. Наприклад, ділянки для девелопменту логістики, що торгувалися по $ 50 за кв. м до кризи зараз виставляються з метою швидкого продажу і по $ 7 за кв. м. Так, девелопери готові були купувати ділянки для будівництва логістичних комплексів за ціною до $ 40, що при ставках оренди тоді $ 10-12 за кв. м давало внутрішню норму прибутковості проекту 16-18% (до врахування впливу кредитного важеля).

Найчастіше, девелопери відводили або набували ділянок набагато дешевше, ніж потім вже пройшли затвердження проекти оцінювалися банками в якості застави і при мінімальному внеску акціонерного капіталу (ринкову вартість проекту зараховували в якості внеску акціонерного капіталу) девелопери отримували кредит, що робило їх проект окупається за пару років .

Нам відомий випадок, коли загальна вартість будівництва об'єкта та земельної ділянки в Києві не перевищила $ 25 млн., у той час, як в пікові 2007-2008 рр.. за дані об'єкт пропонували до $ 135 млн.

Тема відсутності позикового фінансування хоч і стала менш актуальною в засобах масової інформації, але від цього це фінансування не стало більш доступним. У іноземних банків мінімальні бюджети на фінансування придбання або девелопменту нерухомості, у росіян же або в українських банків виборча політика до фінансування об'єктів. Вартість фінансування рівнозначна дорога у всіх банків, що утримує терміни окупність об'єктів нерухомості на гранично високому рівні. Якщо до кризи можливо було отримати фінансування під готові об'єкти і під 8% річних у валюті, то зараз навіть під преміальні якісні об'єкти долар не коштує дешевше 10,5-12%. Премія за країнових ризиків Росії, наприклад, зараз складає в 4 рази менше, ніж для України, що роблять ставку по позиковому фінансуванню практично економічно недоцільною для девелоперів.

Вартість будівництва знизилася в доларовому еквіваленті, знизилася також і середня орендна ставка на всі без і виключення види комерційної нерухомості на 25-60%. Таким чином, складно узагальнити і заявити чітко, на сколькоувелічілісь терміни окупності девелоперських проектів. Межі наступні: для готових якісних генеруючих грошовий потік об'єктів ставки прибутковості збільшилися з докризових 10% до пікових 15-16% в 2009 р. і нинішніх 11-11,5%. Для девелоперських проектів необхідний інвестором повернення на власний капітал збільшився з трохи нижче 20% до 40-45% в пік кризи. В останні погода ми спостерігаємо обсяг угод, що перевищив обсяг усього 2011 р., ставки прибутковості диференціюються: падають по преміальних об'єктом і залишаються високими для менш якісних об'єктів.
Наталія Стельмах Директор, керівник відділу інвестицій та операцій з земельними ділянками, DTZ (Україна)