Особенности украинского рынка девелопмента и генподряда

О творческой и рискованной работе девелопера и об особенностях украинского рынка рынка генподряда Building.ua рассказал Александр, Глимбовский, генеральный директор компании «Альтис-Холдинг». Building.ua: Посткризисный период продемонстрировал первенство заказчика над генподрядчиком. Изменилась ли ситуация?

А.Глимбовский: К сожалению, практика такова, что если частный инвестор – отечественный, то взаимоотношения генподрядчика с ним неравноправны. Полноценно ощущаешь себя генподрядчиком только в двух случаях: если у тебя заказчик – иностранная компания, которая имеет мировой опыт реализации проектов, или если заказчик – государство. Если объект государственный, то все отношения между заказчиком и генподрядчиком строго регламентированы.

Building.ua: Что целесообразней: иметь в своем холдинге строительную компанию или обращаться к независимому генподрядчику?

А.Глимбовский: Для того, чтобы создать полноценную генподрядную организацию, выполняющую все работы «под ключ», необходимо иметь опыт на строительном рынке не менее 5-7 лет. Сейчас этим хотят заниматься многие молодые украинские компании-девелоперы. Но ведь создание генподрядной организации – это серьезные риски и существенные капиталовложения. С моей точки зрения, для молодых компаний это абсолютно неоправданные вложения и потеря времени. И если учесть невысокую в нашей стране стоимость услуг генподряда (около 7%, а зачастую даже и меньше), то какой смысл девелоперам заниматься этой деятельностью? Я думаю, их рентабельность зависит совершенно от других критериев.

Building.ua: Но в Украине практика, когда девелопер и генподрядчик находятся в составе одного холдинга, достаточно распространена.

А.Глимбовский: Да, конечно, есть несколько удачных примеров. Но дело в том, что законченных объектов не очень много, большинство проектов только на стадии реализации. Ведь сейчас самый сложный этап – инженерия, отделка, реализация и т.д.

Building.ua: Насколько в мире популярно объединение девелоперов-генподрядчиков?

А.Глимбовский: Это ненормально. На мой взгляд, каждый должен заниматься своим бизнесом. Девелопер – это одна часть, в основном финансы, прогноз, маркетинг. Это больше творческая работа. Генеральный подряд – это вторая часть – огромная техническая работа. Это совершенно разные направления и объединять их в одном предприятии нет смысла.

Building.ua: У девелопера более творческая работа, чем у генподрядчика?

А.Глимбовский: Я убежден, что да. И рисков больше. Основной задачей девелоперов является привлечение инвесторов и гарантирование успешности проекта. В строительстве, безусловно, много своих рисков, но они более прогнозируемые: все можно посчитать, все достаточно ясно и однозначно. Я знаю примеры, когда девелоперским бизнесом пытались заниматься мощные строительные компании, однако позже эту деятельность пришлось закрывать, потому что это абсолютно непрофильное направление для их бизнеса (это я говорю о строительных компаниях). То же самое в девелоперской деятельности: содержание строительной компании требует огромных ресурсов – интеллектуальных, финансовых и человеческих. Если в девелоперской компании – два десятка человек, то в строительстве – сотни и тысячи профессионалов. Поэтому мое личное мнение – совмещать эти два направления не стоит. Должен быть девелопер, должен быть строитель.

Building.ua: Стали ли девелоперы больше доверять генподрядным компаниям?

А.Глимбовский: Если девелопер подписывает контракт, значит, он доверяет компании. Но контракт все равно требует определенных финансовых обязательств. Нигде в мире нет такого: я тебе доверяю, поэтому даю деньги, а ты строй, что хочешь. Там огромное количество финансовых обязательств. Performance bond – это гарантия исполнения всех обязательств в соответствии с контрактом. И по каждому пункту требуется банковская гарантия, которая выдается только в том случае, если есть финансовое обеспечение. Это стандартная практика на Западе. Контракт подписывается на определенную сумму, а потом начинается… Гарантия на исполнение обязательств, как правило, составляет 10%, то есть если не выполнять обязательств по этому контракту, придется платить штраф в размере 10%. Предоплата – под каждую нужно предоставить финансовую гарантию банка о том, что эти средства используются по назначению. Гарантия качества исполнения работ обычно составляет порядка 5%. После сдачи объекта в эксплуатацию также необходимо предоставлять банковскую гарантию, иначе эта сумма будет выплачена, например, через год, через два, через пять, в зависимости от договоренностей с инвесторами. Поэтому доверяй, но проверяй. Ситуация простая: эта практика отработанная не десятилетиями, а столетиями. Это стандартные условия, которые применяются везде, кроме нас, к счастью.

Building.ua: К счастью?

А.Глимбовский: На сегодняшний день, для того, чтобы получить гарантию, наши банки требуют полного финансового обеспечения, потому что кризис подорвал доверие именно банков, а не девелоперов и строителей. Если раньше эту гарантию мы могли получать достаточно легко, то сейчас требуют деньги на депозит в обмен на гарантию. Можете себе представить, какие строительные фирмы на сегодня в состоянии выдать такие гарантии? А если бы этих требований было бы столько же, сколько в Европе?

Building.ua: Как будет развиваться украинский рынок генподряда?

А.Глимбовский: Если бы я знал ответ на этот вопрос, я бы не ездил в Россию, Индию, Польшу и т.д. Трудно спрогнозировать: это макроэкономические параметры. Будет нормальный инвестиционный климат – все будет хорошо.

На сегодняшний день основным заказчиком строительства инфраструктурных объектов выступает государство. Конечно, с государством непросто работать. Но с другой стороны только государство может строить серьезные объекты. Частник мост заказывать не будет. У нас еще есть планы участия в определенных тендерах именно по государственным программам. Очень надеюсь, что будут развиваться частные компании, есть определенное оживление в промышленном строительстве, много разговоров о продолжении развития торговых сетей, на рынке жилья намечается оживление. Очень надеюсь, что мы вернемся в тот рынок, откуда начинали – частный рынок. Но раз уж мы получили ценный опыт работы по государственным объектам, конечно, мы оттуда не уйдем, будем продолжать искать возможность работать.

Стратегия роста нашей компании в том, чтобы мы постоянно поднимали планку развития: технического, интеллектуального и профессионального. Единственный, кто может дать такую масштабную работу, это государство.

Building.ua