Property Times спросил экспертов, имеют ли шанс украинские долгострои быть наконец-то завершенными, и какие шаги для этого нужны.
Причины проблемы
Проблема незавершенного строительства лежит в разных плоскостях. Как отмечает Ярослава Лаган, адвокат ADER HABER, так называемые «долгострои» (т.е. недостроенные или достроенные, но не введенные в эксплуатацию дома) являются болезненной социальной и экономической проблемой, ведь в проигрыше от нереализованного проекта остаются все потенциальные бенефициары городской застройки. «Это и инвестор, потерявший деньги и не дождавшийся долгожданного жилья, и город, который вместо инфраструктурного объекта получил на своей карте уродливые руины и занят непонятно чем нефункциональный земельный участок, и община, которая вместо развития городской среды наблюдает его стремительную деградацию вокруг депрессивных заброшенных зданий», — объясняет эксперт.
Среди основных причин возникновения долгостроев можно выделить:
- Неграмотное финансовое планирование застройщиков
Застройщики обычно начинают продавать квартиры еще «с котлована». В случае банкротства или исчезновения девелопера инвесторы остаются без жилья.
- Юридические и имущественные проблемы + коррупция
Отсутствие прав на земельный участок, нарушение разрешительных процедур, двойные продажи квартир, нарушение законодательства об охранном наследии.
Распространена практика, когда строительство происходит с нарушением законодательства об охране культурного наследия и под давлением общественности строительные работы блокируются с участием правоохранительных органов. «Город «вспоминает» об исторической ценности снесенного или поврежденного строительством здания и уже с опозданием присваивает ему статус только что обнаруженного объекта культурного наследия, — комментирует Ярослава Лаган. — Но вернуть из аренды земельный участок, а тем более снести то, что на нем уже построено — это задача со звездочкой, особенно если разрешительные документы заказчиком оформлены вполне законно».
- Воздействие внешних факторов
Экономические кризисы, пандемия и война поставили немало проектов на вынужденную паузу.
- Политические конфликты
Яркий пример – кейс домов банка «Аркада». Одной из причин невозможности завершения долгостроев банком «Аркада» в Киеве является остановка НБУ операций банка по привлечению средств от физических лиц. Тогда регулятор ссылался на рисковую деятельность банка, заключавшуюся в чрезмерном привлечении средств доверителей в соотношении совокупных активов банка, и применил к банку ограничительные меры, что привело к сокращению финансирования строительства. Политический конфликт относительно строительства между городом, застройщиком и НБУ продолжается до сих пор», — объясняет Ярослава Лаган.
- Несовершенное законодательство
До появления закона «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» в Украине фактически отсутствовали законодательные механизмы, направленные на обеспечение достройки объектов недвижимости.
Не только в Украине
Долгострои - распространенная проблема во многих странах мира, особенно в регионах с быстрым ростом урбанизации, слабым регулированием строительной отрасли, экономической нестабильностью или высоким уровнем коррупции.
«Опыт Украины действительно не уникален, заброшенные девелоперские проекты встречаются в городах по всему миру. Однако для большинства стран Европы и США причины появления долгоиграющих строительных проектов более банальны – экономический кризис и нехватка средств для завершения проектов (самый яркий пример – финансовый кризис и обвал строительного рынка в 2008 году), – комментирует Ярослава Лаган. — Местные общины и правительства этих стран уже наработали подходы к решению проблемы, например, внедряя упрощенные механизмы перераспределения земельных участков с увольнением по уплате сборов за прохождение соответствующих административных процедур, предоставляя налоговые льготы девелоперам, которые берутся достраивать незавершенные проекты, продавая проблемной недвижимости. на аукционах, а также завершая долгострои с дальнейшим использованием введенных в эксплуатацию объектов в качестве социального жилья».
С чего начать?
Начинать нужно с самого простого – с определения масштабов проблемы. В настоящее время государство не располагает актуальными данными относительно количества объектов незавершенного строительства.
«Еще до полномасштабного вторжения в 2021 году Кабинет Министров Украины утвердил Порядок формирования перечня объектов жилищного строительства, не принятых в эксплуатацию. Порядком уже очерчены подходы правительства к пониманию того, что такое проблемный долгострой (к строительству привлечены средства физических и/или юридических лиц, средний или значительный класс последствий объекта, объекты строительства не приняты в эксплуатацию в срок свыше двух лет с запланированной даты ввод в эксплуатацию), — говорит Ярослава Лаган— Задумано, что формированием таких перечней будет осуществляться на местном уровне, ведь именно местным общинам лучше всех известно о проблемных строительствах на их территории (работа с формированием перечней должна вестись областными, Киевской и Севастопольской городскими госадминистрациями по информации, предоставленной по сути любой каким физическим или юридическим лицом, или органом местного самоуправления)».
В ноябре 2024 года Верховная Рада Украины приняла еще один законопроект, который косвенно может повлиять на решение проблемы с долгостроями — № 11281 по обеспечению жилищных прав внутренне перемещенных лиц, которым предусматривается проведение всеукраинской инвентаризации объектов недвижимого имущества государственного, коммунального и за согласия владельца, частной формы собственности, которые могут быть использованы для обеспечения ВПЛ жильем. Потенциально в перечень таких объектов могут быть включены и так называемые долгострои.
После того, как будет актуализирована информация о количестве объектов незавершенного строительства, необходимо определиться снести тот или иной объект или достроить? И этот вопрос также содержит несколько вопросов.
Технический аудит
Учитывая, что в Украине есть дома, которые десятилетиями стоят без должной консервации, существует высокая вероятность, что часть из них невозможно будет достроить именно по техническим причинам.
«Если объект не был защищен на время простоя, со временем бетон может начать разрушаться, арматура подвергаться коррозии, а фундамент проседать. Все это делает восстановление более сложным и затратным, – объясняет Ярослав Тарнагродский, инженер компании «Киевтрансстрой». — Начинать нужно с технического аудита. Инженеры исследуют конструктивные элементы здания – от фундамента до стен и перекрытий. Иногда для оценки требуются специальные обследования, в частности, ультразвуковая диагностика бетонных конструкций. После оценки составляется отчет, где указывается, какие части здания пригодны для дальнейшего использования, а какие нужно усилить или заменить.
Если конструкции сильно повреждены, это создает угрозу для строителей и будущих жильцов. Именно поэтому важно провести тщательный анализ состояния объекта. Если оказывается, что несущие элементы, такие как колонны или балки, непригодны, это может потребовать полной реконструкции или даже демонтажа части здания.
Существуют успешные примеры, когда стоящие годами объекты удалось достроить. Однако это часто сопровождается значительными финансовыми вложениями, ведь нужно не только восстанавливать конструкции, но и обновлять проекты в соответствии с современными строительными нормами. Например, если здание начали возводить 10 лет назад, оно уже не отвечает актуальным стандартам безопасности, энергоэффективности и тому подобное».
Правовой механизм
Даже если технически объект подлежит достройке, это не дает гарантий, что его можно будет достроить, потому что за каждой недостройкой тянется шлейф нерешенных юридических вопросов. Так что создать единый механизм для достройки всех украинских долгостроев очень сложно, и каждый такой объект нужно рассматривать в индивидуальном порядке, считает заслуженная архитектор Украины, народный депутат Украины IX созыва Анна Бондарь: «Необходимо осуществить юридический анализ всех документов, после чего сформировать стратегию упорядочения документации, поиска финансирования и взаимодействия с пострадавшими инвесторами, если таковые имеются. По сути это комплексное расследование, которое требует соответствующих ресурсов со стороны органов местного самоуправления».
Достройка объектов незавершенного строительства усложняется отсутствием механизма передачи этих объектов новым девелоперам. «Ключевая проблема не в экономической целесообразности, а в отсутствии правового механизма: многие такие застройки обременены уголовными делами и правовыми нарушениями, двойными или тройными продажами, проблемами с разрешительной документацией, — комментирует Анна Лаевская, коммерческий директор компании «Интергал-Буд». — Без прозрачного правового механизма эти объекты могут остаться недостроенными десятилетиями.
Чтобы решать проблему, по нашему мнению, необходимы следующие шаги:
- создание правового механизма для передачи объектов новым инвесторам. Это включает в себя юридическую очистку объекта, его изъятие и передачу новому владельцу через органы местного самоуправления или государство.
- организация инвестиционных конкурсов с привлечением новых девелоперов и определением экономической составляющей проекта. Если объект не интересует частного инвестора, достройка должна быть профинансирована за счет государственного или местного бюджета с возможным привлечением средств вкладчиков. Для этого могут быть привлечены коммунальные генподрядчики для завершения строительства».
Для решения этих вопросов нужна политическая воля местных властей, считает Анна Кирий, заместитель председателя Архитектурной Палаты НСАУ, основательница Архитектурно-проектной группы Анны Кирий: «У нас был кейс с достройкой 23-этажного жилого дома, когда застройщик покинул строительство на втором этаже и бежал за границу. Остались десятки обманутых инвесторов, финансировавших квартиры в этом доме. Тогда киевские власти изъяли земельный участок и передали своему коммунальному предприятию вместе с функциями заказчика. Дом достроили, а мы, архитекторы, решали задачу со звездочкой: как сделать строительство прибыльным для нового заказчика и одновременно достроить бесплатно квартиры обманутым владельцам. Я считаю, что это хороший кейс, на который можно ориентироваться».
Налоговые льготы
По мнению Ярослава Тарнагродского, государство должно способствовать достройке через налоговые льготы для инвесторов или финансирование из фондов.
«Государству следует создать условия, чтобы заинтересовать именно бизнес в подобных проектах – беспроцентными кредитами и облегчением получения новых исходных данных, подключение к инженерным сетям и прозрачным механизмам приведения к действующим нормативам», – добавляет Анна Искиердо, архитектор, креативный директор проектной компании АИММ.
Без гарантий для новых инвесторов и четкого законодательного механизма эти объекты могут оставаться запущенными еще многие годы, считает Анна Лаевская. «Государство должно обеспечить механизм изъятия, юридической очистки и конкурсного привлечения инвесторов. Кроме того, важно стимулировать застройщиков к завершению таких проектов через экономические поощрения, – говорит эксперт. — На международном уровне существуют схожие практики: правительства предлагают застройщикам налоговые преференции, скидки на подключение к инженерным сетям или предоставление земельных участков на льготных условиях. Эти методы могли бы эффективно работать и в Украине.
«Налоговые льготы для застройщиков, которые примут в работу проекты незавершенного строительства и доведут их до конца, призваны сделать проекты незавершенного строительства финансово-привлекательными, а также развивать в этом направлении проекты государственно-частного партнерства, в первую очередь, с целью преобразования социального жилья и жилья для ВПЛ. Последнее направление является единственно важным во времена великой войны, остальные по понятным причинам сейчас не в фокусе внимания государства – однако стратегическое видение путей решения проблемы в будущем это уже половина пути к достижению результата», — считает Ярослава Лаган.
Комментарии