Девелопмент недвижимости – возможности «внутреннего развития»





Google+
03.12.2010 12:57
Статьи о недвижимости | Девелопмент недвижимости – возможности «внутреннего развития» Современное градостроительство уже не ограничивается небоскребами, бизнес- и торгово-развлекательными центрами, многоуровневыми транспортными узлами и скоростными магистралями. Новейшие достижения строительных технологий успешно воплощаются в мега-сооружениях крытого зимнего горнолыжного курорта посреди знойной пустыни, многогектарным природным водоемом под пластиковым сводом, чудным уголком тропического леса с рукотворным ландшафтом под кровлей или целого архипелага искусственных сказочных островов на водной глади теплого моря.

Инженерная наука и передовые технологии обеспечивают воплощение в жизнь самых смелых архитектурно-строительных идей, но коммерческий успех реализованных девелоперских проектов достигается только при условии удачной маркетинговой концепции инвестиционно-строительного проекта и тщательного проектного управления.

Практически все наиболее интересные и удачные архитектурные премьеры отличаются индивидуальностью и функциональностью. Возведенные объекты привлекают стилем, неповторимой красотой, утилитарной полезностью и удобством, безопасностью пользования для потребителя, а также инженерным совершенством и технологичностью в эксплуатации. Работает формула: «польза, прочность, красота».

В контексте развития урбанизированной территории столичного мегаполиса - города Киева, важно определить, какие, свойственные именно Киеву, положительные черты можно и полезно развивать, а какие нежелательные факторы могут быть компенсированы. Виденье возможного развития города, системы застройки территории, обыкновенно, приобретает вид генерального плана города. Работа с таким документом требует высокой квалификации и заключается в выполнении формализованных процедур: инвентаризации территории (сбор, фиксация и систематизация информации), анализа текущего состояния, прогнозирования выявленных тенденций, корректировки устоявшихся и компенсирования негативных тенденций либо смены концепции развития поселения и обоснования нового генплана города. Для достижения успеха девелоперу важно иметь четкое понимание условий развития города, его динамики, границ, как и почему растут города и селения.

Для урбанизированных образований развитие (девелопмент) фактически связано с развитием территории и объектами недвижимости или природной среды. Рекультивация территорий техногенного влияния до состояния природных ландшафтов – также является развитием территорий в направлении улучшения окружающей среды.

Понимание качества жизни в урбанизированной среде чрезвычайно подвижно и взаимосвязано с природно-климатическими условиями, дислокацией, архитектурно-строительным и технологическим уровнем градостроительных объектов, состоянием гражданского общества, научно-технической и общей культурой населения. Изменения налогового законодательства, земельного и гражданского кодексов, условий заключения сделок, финансирования и правового регулирования – все это девелопер должен оперативно учитывать в своем проекте. Для успеха девелоперу необходимо понимание не только того, каким образом можно осуществить удачный проект девелопмента недвижимости, но и умение предвидеть его последствия для окружающих территорий и городов.

Именно поэтому девелопмент – чрезвычайно рискованное направление инвестиционной деятельности. Продолжительность бизнес-проектов объектов девелопмента в условиях конкурентной среды требуют особо тщательного подхода к разработке и определению маркетинговой концепции девелоперского проекта. Если проект окажется несовершенным или плохо продуманным, потери понесут не только девелопер и инвесторы, но и все общество. Девелопмент недвижимости – это искусство увеличения стоимости недвижимости путем управления рисками девелопмента. Управление девелоперским процессом – это, в первую очередь, здравый смысл с учетом значения различных источников финансирования и долгосрочной оценки возможной дислокации объекта недвижимости в разных частях города.

Обычно определяют девелопмент пяти основных типов недвижимости – земли, зданий розничной торговли (торгово-развлекательных), а также жилья, офисных и промышленных сооружений. Девелопмент фактически формирует настоящую культурную среду для общества: прекрасно спланированные, уютные и удобные для жизни города с мощеными улицами, мостами и транспортными развязками, функциональными зданиями и просто хорошими домами, что является характерной и неотъемлемой чертой цивилизованного общества.

Практически с началом строительства объекта, девелоперский проект начинает устаревать из-за того, что за время проектно-изыскательских работ, архитектурного проектирования и подготовки площадки под строительство, появляется новый опыт, новые знания, новые материалы и новые идеи. Поэтому, от добротного проекта ждут запаса прочности «на вырост», предусмотренных возможностей «внутреннего развития», резервов компенсации возможных негативов градостроения и мобильности, в случае необходимости смены специализации (целевого назначения объекта недвижимости). Но всё это – дополнительные средства и время.

Девелопер, как правило, вынужден находить баланс между вкусами и ожиданиями потенциальных потребителей, требованиями властных и надзорных органов, в частности, требований, относительно защиты окружающей среды и историко-культурного наследия, членов территориальной общины и собственными бизнес-интересами, а также строительно-технологическими требованиями. Строительство более удобных для жизни и деятельности поселений может быть осуществлено исключительно высококвалифицированными девелоперами, которые в состоянии эффективно сотрудничать с профессионалами в сфере недвижимости, официальными лицами органов управления и представителями населения.

Красивое не всегда долговечное, а долговечное не всегда полезное и удобное. Современная инвестиционная стратегия определяет соотношение этих показателей системой финансовых показателей, а интерес потенциальных инвесторов к объекту недвижимости посредством системы финансово-правовых взаимных обязательств, которые, по вполне понятным причинам, необходимо аккуратно и вовремя выполнять.

Результатом успешной девелоперской деятельности становится ожидаемый финансовый результат инвестиционной стратегии осуществления архитектурно-строительного проекта объекта недвижимости, который, после ввода в эксплуатацию, начнёт свою новую жизнь – уже как другой инвестиционный проект предпринимательской деятельности. Что в который раз подчёркивает особенность девелоперского проекта, который всегда должен быть ориентирован на потребителя – потенциального заказчика или потенциальных заказчиков на среду комфортного обитания, работы, места для покупок или отдыха, учебы, лечения, общения и тому подобному, но в любом случае – «функциональной среды».

Девелоперская деятельность – не для любителей. Благородная, (а в случае удачи – доходная) задача возведения более удобных и безопасных зданий для жителей городов и поселений может быть решена исключительно высококвалифицированными девелоперами. Современные условия предпринимательской деятельности стали намного сложнее, чем десять или пятнадцать лет тому назад. Политические, экологические и финансово-еэкономические условия изменяются едва ли не быстрее чем сам рынок. Для успешной реализации девелоперского проекта необходимо прекрасно ориентироваться в вопросах архитектуры и градостроения, профессионально разбираться в особенностях строительства, законодательства, в процедурах получения исходно-разрешительной документации либо правоустанавливающих документов. Крайне необходимо иметь представление о государственных и коммунальных финансах, тонкостях инвестиционного процесса, а также владеть стандартными для профессионалов в сфере недвижимости навыками в области финансирования, маркетинга и управления недвижимостью. Возрастание общественного интереса к развитию городов и прилегающих территорий даёт основания считать, что спрос на квалифицированных девелоперов будет ощущаться постоянно. Поэтому, для успеха девелоперу необходимо не только безупречная подготовка, но и постоянная работа над повышением собственной квалификации для понимания динамических процессов развития городской среды и умения прогнозировать риски проекта и возможные последствия его воздействия на прилегающие территории, и населённые пункты. Девелоперы управляют рисками, стремясь минимизировать риски ещё на ранней стадии, стремясь удостовериться, что риски первоначальных инвестиций оправданы будущей высокой вероятностью успеха.

Политические, социально-экономические, финансовые и организационно-правовые условия современного рынка недвижимости едва ли не худшие со времён Великой депрессии. Крушение крупнейших ссудо-сберегательных учреждений развитых стран, неразвитость отечественного фондового рынка, отсутствие ипотечных учреждений и институализации инвестиционного процесса в стране на фоне общего сокращения многих традиционных источников финансирования девелоперских проектов, спровоцировали кризисные явления в индустрии девелопмента. По многим признакам строительно-производственный комплекс страны находится в одной из нижних точек долговременного экономического цикла. Возможно поэтому сейчас наступает, наилучшее время для выхода на рынок девелопмента хорошо подготовленных профессионалов, исповедующих основополагающие принципы девелопмента и рыночных отношений, умеющих избегать многочисленных помех, которые увеличивают затраты, не принося соразмерных этим затратам выгод.
Ада Дзвоник,Международный Институт Бизнеса
Директор Школы национальных профессиональных квалификаций
www.building.ua


Теги к контенту: девелопмент
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти