Девелопмент нерухомості - можливості «внутрішнього розвитку»

03.12.2010 12:57
Статті про нерухомість | Девелопмент нерухомості - можливості «внутрішнього розвитку» Сучасне містобудування вже не обмежується хмарочосами, бізнес-і торгово-розважальними центрами, багаторівневими транспортними вузлами і швидкісними магістралями. Новітні досягнення будівельних технологій успішно втілюються в мега-спорудах критого зимового гірськолижного курорту посеред спекотної пустелі, багатогектарних природним водоймищем під пластиковим склепінням, дивовижним куточком тропічного лісу з рукотворним ландшафтом під покрівлею або цілого архіпелагу штучних казкових островів на водній гладі теплого моря.

Інженерна наука і передові технології забезпечують втілення в життя найсміливіших архітектурно-будівельних ідей, але комерційний успіх реалізованих девелоперських проектів досягається тільки за умови вдалої маркетингової концепції інвестиційно-будівельного проекту та ретельного проектного управління.

Практично всі найбільш цікаві та вдалі архітектурні прем'єри відрізняються індивідуальністю і функціональністю. Зведені об'єкти приваблюють стилем, неповторною красою, утилітарною корисністю та зручністю, безпекою користування для споживача, а також інженерним досконалістю і технологічністю в експлуатації. Працює формула: «користь, міцність, краса».

У контексті розвитку урбанізованої території столичного мегаполісу - міста Києва, важливо визначити, які, властиві саме Києву, позитивні риси можна і корисно розвивати, а які небажані фактори можуть бути компенсовані. Бачення можливого розвитку міста, системи забудови території, звичайно, набуває вигляду генерального плану міста. Робота з таким документом вимагає високої кваліфікації і полягає у виконанні формалізованих процедур: інвентаризації території (збір, фіксація та систематизація інформації), аналізу поточного стану, прогнозування виявлених тенденцій, коригування усталених і компенсування негативних тенденцій або зміни концепції розвитку поселення та обгрунтування нового генплану міста. Для досягнення успіху девелоперу важливо мати чітке розуміння умов розвитку міста, його динаміки, кордонів, як і чому ростуть міста і селища.

Для урбанізованих утворень розвиток (девелопмент) фактично пов'язано з розвитком території і об'єктами нерухомості або природного середовища. Рекультивація територій техногенного впливу до стану природних ландшафтів - також є розвитком територій в напрямку покращення навколишнього середовища.

Розуміння якості життя в урбанізованому середовищі надзвичайно рухливе і взаємопов'язане з природно-кліматичними умовами, дислокацією, архітектурно-будівельним і технологічним рівнем містобудівних об'єктів, станом громадянського суспільства, науково-технічної і загальною культурою населення. Зміни податкового законодавства, земельного та цивільного кодексів, умов укладання угод, фінансування та правового регулювання - все це девелопер повинен оперативно враховувати у своєму проекті. Для успіху девелоперу необхідно розуміння не тільки того, яким чином можна здійснити вдалий проект девелопменту нерухомості, але й уміння передбачати його наслідки для навколишніх територій та міст.

Саме тому девелопмент - надзвичайно ризикована напрямок інвестиційної діяльності. Тривалість бізнес-проектів об'єктів девелопменту в умовах конкурентного середовища вимагають особливо ретельного підходу до розробки і визначення маркетингової концепції девелоперського проекту. Якщо проект виявиться недосконалим чи погано продуманим, втрати понесуть не тільки девелопер і інвестори, а й усе суспільство. Девелопмент нерухомості - це мистецтво збільшення вартості нерухомості шляхом управління ризиками девелопменту. Управління девелоперським процесом - це, в першу чергу, здоровий глузд з урахуванням значення різних джерел фінансування та довгострокової оцінки можливої дислокації об'єкта нерухомості в різних частинах міста.

Зазвичай визначають девелопмент п'яти основних типів нерухомості - землі, будівель роздрібної торгівлі (торгово-розважальних), а також житла, офісних і промислових споруд. Девелопмент фактично формує справжнє культурне середовище для суспільства: прекрасно сплановані, затишні та зручні для життя міста з брукованими вулицями, мостами і транспортними розв'язками, функціональними будівлями і просто хорошими будинками, що є характерною і невід'ємною рисою цивілізованого суспільства.

Практично з початком будівництва об'єкта, девелоперський проект починає застарівати через те, що за час проектно-вишукувальних робіт, архітектурного проектування і підготовки майданчика під будівництво, з'являється новий досвід, нові знання, нові матеріали і нові ідеї. Тому, від добротного проекту чекають запасу міцності «на виріст», передбачених можливостей «внутрішнього розвитку», резервів компенсації можливих негативів містобудування та мобільності, у разі необхідності зміни спеціалізації (цільового призначення об'єкта нерухомості). Але все це - додаткові кошти і час.

Девелопер, як правило, змушений знаходити баланс між смаками і очікуваннями потенційних споживачів, вимогами владних і наглядових органів, зокрема, вимог, щодо захисту навколишнього середовища та історико-культурної спадщини, членів територіальної громади і власними бізнес-інтересами, а також будівельно-технологічними вимогами. Будівництво більш зручних для життя і діяльності поселень може бути здійснено виключно висококваліфікованими девелоперами, які в змозі ефективно співпрацювати з професіоналами у сфері нерухомості, офіційними особами органів управління та представниками населення.

Красиве не завжди довговічне, а довговічне не завжди корисне й зручне. Сучасна інвестиційна стратегія визначає співвідношення цих показників системою фінансових показників, а інтерес потенційних інвесторів до об'єкта нерухомості за допомогою системи фінансово-правових взаємних зобов'язань, які, з цілком зрозумілих причин, необхідно акуратно і вчасно виконувати.

Результатом успішної девелоперської діяльності стає очікуваний фінансовий результат інвестиційної стратегії здійснення архітектурно-будівельного проекту об'єкта нерухомості, який, після введення в експлуатацію, почне своє нове життя - вже як інший інвестиційний проект підприємницької діяльності. Що вкотре підкреслює особливість девелоперського проекту, який завжди повинен бути орієнтований на споживача - потенційного замовника або потенційних замовників на середу комфортного проживання, роботи, місця для покупок або відпочинку, навчання, лікування, спілкування і таке інше, але в будь-якому випадку - « функціонального середовища ».

Девелоперська діяльність - не для любителів. Шляхетна, (а у випадку удачі - дохідна) завдання зведення більш зручних і безпечних будівель для жителів міст і поселень може бути вирішена виключно висококваліфікованими девелоперами. Сучасні умови підприємницької діяльності стали набагато складніше, ніж десять чи п'ятнадцять років тому. Політичні, екологічні та фінансово-еекономіческіе умови змінюються чи не швидше ніж сам ринок. Для успішної реалізації девелоперського проекту необхідно прекрасно орієнтуватися в питаннях архітектури і містобудування, професійно розбиратися в особливостях будівництва, законодавства, в процедурах отримання початково-дозвільної документації чи правовстановлюючих документів. Вкрай необхідно мати уявлення про державних і комунальних фінансах, тонкощах інвестиційного процесу, а також володіти стандартними для професіоналів у сфері нерухомості навичками в області фінансування, маркетингу та управління нерухомістю. Зростання суспільного інтересу до розвитку міст і прилеглих територій дає підстави вважати, що попит на кваліфікованих девелоперів буде відчуватися постійно. Тому, для успіху девелоперу необхідно не тільки бездоганна підготовка, а й постійна робота над підвищенням власної кваліфікації для розуміння динамічних процесів розвитку міського середовища та вміння прогнозувати ризики проекту та можливі наслідки його впливу на прилеглі території, і населені пункти. Девелопери управляють ризиками, прагнучи мінімізувати ризики ще на ранній стадії, прагнучи упевнитися, що ризики первинних інвестицій виправдані майбутньої високою ймовірністю успіху.

Політичні, соціально-економічні, фінансові та організаційно-правові умови сучасного ринку нерухомості чи не найгірші з часів Великої депресії. Крах найбільших ощадно-позичкових установ розвинених країн, нерозвиненість вітчизняного фондового ринку, відсутність іпотечних установ та інституалізації інвестиційного процесу в країні на тлі загального скорочення багатьох традиційних джерел фінансування девелоперських проектів, спровокували кризові явища в індустрії девелопменту. За багатьма ознаками будівельно-виробничий комплекс країни знаходиться в одній з нижніх точок довготривалого економічного циклу. Можливо тому зараз настає, найкращий час для виходу на ринок девелопменту добре підготовлених професіоналів, які сповідують основоположні принципи девелопменту та ринкових відносин, які вміють уникати численних перешкод, які збільшують витрати, не приносячи домірних цих витрат вигод.
Ада Дзвоник, Міжнародний Інститут Бізнесу
Директор Школи національних професійних кваліфікацій
www.building.ua

Теги до контенту: девелопмент
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти