Непрофільні інвестори потіснять девелоперів

07.12.2010 14:47
Статті про нерухомість | Непрофільні інвестори потіснять девелоперів У цьому не нічого страшного, на ринку чимало прикладів, коли раніше непрофільна група через роки роботи робила своєї основної структурою будівництво нерухомості, нагадують експерти

На початку кризи багато учасників ринку нерухомості прогнозували масові банкрутства девелоперських компаній, перехід їх активів непрофільним інвесторам. Цього не сталося. Так само з ринку в кризу не зникли і непрофільні девелопери, багатьом з яких подібна диверсифікація допомогла успішно пережити складні часи.

На ринок нерухомості інвесторів вели найнесподіваніші шляху. Мабуть, складно знайти галузі, інвестори з яких не намагалися реалізовувати свої проекти в девелопменті як житла, так і комерційної нерухомості. Крім «сировинників», у будівництво йшли інвестиційні, ріелторські, автомобільні та інші компанії, рітейлери і, звичайно ж, банківський сектор. І до кризи це було виправдано: непрофільні інвестори інвестують у різні області, що приносять високу дохідність. До кризи з'явилося багато непрофільних компаній і нове слово для російського ринку нерухомості - fee-девелопмент («чистий девелопер», який пропонує послуги по створенню та управлінню об'єкта нерухомості) - звучало все частіше.

На будівельному ринку в Росії на даний момент присутні кілька категорій непрофільних девелоперів. Одними з таких є банки і фінансові структури, які за останній час отримали контрольні пакети в девелоперських компаніях, або їх активи і проекти. Такі великі банки як ВТБ («Система-Галс», «Дон-лад»), Ощадбанк («Капітал Груп») вже створили свої власні девелоперські підрозділи. У кризу через борги забудовників ним переходить все більше їх активів, або взагалі повний контроль над компаніями. Вони самі продають об'єкти, залучаючи до цього ріелторів і девелоперів, а також ряд інших банків.

«На даний момент існує блок девелоперів, яким належали різні земельні ділянки, але девелопмент не був їх профільним бізнесом. Серед цієї групи багато приватних інвесторів або груп інвесторів », - відзначає генеральний директор компанії« Міель-Новобудови »Марія Литинецкая.

Потроху виходять на суміжний будівельний ринок компанії, які раніше займалися мережами і інженерією. Одним з таких прикладів, є компанія «Термосервіс». Також непрофільні девелопери з'явилися з власників промзон, які згодом були виведені з Москви, чи підприємства, розташовані тут, були просто закриті, розповідають експерти.

Зараз, ряд компаній з різних галузей бізнесу також починають свої девелоперські проекти, в основному, в Московській області, так як там легше отримати частки в проектах. У майбутньому у цього регіону великі перспективи, вважає М. Литинецкая.

Непрофільні інвестори VS девелопери

Всім зрозуміло, що ключова задача інвесторів в умови кризи - продати непрофільний актив. Однак у поточних умовах продаж активів можлива тільки з істотним дисконтом, кількість угод на ринку незначне. На період володіння, непрофільні інвестори змушені створювати профільні девелоперські підрозділи для управління отриманими активами. Залучення сторонніх компаній утруднено відсутністю широкого кола спеціалізованих професійних керуючих компаній, здатних надавати послуги на конкурентній основі, вважають гравці ринку.

З іншого боку, в умовах кризи конкуренція скоротилася і непрофільних компаніям зараз простіше вийти на ринок, вважає М. Литинецкая. На думку керуючого партнера компанії Blackwood Костянтина Ковальова, у відсутності банківського фінансування в непрофільних інвесторів є якесь конкурентну перевагу перед професійними девелоперами, тому що в них основний бізнес може приносити грошові потоки, які можна диверсифікувати в будівництво нерухомості.

У результаті кризи, земля виявилася не самим ліквідним товаром, власники придбали землю з метою подальшого перепродажу змушені приступити до розвитку ділянок власними силами. Значне зниження в результаті кризи вартості земельних ділянок - «входу» на ринок нерухомості, стимулює появу нових гравців, розповідає керуючий директор компанії «АЛУР» Михайло Уринсон.

В умовах кризи професійні девелопери не можуть фінансувати проекти на стадії ленд-денвелопмент: підготовку проектної документації, земельної ділянки, узгодження, підключення до мереж і створення необхідної інфраструктури. Причина проста: банки не готові кредитувати девелоперів на цих стадіях проекту, а власні капітали компаній в кризу сильно обмежені.

Основним стимулом виходу на ринок нерухомості непрофільних гравців є їх бажання диверсифікувати бізнес, вважають гравці ринку нерухомості. Каталізатором приходу в девелопмент нових гравців є досить висока прибутковість девелоперського бізнесу при одночасному зниженні ризиків.

Ринок нерухомості Москви чекав приходу великих «непрофільних» девелоперів ще в так називані гладкі роки. Після кризи очікування ринку виправдалися. Поступово почали з'являтися нові учасники, які якщо і не витісняли старих гравців, то поводилися вже точно більш активно.

Найбільшим девелопером нового покоління в Москві є сьогодні великий у Росії вертикально-інтегрований агрохолдинг «Настюша», який зводить масштабний мікрорайон навпаки Царицинського парку (632 800 кв. Метрів). Забудова ведеться на території Московського комбінату хлібопродуктів (МКХ). Як не парадоксально, але темпи будівництва у непрофільного забудовника сьогодні одні з найвищих по Москві.

Виробничі потужності МКХ будуть перенесені на територію млинкомбінатах в Сокольниках. За словами основного акціонера і голови ради директорів ДК «Настюша» Ігоря Пінкевич, саме проведена диверсифікація бізнесу дозволяє сьогодні компанії успішно працювати і реструктуризувати боргові зобов'язання.

«Непрофільних девелоперів, принаймні, тих, хто голосно заявив про себе на ринку, не так вже й багато. Найвідоміші сьогодні - ГК «Настюша» зі споруджуваним мкр. «Царицино» і «Прима-Хутро» з проектом ЖК «Виноградний», а так само ЖК «Садові квартали», де відбулася консолідація непрофільних девелоперів », - розповідає керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії« Стройтрест-Нерухомість »Ольга Новікова.

«Рішення непрофільної компанії« Настюша »вийти на ринок житлового будівництва шляхом розвитку власних земель пояснюється ефективним підходом до використання власних активів», - вважає М. Уринсон. Подібні великі проекти заявила компанія «Старт Девелопмент», що готує до забудови проекти в житловій нерухомості на великих земельних наділах, додає експерт.

Як розповідає сам «непрофільний девелопер», зараз стратегічну перевагу в нових гравців. За словами І. Пінкевич, «такі компанії як наша не обтяжені старими партнерськими відносинами, старими зобов'язаннями, більш гнучкі в тактиці, нестандартно підходять до формування продукту». Найближчим часом на ринок нерухомості столиці вийде ще кілька «непрофільних» девелоперів, про які сьогодні ніхто не знає, прогнозує він.

«Метою будь-якої диверсифікації бізнесу є не тільки збільшення його прибутковості, але й досягнення стабільності фінансових потоків. Фінансова стабільність - міцний фундамент для будь-якого бізнесу. Я не ділю свій бізнес на основний і допоміжний. Просто будувати мікрорайон «Царицино» я планую конкретну кількість місяців, а виробляти зерно, борошно і хліб - все життя », - ділиться досвідом реалізації непрофільного проекту І. Пінкевич.

У найближчих планах компанії будівництво профільних активів. Мова йде про єдиному виробничому комплексі, що складається з елеватора, млина і хлібозаводу, робоча назва проекту - «Трансформер».

На думку гравців ринку, проблеми у всіх девелоперів однакові - складна бюрократична машина, що затягує терміни узгодження і випуску документів. І, зрозуміло, пошук хороших ріелторів, які здатні реалізувати продажу великих обсягів за короткі терміни.

Як вважають фахівці ринку нерухомості, немає нічого страшного в тому, що на ринок виходять нові непрофільні учасники. Ринок девелопменту в Росії почався зароджуватися в 1990-і рр.. і нараховує чимало прикладів, коли раніше непрофільна компанія виходила на ринок, а потім основною структурою групи ставало будівництво нерухомості. За прикладами далеко ходити не треба: компанія «Інтеко» раніше займалася виготовленням виробів із пластику. Також ДК «Ташир» завдяки розгалуженій структурі холдингу відчуває себе набагато краще за інших і під час кризи змогла придбати і почати реалізацію нових великих проектів.

На думку експертів, неправильно називати такі компанії непрофільними девелоперами - це непрофільні інвестори, а девелопери бувають тільки професійні. Принаймні, криза розставить всі крапки над «і», і непрофесійним гравцям доведеться покинути ринок.

Якщо непрофільний інвестор виходить на ринок з великими обсягами будівництва житла, то він створює реальну конкуренцію професійним гравцям, тим самим, займаючи їх нішу. Все вищесказане не стосується точкових і випадкових проектів, відзначають аналітики.

Хто буде правити бал?

За час кризи непрофільні активи проходять кілька паралельних етапів розвитку на етапі переходу від власника - керуючого до інвестора. «Перший етап розпочався в кінці 2008 р. і тривав до кінця 2009 р., інвестори переважно реструктуризували активи, в найбільш безвихідних ситуаціях вилучали їх шляхом переговорів та / або через суд. Другий етап розпочався в 2010 р. і продовжується до цих пір - інвестори здійснюють управління активами.

Причому сьогодні переважаюча стратегія - продаж об'єктів. Паралельно інвестори приступили до вилучення активів реструктуризованих на першому етапі, але не виправдали очікувань », - розповідає М. Уринсон. За його прогнозом, в найближчому майбутньому вилучення таких активів продовжиться.

«Зараз інвесторам необхідно сконцентрувати зусилля на ефективному управлінні вилученої нерухомістю, приведенням у відповідність встановлює право і початково-дозвільної документації планомірним розвитком земельних ділянок», - коментує експерт.

Ефективні профільні забудовники особливо середні, оперативно вирішують різні завдання та інтенсивно розвиваються. «Я думаю, що ми побачимо розширення кола гравців, за рахунок середніх компаній, які будуть купувати землю з об'єктивної ціною. У поточних умовах, проекти в житловій нерухомості залишаються найбільш ліквідними і затребуваними ринком. Саме в цьому сегменті найбільш імовірно і з'являться нові, великі гравці », - прогнозує М. Уринсон.

«Переділ активів девелоперів ще не закінчився і банки ведуть переоформлення активів на інші юридичні особи. Часто в результаті кризи вони не можуть реалізувати ті чи інші проекти і поки проводять їх реконцепцію. Найближчим часом на ринок вийде ряд непрофільних девелоперів з великими проектами до 1 млн кв. метрів житла », - прогнозує М. Литинецкая.

Однак найбільш помітними непрофільними девелоперами, на думку керівника департаменту аналітики та консалтингу компанії «Стройтрест-Нерухомість» Ольги Новікової, на ринку нерухомості, безсумнівно, стануть банки, які активно працювали в передкризові роки з такими заставами, як земельні активи.

Можливо, в майбутньому з'являться мега-проекти, які буде реалізовуватися за участю держкорпорацій. Про це говорить створення Ощадбанком власної девелоперської структури та активний набір нових співробітників у цей підрозділ. Перехід під контроль Ощадбанку проекту Рублево-Архангельське також говорить про можливість реалізації великого проекту за участю держкорпорації. Причому, швидше за великі проекти непрофільних інвесторів будуть в житловому сегменті, вважають експерти.

Наприклад, держкорпорація створює окрему девелоперську компанію «Ощадбанк Девелопмент». У неї будуть внесені належать банку пакети в депелоперскіх компаніях, а також активи у сфері нерухомості. До речі, одне з недавніх придбань Ощадбанку в сфері девелопмента - контрольний пакет компанії DB Development (DBD), яка була заснована «Дойче банк» і Strabag для спільної роботи на російському ринку нерухомості.

«Банки та інші фінансові структури, великі холдинги та корпорації можуть залучити великі кошти, а потім продати підготовлені ділянки під будівництво, тому що в кризу земельні ділянки втратили свою ліквідність і продати їх практично не можливо. Якщо банки перейдуть від ленд-девелопмента до будівництва нерухомості це буде їхня стратегічна помилка », - резюмує К. Ковальов.
www.zagorodna.com

Теги до контенту: девелопмент
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти