За що відповідає девелопер?

01.03.2011 08:34
Статті про нерухомість | За що відповідає девелопер? Професія архітектора соціальна за самою своєю природою. Зі студентської лави він привчається мислити по-державному, бачити проблему в цілому, вирішувати задачі від загального до конкретного. Вибираючи варіанти містобудівного рішення, хороший архітектор завжди віддасть перевагу відкритим благоустроєним просторам, збереженню природного ландшафту, створення цікавого суспільного об'єкта.

І справа не тільки в тому, що нам набагато цікавіше спроектувати різноманітну забудову з безліччю функцій, ніж територію, напхану однотипними котеджами з виходом корисної площі в 90%, а в тому, що ми усвідомлюємо свою професійну відповідальність за майбутній вигляд і життєдіяльність поселень, які ми сьогодні проектуємо. Чи поділяють цю відповідальність девелопери, що займаються цією важкою і багато в чому ризикованою діяльністю?

Головний архітектор одного з підмосковних районів розповідав, як одного разу до нього на прийом прийшла одна з місцевих мешканок і, посадивши своєї малолітньої дитини на його робочий стіл, попросила побути з ним до вечора. Кумедно? Схоже на сцену зі старого радянського фільму на виробничу тему.

«Адже це ви узгодили проект планування N-ського поселення? - Запитала обізнана про норми проектування мама. - А де у нас дитячий сад? В окрузі місць немає, а я не можу три роки сидіти вдома, мені на роботу виходити треба. Посидьте, будь ласка, ви! »

Ми, як «заміські» архітектори, останнім часом отримуємо досить багато пропозицій від замовників на проектування територій малоповерхової забудови площею ділянок від 5 до 50 га. Прагнучи охопити якомога більший сегмент ринку, девелопери все частіше вдаються до створення так званих «мультикамерах» поселень, в яких є сусідами котеджна забудова, таунхауси і 3-4-поверхові квартирні житлові будинки. Стандартне завдання на проектування, як правило, містить вимогу максимально щільно зайняти територію продаються площами, досягти певних апріорних показників «виходу» квадратних метрів. І ось тут на шляху до досягнення райдужних цілей, намічених в бізнес-плані, виникають неприємні перешкоди, закладені СНіПами і ТСН, а також самою природою, як-то недалекоглядно «проморгали» соснову гай чи річку в межах кадастрового відводу.

Крім цього, при розрахунку об'єктів соціальної інфраструктури, який передбачає на тисячу майбутніх мешканців 35 місць у дитячому садку, 145 місць в загальноосвітній школі, 300 кв. м торгової площі та багато іншого, включаючи спортивний зал, басейн, пошту, аптеку і навіть 0,24 га цвинтарній території, стає зрозуміло, що вони претендують зайняти собою значний відсоток ділянки, потенційно приносить прибуток.

Приміром, розрахункова чисельність населення ділянки малоповерхової забудови в 30 га, при щільності населення 150 чоловік на га, складе 4500 осіб. Це у свою чергу зажадає побудувати дитячий садок на 158 місць з ділянкою не менше 0,47 га, школу на 653 учнів з ділянкою 3,26 га, магазин на 1350 кв. м торгової площі (приблизно 2000 кв. м загальної площі та 0,65 га території) і багато ще чого, згідно ТСН. У тому числі передбачити 4,05 га під відкриті спортивні майданчики. Сумарно, включаючи площу доріг, автостоянок, інженерних споруд і тільки перерахованих соціальних об'єктів, «втрати» інвестора становитимуть від 30 до 40% загальної площі ділянки.

Скажу відверто, мало хто з сьогоднішніх інвесторів готовий на таку «благодійність», і це в силу нинішніх економічних особливостей цілком зрозуміло.

Однак задумаємося, не цієї чи нашої «тями» ми зобов'язані багаторічними чергами в дитячі сади і багатогодинними поїздками з дитиною в школу і назад в години пік? А якщо в будинку раптом скінчилася сіль, не в найближчий чи «Ашан» доведеться їхати за нею на машині?

Сьогодні, коли долі територій знаходяться в приватних руках, об'єктивно високий ризик функціональних перекосів у плануванні, незважаючи навіть на суворість державних інстанцій, які стверджують проекти планувань. Сформована технологія переведення земель з одного виду використання в іншій багато в чому побудована на суб'єктивному баченні девелопера, що володіє ділянкою, що будувати в цьому місці.

Від правильності вибору, ступеня гуманістічності поглядів цього конкретного девелопера залежить як успіх проекту (під яким прийнято розуміти динаміку продажів), так і якість життя його майбутніх користувачів.

Ставлення інвесторів до будівництва інфраструктурних об'єктів у возводімихимі селищах змінювалося від наростаючих тенденцій до 2008 року до повної відмови після.

У цьому питанні наївно розраховувати на совість забудовника, нові Морозови та Мамутові у нас поки не з'явилися. А ось умови, висунуті конкурентним ринком заміської нерухомості, змушують замислитися про способи залучення покупців. Тому поряд із якістю житлових об'єктів на перший план виходить питання про якість проживання в поселенні в цілому. Очевидно, що наявність в селищі супермаркету, спортивного центру і особливо дитячих установ серйозно підвищує його привабливість і безпосередньо сприяє успіху проекту.

На власному досвіді можемо сказати, що багато інвесторів неохоче вкладають гроші в інфраструктуру. Винятком і хорошим прикладом є житловий комплекс «Олімпійське селище Новогорск». У нашій практиці проектування заміських поселень це поки єдиний випадок, коли з території в 12 га більше 3 га віддані під освітньо-спортивний центр і благоустрій. Поява подібного об'єкта, поза сумнівом, дасть позитивний імпульс розвитку інших територій і нових проектів за своїм зразком.

Мені видається, що саме в такому підході виражається соціальна відповідальність девелопера. Мамі, яка живе в селищі з розвиненою та грамотно спроектованої інфраструктурою, не доведеться залишати свою дитину на столі районного архітектора.

sob.ru/issue4939.html
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти