Президент Владимир Зеленский, отчитываясь 20 мая перед журналистами за год своей работы, неожиданно приятно обнадежил отечественных застройщиков, пообещав запустить государственную ипотечную программу под 10% годовых.Вообще, этими словами глава государства хотел порадовать тех украинцев, которые давно мечтают о собственной квартире. Но новые клиенты очень нужны и девелоперам: рынок жилой недвижимости не просто замер, но и существенно откатился назад.
«Ипотечные кредиты по невысокой ставке действительно могут поддержать рынок недвижимости», — говорит основатель компании KAN Development Игорь Никонов. Девелопер сейчас реализует крупные проекты — ЖК Файна Таун, Respublika, Unit. Home, Комфорт Таун. Никонов говорит, что продажи у них не упали, но новые покупатели нужны всем застройщикам.
Сейчас потенциальный заемщик вынужден платить как минимум вдвое больше — от 20% годовых. «Позволить себе такую роскошь могут единицы», — уточняет Никонов. Девелоперы еще не забыли, что до 2008 года около 70% квартир приобретались за заемные средства, тогда как сейчас доля ипотечных продаж — не более 5%.
Потенциальные покупатели жилья в новостройках нынче снимают квартиры, тем более что стоимость аренды с начала года упала.
Девелоперы же на замершем рынке ждут падения кредитных ставок на ипотечные займы и надеются на отложенный спрос, который произошел в стране из‑за введения в середине марта карантина. Национальная экономика, по прогнозам, должна восстановиться в 2021—2022 годах, потянув за собой интерес клиентов к жилой недвижимости, а вместе с этим и весь рынок строительства.
Пока же ключевые игроки пытаются отыграть коронакризис и сопутствующее ему падение числа сделок скидками для покупателей новых квартир, а также предлагают рассматривать приобретение жилья как выгодную инвестицию: мол, турбулентные времена всегда лучше переждать в надежном и понятном активе — таком как новое жилище.
Сейчас спрос на недвижимость в Киеве сфокусировался на недорогих предложениях — одно- и двухкомнатных квартирах не дороже $ 50−70 тыс., расположенных в периферийных районах. Схожие процессы происходят и в городах-миллионниках. «Спрос на жилье снизился, потребители ориентируются на самые недорогие квартиры», — говорит Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.
Кроме того, клиенты все реже готовы вкладываться в недвижимость, находящуюся на ранней стадии строительства: они теперь хотят купить уже готовый объект и не рисковать собственными деньгами.
Кризис спроса и предложения
Оживление на рынке жилой недвижимости происходит дважды в год — весной и осенью. В эти периоды застройщики стараются максимально увеличить продажи. Однако весной 2020‑го покупателей было мало.
Причем первые два месяца года спрос на жилье был сопоставим с аналогичным периодом 2019‑го — и по приходящим потенциальным инвесторам, и по количеству сделок, рассказывает Ольга Пилипенко, директор по стратегии и развитию строительной группы Ковальская. Но в марте, с началом коронакризиса, все изменилось. «Большинство столичных застройщиков фиксируют падение спроса на 40−80%, в зависимости от класса объекта и его расположения», — уточняет она.
Потенциальные покупатели дорогого жилья бизнес-класса отложили решение о покупке на неопределенный срок, рассказали в пресс-службе компании Киевгорстрой (КГС), — самого крупного столичного застройщика в соответствующем рейтинге НВ за этот год.
Из-за возможных финансовых проблем значительно снизилась и активность покупателей жилья экономкласса. А вот в промежуточном комфорт-классе происходит даже некоторое оживление спроса. Все потому, что каждый второй покупатель, по оценкам КГС, рассматривает покупку недвижимости как инвестицию, — деньги в квартиры вкладывают заробитчане, которые массово вернулись в Украину после начала карантина. Жилье покупают и те, кто смог продать старую квартиру и решил вложить деньги в новую недвижимость.
Покупатели квартир в регионах ведут себя активнее, чем в Киеве. Сказывается разница в ценах и ограниченное предложение новостроек. В карантинный период продажи жилья по стране снизились на 15−30% по сравнению с таким же периодом прошлого года, говорит Ярослава Чапко, директор по продажам и маркетингу девелоперской компании CBS Holding.
Оживление началось только во второй половине апреля, после появления новостей о смягчении ограничений. «В Сумах, например, строительство идет полным ходом. На вторичном рынке практически невозможно купить трех-четырехкомнатную квартиру, и застройщики компенсируют дефицит», — рассказывает Анатолий Топал из Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью. Но тут же уточняет, что это особенность сумского рынка недвижимости.
Полоса турбулентности
Девелоперам не везет уже третий сезон подряд. Весной прошлого года покупатели не спешили приобретать жилье из‑за президентских выборов. Затем укрепилась гривня, сделав покупку недвижимости невыгодной, ведь большинство потенциальных кандидатов на квадратные метры откладывают деньги в долларах или евро, а застройщики продают квартиры в нацвалюте.
Ко всему летом 2019‑го остановились стройки одного из крупнейших столичных застройщиков — корпорации Укрбуд, что вынудило инвесторов насторожиться. Позднее стало известно, что достраивать 22 жилых комплекса и один БЦ Level корпорации будет КГС, — об этом еще в прошлом году объявил президент Зеленский. Взяться за этот проект хотел и «серебряный призер» рейтинга НВ крупнейших столичных застройщиков — компания Интергал-Буд.
Пострадавшие инвесторы обрадовались рано. Киевгорстрой сумел взять на баланс лишь пять укрбудовских домов, но ни один так и не введен в эксплуатацию: Государственная архитектурно-строительная инспекция не вводит дома в эксплуатацию и возвращает документы «на формальных условиях». К тому же застройщику не удается договориться с Минобороны о переподписании инвестдоговоров на существующих условиях для четырех комплексов, которые строятся на их землях. Самому КГС не хватает 2 млрд грн на достройку доставшихся ему ЖК. Игорь Кушнир, президент КГС, ранее заявлял, что ведет переговоры с Государственным ипотечным учреждением о выкупе квартир в новостройках компании на эти самые 2 млрд грн.
Инвесторы Укрбуда бунтуют. Владимир Ковальчук, который вложился в укрбудовский ЖК Академ Парк, говорит, что стройки стоят уже больше года и понимания, когда работы на площадках начнутся, нет. В свою очередь Виталий Кличко, мэр Киева, напомнил, что учредителем Укрбуда является «не шарашкина контора», а Кабмин. Столичный градоначальник не уточнил, что все работы выполняла компания Укрбуд Девелопмент экс-депутата Верховной Рады Максима Микитася, который вышел из состава собственников в прошлом году. Новыми ее хозяевами стали совладелец ресторанной компании Tarantino Family Дмитрий Федотенков и, по данным НВ, некие «люди Микитася».
А в столице вот-вот — в ближайшую неделю — разразится новый скандал: инвесторы компании Аркада, которая занимается строительством многоэтажек в Голосеевском и Дарницком районах столицы — ЖК Эврика, Патриотика, Патриотика на озерах — в конце мая планируют выйти на акции протеста. Они заявляют, что строительные работы на площадках остановились. Учитывая, что у Аркады около 13 тыс. инвесторов, протесты будут громкими.
Рынок хочет нравиться
Покупатели ждут, что цены упадут на 20−25%, говорит Ярослава Чапко. «Но это вряд ли случится — у застройщиков жилья экономкласса рентабельность минимальна», — добавляет она.
Высокая себестоимость, конкуренция и изменение структуры спроса не позволяет девелоперам получать высокую маржу. Например, если себестоимость строительства составляет $ 850−950 за кв. м, то покупателю жилье продается по $ 1−1,1 тыс. за кв. м, говорит Никонов. Девелоперские компании просто не могут позволить себе наращивать маржинальность продаж, особенно в текущей ситуации.
Хотя до начала карантина цены росли. Так, средняя стоимость жилья в Киеве в марте составляла 25 тыс. грн за кв. м, тогда как в январе она была на 1 тыс. грн меньше, по данным исследования ЛУН.
Сейчас же клиенты могут заставить застройщиков пойти на дополнительные уступки. «Если у покупателя есть полная сумма на покупку квартиры, то можно сразу просить о 15‑процентной скидке. Прямо с ходу. Дадут ли? Часто соглашаются», — говорит Топал. В КГС готовы предоставить дисконт на квартиру до 20% при полной оплате ее стоимости.
Застройщики используют и другие инструменты привлечения покупателей. Например, при покупке трехкомнатной квартиры в ЖК 044, который строит Kiev Development Group, паркоместо предоставляется в подарок. Покупатели квартир в ЖК Rybalsky, который строят Saga Development и Perfect Group, могут уплатить и 50% стоимости квартиры, при этом воспользовавшись трехмесячными каникулами. После завершения этого периода можно добавить оставшуюся сумму или воспользоваться рассрочкой. Компания DIM при покупке квартиры в комплексе Новый Автограф бесплатно штукатурит стены, дверные и оконные откосы.
Кроме того, застройщики охотно используют такой стандартный инструмент, как кредиты от банков-партнеров. К примеру, активно расширяет свой ипотечный бизнес государственный Укргазбанк. Ставки по его кредитам составляют 15,5%, что существенно больше обещанных президентом 10% и намного выше европейских ставок в 3−4%. Активно кредитует покупку нового жилья и OTP.
Тем временем Нацбанк и Кабмин участвуют в разработке государственной ипотечной программы, цель которой — удешевить кредиты до уровня, близкого к учетной ставке НБУ — 8%.
«Ипотека может не просто стимулировать отрасли, которые тесно связаны со строительством, но и быть драйвером роста экономики в целом», — считает Сергей Пилипенко, гендиректор Ковальской.
Покупатели неохотно приобретают недвижимость и на вторичном рынке. «Во время карантина агентства недвижимости не работали, просмотров практически не было», — рассказывает Сергей Степенко, управляющий партнер консалтинговой компании SV Development. Не работают Центры предоставления админуслуг, выписаться и прописаться в квартире невозможно. Покупатели и продавцы могут подписать только предварительный договор и ждать, когда работа госорганов возобновится. Но на такой шаг согласны не все.
Осторожное восстановление
Несмотря на отсутствие карантинного запрета на строительство, в Киеве и области приостановились работы не менее чем на 50 объектах жилой недвижимости, рассказывает Ольга Пилипенко. Большинство из тех компаний, которые не останавливали процесс, вынуждены были замедлиться. «Причины очевидны: снижение спроса на жилую недвижимость, логистические трудности», — говорит эксперт.
А после завершения карантина, по ее прогнозам, покупатели будут отдавать предпочтение готовому жилью с минимальными рисками. Уже сейчас инвесторы активнее вступают в сделки после 50−70% готовности объекта.
Застройщики считают, что в этом году сработает фактор отложенного спроса и продажи недвижимости начнут расти. «Если не будет дополнительных ограничений от власти и рост заболеваемости удастся удержать, то уже в третьем квартале рынок недвижимости начнет набирать обороты», — говорит Игорь Кушнир.
Но вряд ли в этом году рынок быстро восстановится и вернется к прежним объемам по сделкам, уточняет Ольга Пилипенко. Она не исключает банкротства ряда застройщиков и переноса на более поздний период сроков сдачи в эксплуатацию многих объектов.
А в октябре в стране запланированы местные выборы, до завершения которых потенциальные покупатели вновь могут затаиться.
nv.ua
Комментарии