Що відбувається на ринку нерухомості та на які поступки йдуть забудовники

01.06.2020 00:45
Забудовники зіткнулися з серйозною кризою — продажі житла знижуються третій сезон поспіль. Причини: президентські вибори, зміцнення гривні і проблеми Укрбуду, а тепер — карантин, пише журнал НВ. Картинка: Що відбувається на ринку нерухомостіПрезидент Володимир Зеленський, звітуючи 20 травня перед журналістами за рік своєї роботи, несподівано приємно обнадіяв вітчизняних забудовників, пообіцявши запустити державну іпотечну програму під 10% річних.

Взагалі, цими словами глава держави хотів порадувати тих українців, які давно мріють про власну квартиру. Але нові клієнти дуже потрібні і девелоперам: ринок житлової нерухомості не просто завмер, а й істотно відкотився назад.

Стаття по темі: Покупці показали рекордну активність на ринку житлової нерухомості

«Іпотечні кредити за невисокою ставкою дійсно можуть підтримати ринок нерухомості», — говорить засновник компанії KAN Development Ігор Ніконов. Девелопер зараз реалізує великі проєкти — ЖК Файна Таун, Respublika, Unit. Home, Комфорт Таун. Ніконов каже, що продажі у них не впали, але нові покупці потрібні всім забудовникам.

Зараз потенційний позичальник змушений платити як мінімум удвічі більше — від 20% річних. «Дозволити собі таку розкіш можуть одиниці», — уточнює Ніконов. Девелопери ще не забули, що до 2008 року близько 70% квартир купувалися за позикові кошти, тоді як зараз частка іпотечних продажів — не більше 5%.

Потенційні покупці житла в новобудовах нині орендують квартири, тим більше що вартість оренди з початку року впала.

Девелопери ж на завмерлому ринку чекають падіння кредитних ставок на іпотечні позики і сподіваються на відкладений попит, який стався в країні через введення у середині березня карантину. Національна економіка, за прогнозами, повинна відновитися в 2021—2022 роках, потягнувши за собою інтерес клієнтів до житлової нерухомості, а разом з цим і весь ринок будівництва.

Поки ж ключові гравці намагаються відіграти коронакризу і супутнє йому падіння числа угод знижками для покупців нових квартир, а також пропонують розглядати придбання житла як вигідну інвестицію: мовляв, турбулентні часи завжди краще перечекати в надійному і зрозумілому активі — такому як нове житло.

Зараз попит на нерухомість у Києві сфокусувався на недорогих пропозиціях — одно- і двокімнатних квартирах не дорожче $50−70 тис., розташованих у периферійних районах. Схожі процеси відбуваються і в містах-мільйонниках. «Попит на житло знизився, споживачі орієнтуються на найдешевші квартири», — говорить Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.

Крім того, клієнти все рідше готові вкладатися в нерухомість, що перебуває на ранній стадії будівництва: вони тепер хочуть купити вже готовий об'єкт і не ризикувати власними грошима.

Криза попиту і пропозиції


Пожвавлення на ринку житлової нерухомості відбувається двічі на рік — навесні і восени. У ці періоди забудовники намагаються максимально збільшити продажі. Однак навесні 2020-го покупців було мало.

Причому перші два місяці року попит на житло був порівнянний з аналогічним періодом 2019-го — і за приходом потенційних інвесторів, і за кількістю угод, розповідає Ольга Пилипенко, директор зі стратегії та розвитку будівельної групи Ковальська. Але в березні, з початком коронакризи, все змінилося. «Більшість столичних забудовників фіксують падіння попиту на 40−80%, залежно від класу об'єкта і його розташування», — уточнює вона.

Потенційні покупці дорогого житла бізнес-класу відклали рішення про покупку на невизначений термін, розповіли в прес-службі компанії Київміськбуд (КМБ), — найбільшого столичного забудовника у відповідному рейтингу НВ за цей рік.

Через можливі фінансові проблеми значно знизилася і активність покупців житла економ-класу. А ось в проміжному комфорт-класі відбувається навіть певне пожвавлення попиту. Все тому, що кожен другий покупець, за оцінками КМБ, розглядає покупку нерухомості як інвестицію, — гроші в квартири вкладають заробітчани, які масово повернулися в Україну після початку карантину. Житло купують і ті, хто зміг продати стару квартиру і вирішив вкласти гроші в нову нерухомість.

Покупці квартир у регіонах поводяться активніше, ніж у Києві. Позначається різниця в цінах і обмежена пропозиція новобудов. У карантинний період продажі житла у країні знизилися на 15−30% у порівнянні з таким же періодом минулого року, каже Ярослава Чапко, директор з продажу та маркетингу девелоперської компанії CBS Holding.

Пожвавлення почалося тільки в другій половині квітня, після появи новин про пом’якшення обмежень. «У Сумах, наприклад, будівництво йде повним ходом. На вторинному ринку практично неможливо купити три-чотирикімнатну квартиру, і забудовники компенсують дефіцит», — розповідає Топал з Асоціації професійних управителів нерухомістю. Але тут же уточнює, що це особливість сумського ринку нерухомості.

Смуга турбулентності


Девелоперам не щастить вже третій сезон поспіль. Навесні минулого року покупці не поспішали купувати житло через президентські вибори. Потім зміцнилася гривня, зробивши покупку нерухомості невигідною, адже більшість потенційних кандидатів на квадратні метри відкладають гроші в доларах або євро, а забудовники продають квартири в нацвалюті.

До всього влітку 2019-го зупинилися будівництва одного з найбільших столичних забудовників — корпорації Укрбуд, що змусило інвесторів насторожитися. Пізніше стало відомо, що добудовувати 22 житлових комплекси і один БЦ Level корпорації буде КМБ, — про це ще в минулому році оголосив президент Зеленський. Взятися за цей проєкт хотів і «срібний призер» рейтингу НВ найбільших столичних забудовників — компанія Інтергал-Буд.

Постраждалі інвестори зраділи рано. Київміськбуд зумів взяти на баланс лише п’ять укрбудівських будинків, але жоден так і не введений в експлуатацію: Державна архітектурно-будівельна інспекція не вводить будинки в експлуатацію і повертає документи «на формальних умовах». До того ж забудовнику не вдається домовитися з Міноборони про перепідписання інвестдоговорів на чинних умовах для чотирьох комплексів, які будуються на їхніх землях. Самому КМБ не вистачає 2 млрд грн на добудову ЖК, що йому дісталися. Ігор Кушнір, президент КМБ, раніше заявляв, що веде переговори з Державною іпотечною установою про викуп квартир в новобудовах компанії на ці самі 2 млрд грн.

Інвестори Укрбуду бунтують. Володимир Ковальчук, який вклався в укрбудівський ЖК Академ Парк, каже, що будівництва стоять вже більше року і розуміння, коли роботи на майданчиках почнуться, немає. У свою чергу Віталій Кличко, мер Києва, нагадав, що засновником Укрбуду є «не шарашкіна контора», а Кабмін. Столичний градоначальник не уточнив, що всі роботи виконувала компанія Укрбуд Девелопмент екс-депутата Верховної Ради Максима Микитася, який вийшов зі складу власників у минулому році. Новими її господарями стали співвласник ресторанної компанії Tarantino Family Дмитро Федотенков і, за даними НВ, якісь «люди Микитася».

А в столиці ось-ось — в найближчий тиждень — вибухне новий скандал: інвестори компанії Аркада, яка займається будівництвом багатоповерхівок в Голосіївському і Дарницькому районах столиці — ЖК Еврика, Патріотика, Патріотика на озерах — в кінці травня планують вийти на акції протесту. Вони заявляють, що будівельні роботи на майданчиках зупинилися. З огляду нате, що у Аркади близько 13 тис. інвесторів, протести будуть гучними.

Ринок хоче подобатися


Покупці чекають, що ціни впадуть на 20−25%, говорить Ярослава Чапко. «Але це навряд чи трапиться — у забудовників житла економ-класу рентабельність мінімальна», — додає вона.

Висока собівартість, конкуренція і зміна структури попиту не дозволяє девелоперам отримувати високу маржу. Наприклад, якщо собівартість будівництва становить $850−950 за кв. м, то покупцеві житло продається за $1−1,1 тис. за кв. м, говорить Ніконов. Девелоперські компанії просто не можуть дозволити собі нарощувати маржинальність продажів, особливо в поточній ситуації.

Хоча до початку карантину ціни росли. Так, середня вартість житла в Києві в березні становила 25 тис. грн за кв. м, тоді як у січні вона була на 1 тис. грн менше, за даними дослідження ЛУН.

Зараз же клієнти можуть змусити забудовників піти на додаткові поступки. «Якщо у покупця є повна сума на покупку квартири, то можна відразу просити про 15-відсоткову знижку. Прямо з ходу. Чи дадуть? Часто погоджуються», — говорить Топал. В КМБ готові надати дисконт на квартиру до 20% при повній оплаті її вартості.

Забудовники використовують і інші інструменти залучення покупців. Наприклад, при покупці трикімнатної квартири в ЖК 044, який будує Kiev Development Group, паркомісце надається в подарунок. Покупці квартир в ЖК Rybalsky, який будують Saga Development і Perfect Group, можуть сплатити і 50% вартості квартири, при цьому скориставшись тримісячними канікулами. Після завершення цього періоду можна додати решту суми або скористатися розтермінуванням. Компанія DIM при покупці квартири в комплексі Новий Автограф безкоштовно штукатурить стіни, дверні та віконні укоси.

Крім того, забудовники охоче використовують такий стандартний інструмент, як кредити від банків-партнерів. Наприклад, активно розширює свій іпотечний бізнес державний Укргазбанк. Ставки за його кредитами становлять 15,5%, що істотно більше обіцяних президентом 10% і набагато вище європейських ставок у 3−4%. Активно кредитує купівлю нового житла і OTP.

Тим часом Нацбанк і Кабмін беруть участь у розробленні державної іпотечної програми, мета якої — здешевити кредити до рівня, близького до облікової ставки НБУ — 8%.

«Іпотека може не просто стимулювати галузі, які тісно пов’язані з будівництвом, а й бути драйвером зростання економіки в цілому», — вважає Сергій Пилипенко, гендиректор Ковальської.

Покупці неохоче купують нерухомість і на вторинному ринку. «Під час карантину агентства нерухомості не працювали, переглядів практично не було», — розповідає Сергій Степенко, керуючий партнер консалтингової компанії SV Development. Не працюють Центри надання адмінпослуг, виписатися і прописатися в квартирі неможливо. Покупці і продавці можуть підписати тільки попередній договір і чекати, коли робота держорганів відновиться. Але на такий крок згодні не всі.

Обережне відновлення


Незважаючи на відсутність карантинної заборони на будівництво, в Києві і області призупинилися роботи не менше ніж на 50 об'єктах житлової нерухомості, розповідає Ольга Пилипенко. Більшість з тих компаній, які не зупиняли процес, змушені були сповільнитися. «Причини очевидні: зниження попиту на житлову нерухомість, логістичні труднощі», — говорить експерт.

А після завершення карантину, за її прогнозами, покупці віддаватимуть перевагу готовому житлу з мінімальними ризиками. Вже зараз інвестори активніше вступають в угоди після 50−70% готовності об'єкта.

Забудовники вважають, що в цьому році спрацює фактор відкладеного попиту і продажі нерухомості почнуть рости. «Якщо не буде додаткових обмежень від влади і зростання захворюваності вдасться втримати, то вже в третьому кварталі ринок нерухомості почне набирати обертів», — говорить Кушнір.

Але навряд чи в цьому році ринок швидко відновиться і повернеться до колишніх обсягів за угодами, уточнює Ольга Пилипенко. Вона не виключає банкрутства ряду забудовників і перенесення на більш пізній період термінів здачі в експлуатацію багатьох об'єктів.

А в жовтні в країні заплановані місцеві вибори, до завершення яких потенційні покупці знову можуть зачаїтися.

nv.ua
Теги до контенту: житло будівництво Київ
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти