Что дешевле - новостройка или вторичка?

Как показали недавние социологические опросы, большинство москвичей не представляют, сколько может стоить квартира в Москве. Большинство опрошенных специалистами мечтают о квартире за миллион рублей, доступными называют квартиры за 3-4 млн, а вполне пригодными для жизни - квартиры за 5-6 млн рублей. Что выбрать - новостройку или вторичный рынок - об этом и ставках ипотеки рассуждают эксперты.

5 млн рублей – это психологический рубеж для покупателя однокомнатной квартиры в Москве. К такому выводу пришли эксперты ГК «Пионер» в своем отчете о состоянии рынка жилой недвижимости. При этом следует отметить, что за эти 5 млн рублей москвич рассчитывает приобрести квартиру «приличной» площади и расположенную в хорошем месте, не требующую серьезного ремонта.

«К сожалению, власти, видимо, навсегда похоронили идею строительных сберегательных касс, с помощью которых европейцы решили свой квартирный вопрос в 60-ые годы прошлого века»
Такие надежды достаточно условны и малообоснованны, говорят специалисты. Во всяком случае, за такие деньги купить жилье с такими характеристиками не просто большая удача, а маловероятная удача. На практике выясняется, что хорошую «однушку» за 5 млн рублей на вторичном рынке, с которого чаще всего начинают свои поиски покупатели, найти практически нереально.

«Уже сегодня однокомнатную квартиру за 5 миллионов купить затруднительно, - сообщил ВЗГЛЯД-Недвижимости коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. - Нижняя планка находится в пределах 4,2-4,3 млн, но такие объекты можно пересчитать по пальцам одной руки. Есть предложения до 5 млн, но не на вторичном рынке. На сегодняшний день средняя цена на однокомнатные квартиры на вторичке уже составляет 5,5-6 млн».

При этом квартиры, укладывающиеся в ценовой диапазон до 5 млн. рублей, на вторичном рынке не обещают покупателям никаких чудес: за эти деньги предлагается обычная «панель» в спальных районах.

Столичные риэлторы, опрошенные ВЗГЛЯД-Недвижимостью, в один голос говорят, что за 5 млн купить нереально даже «хрущовку», так как метр в них сегодня уже стоит выше 135 тыс. рублей и дорожает со скоростью 1,5% в месяц. Пожалуй, однокомнатную квартиру с запрашиваемыми характеристиками можно искать около метро «Алтуфьево», «Коньково», «Медведково», в районе Южного Бутово и в Зеленограде.

Современный покупатель готов платить за однокомнатные квартиры в Москве 5-6 млн. рублей, даже если соотношение цены и качества складывается не в пользу последнего, отмечают специалисты. Это связано с насущной необходимостью: однокомнатные квартиры становятся для приезжих из регионов своего рода «входным билетом» для «оседлой» жизни в столице. Однокомнатные квартиры и малогабаритные «двушки» - это тот необходимый минимум, в который вписывается среднестатистическая семья со средним уровнем дохода при условии привлечения ипотечного кредита. Что касается нижней планки стоимости жилья в Москве, то предложений в этой категории почти нет, а то, что можно найти, либо обладает рядом существенных дефектов, либо требует больших затрат на ремонт.

Этим обстоятельством довольно быстро решили воспользоваться девелоперы, которые еще в разгар кризиса стали перепланировать большие квартиры в маленькие в новостройках. «Есть древнее правило – «хочешь быть богатым – научись обслуживать потребности бедных», - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости гендиректор консалтингового «Бюро информационной поддержки инвестиций» Виктор Щербаков. – Зачем строить квартиры больших площадей на окраинах Москвы, если само месторасположение никогда не привлечет средний и более зажиточный класс москвичей? Все разговоры про лучшую экологию на окраинах – это тоже некая утопия или уловка для оправдания невозможности приобрести квартиру в центре. А экология плоха везде, и неизвестно еще, где она хуже – в Капотне или на Сретенке».

Отметим, что кризис заставил не только строить квартиры меньших площадей, но и продавать новостройки не в бетоне, а с отделкой, пусть не самой лучшей, но все же той, которая пригодна для въезда в жилье сразу после его приобретения, говорят в ГК «Пионер». Отдельные застройщики уделят сегодня большое внимание именно массовому сегменту жилья: по их мнению, руководствуясь принципом «дешевое – не значит плохое», можно привлечь больше покупателей, а следовательно, продать больше квартир. Это привело к появлению нового формата бюджетной недвижимости – на стыке эконома и бизнес-класса. Новое явление на рынке получило название «комфорт-класс», и его главными характерными особенностями стали высокие критерии качества при сохранении умеренных цен.

Правда и то, что, как говорят ВЗГЛЯД-Недвижимости специалисты рынка, у нас и эта категория практически сразу «размылась», как и до кризиса категории «бизнес» и «элитное» жилье. Стоимость большинства однокомнатных квартир в «стыковых» проектах в новостройках варьируется от 4 до 5 млн рублей. Фактически, сегодня речь идет о том, что вы выбираете – более удобное месторасположение в «старом» доме на вторичном рынке или – отдаленные районы и новые дома. Цены там и там примерно равны - на рынке недвижимости можно встретить качественные новостройки и потрепанные «вторичные» квартиры по одной и той же цене. Но может быть и наоборот.

Если говорить о перспективе, то по оценкам экспертов, дешевые квартиры будут и впредь быстрее всего раскупаться, учитывая медленный рост доходов и высокие темпы инфляции. По всей видимости, динамика роста цен будет зависеть от скорости, с которой девелоперы будут выводить на рынок новые объекты. Вполне вероятна и ситуация, что из-за сокращения количества новых строящихся проектов к концу 2011 года образуется дефицит дешевых квартир.

Это напрямую связано и с темпами удешевления ипотеки, говорят эксперты. Со второй половины 2010 года ставки жилищных кредитов стали сокращаться, хотя говорить даже сегодня об их доступности было бы преждевременно. «Ставки очень дорогие и недоступны россиянам со средним уровнем доходов, хотя именно на них они и должны быть ориентированы, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор аудиторской компании Иван Парнышков. – К сожалению, власти, видимо, навсегда похоронили идею строительных сберегательных касс, с помощью которых европейцы решили свой квартирный вопрос в 60-ые годы прошлого века. Может, в «чистом виде» у нас и было бы трудно реализовать эту схему, но это не отменяет возможности поиска альтернативных методов накопления на жилье. Нашим банкам невыгодно работать так, как это делают все банки в мире – зарабатывать мало на каждом, но брать масштабностью. Наши банкиры любят сразу и много».

По оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2011 году объем ипотеки достигнет докризисного уровня. Как следует из отчета АИЖК, специалисты ожидают, что в текущем году объем выданных кредитов вырастет до 640 млрд рублей, а ставки в рублях будут находиться на уровне 11,8-13%, по кредитам в валюте - на уровне 10,2-11,2%. «Если инфляционное давление удастся удержать, в 2011 году ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования», - говорится в обзоре.

«Пока это только благие пожелания, да и ставки в «от 10%» - это невероятно много, - считает Виктор Щербаков. – Сегодня в среднем в Европе ипотечная ставка не превышает 5%, и то считается высокой и несет на себе «отпечаток» кризиса. Два года назад ставки были на уровне 2,5-3,5%».

То, что россиян измучил квартирный вопрос – известно давно от классика русской литературы. Сегодня, как свидетельствуют данные социологов, только 14% экономически активных наших сограждан все устраивает в плане жилищных условий. 86% хотели бы их улучшить, но из этой части населения только 13% вплотную занимаются данным вопросом. У остальных нет на это возможности. Такие выводы содержатся в докладе портала Superjob по заказу «Финмаркета». На вопрос «Вы бы хотели улучшить свои жилищные условия (приобрести жилплощадь)?» 73% респондентов дали утвердительный ответ, однако заявили, что не имеют на это возможности.

www.zagorodna.com