Основная причина путаницы на существующем рынке недвижимости — это отсутствие четкого урегулирования видов недвижимости в законодательстве, которое дает простор для «понятийного творчества», исходя из каждой конкретной ситуации.
Доходный дом
Начнем с «доходного дома», поскольку этот термин один из наиболее «древних» в нашем обиходе. Доходными называют многоквартирные дома, все квартиры в которых предназначены для долгосрочной аренды. Еще одно популярное название — гостевой дом, но суть при этом не меняется.
Функционирование доходного дома обеспечивает одна управляющая компания. Она занимается не только решением технических и бытовых вопросов жильцов, но и непосредственно сдачей квартир.
Аренда в доходном доме привлекает жильцов, прежде всего, фиксированной ценой и определенными ограничениями и регламентами для всех, кто владеет недвижимостью в подобных проектах (ремонты, перестройки, использование общих пространств, шум и т.д.). Коррекция стоимости производится исключительно управляющей компанией. В Европе это также контролируется на уровне местных властей, но в Украине это правило не действует.
Кроме того, если арендатор соблюдает условия договора, его практически невозможно выселить. Чего не скажешь об аренде у частных лиц, где арендаторы часто страдают от «капризов» собственников.
Доходные дома есть и в классе элитного жилья. Правда, там зачастую объекты сдаются в аренду посуточно. Есть варианты, когда действует система 50/50, когда часть квартир сдается в долгосрочную аренду, а часть — посуточно.
И вот тут начинается интересное! Такого юридического термина, как «доходный дом», не существует. Чтобы понять, зачем это все переводить в юридическую плоскость, необходимо ознакомиться с проектом нового Жилищного Кодекса Украины, в котором данное понятие фигурирует, как «РОЗДІЛ ХI ОРЕНДНІ БУДИНКИ». Там очень детально и непросто описывается, какие права и ограничения накладываются на данный тип недвижимости. Например, ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ регистрация всех договоров аренды через нотариуса. И еще масса других интересных вещей.
То есть, после принятия данного документа термины «доходный дом, гостевой дом» преобразуются в «орендні будинки». Но, все это будет оставаться жильем (жилищный фонд) и регламентироваться через уже упомянутый выше кодекс. И это очень важно! Жилье!
Сервисные апартаменты
Чем апартаменты отличаются от жилья? Или это одно и то же, только по-другому называется? И чем отличаются апартаменты в отелях от апартаментов в деловых центрах или других зданиях?
Так вот, главное и сногсшибательное для многих читателей открытие будет состоять в том, что апартаменты — это не жилой фонд! В них нельзя прописаться (и это только кажется, что институт прописки в Украине отменен). Это вид коммерческой недвижимости! Казалось бы — какая разница, как это называть и куда это причислять? Оказывается, разница ЭКОНОМИЧЕСКАЯ! Все коммунальные и налоги рассчитываются по такому типу недвижимости, как коммерческие, а это на 20-30% дороже, чем в обычном жилье.
Поэтому, когда вам рассказывают, что продают вам роскошные апартаменты в жилом доме, можете смело бить рассказчика газетой по носу и учить его уму разуму.
Далее. Апартаменты в отеле и, например, в деловом центре. И то, и то — сервисные апартаменты. Но существенно отличаются по количеству услуг. В мире очень распространена модель, когда рядом с отелем строятся апартаменты (в большинстве стран цивилизованного мира термин «апартаменты» утвержден законодательно и имеет свои специфические особенности и характеристики), которыми управляет та же международная отельная группа, которая занимается и отелем. У нас в Украине такой проект находится возле отеля Hilton, в Киеве, на бульваре Шевченко.
Апарт-отель
Именно этим термином у нас называют все подряд. Но давайте разберемся, что это на самом деле.
Апарт-отель — это вид коммерческой недвижимости, введенный в эксплуатацию, как ОТЕЛЬ (а значит, построенный по ДБНу, регламентирующему строительство отелей), имеющий в своей структуре номерной фонд для возможности длительного проживания, для чего номера оснащаются кухней и другими возможными помещениями, как в жилых квартирах.
В Украине, согласно ст. 19 «Закона про туризм», для функционирования подобного объекта, необходимо в обязательном порядке проходить процедуру категоризации — «Забороняється надавати послуги з розміщення без наявності свідоцтва про встановлення відповідної категорії».
Апарт-отель принадлежит, как целостный имущественный комплекс, одному собственнику (физическому или юридическому лицу). В данном типе коммерческой недвижимости невозможно отчуждать отдельные номера для продажи их в собственность другим собственникам.
Кондо-отель
Это разновидность отеля, в котором (наконец-то!) можно продавать отдельные юниты (номера) разным собственникам (и физическим, и юридическим лицам) для получения дополнительных доходов. У него должна быть категоризация, это не жилье, не апартаменты, но (барабанная дробь — вот он обещанный бонус), как коммерческая недвижимость, передающаяся в аренду, он выгоднее всех, потому что подпадает под льготный 7%НДС, который принят для отелей. И в Украине нет еще ни одного настоящего кондо-отеля!
Алексей Евченко, ArtBuild Hotel Group
https://propertytimes.com.ua
Комментарии