Основна причина плутанини на існуючому ринку нерухомості - це відсутність чіткого врегулювання видів нерухомості в законодавстві, яке дає простір для «понятійної творчості», виходячи з кожної конкретної ситуації.
Дохідний дім
Почнемо з «прибуткового будинку», оскільки цей термін один з найбільш «стародавніх» в нашому побуті. Дохідними називають багатоквартирні будинки, всі квартири в яких призначені для довгострокової оренди. Ще одна популярна назва - гостьовий будинок, але суть при цьому не змінюється.
Функціонування прибуткового будинку забезпечує одна керуюча компанія. Вона займається не тільки вирішенням технічних та побутових питань мешканців, а й безпосередньо здачею квартир.
Оренда в прибутковому будинку привертає мешканців, перш за все, фіксованою ціною і певними обмеженнями і регламентами для всіх, хто володіє нерухомістю в подібних проектах (ремонти, перебудови, використання загальних просторів, шум і т.д.). Корекція вартості проводиться виключно керуючою компанією. В Європі це також контролюється на рівні місцевої влади, але в Україні це правило не діє.
Крім того, якщо орендар діє згідно з умовами договору, його практично неможливо виселити. Чого не скажеш про оренду у приватних осіб, де орендарі часто страждають від «примх» власників.
Прибуткові будинки є і в класі елітного житла. Правда, там часто об'єкти здаються в оренду подобово. Є варіанти, коли діє система 50/50, коли частина квартир здається в довгострокову оренду, а частина - подобово.
І ось тут починається цікаве! Такого юридичного терміну, як «прибутковий будинок», не існує. Щоб зрозуміти, навіщо це все переводити в юридичну площину, необхідно ознайомитися з проектом нового Житлового Кодексу України, в якому дане поняття фігурує, як «РОЗДІЛ ХI ОРЕНДНІ БУДИНКИ». Там дуже детально і непросто описується, які права і обмеження накладаються на даний тип нерухомості. Наприклад, ОБОВ'ЯЗКОВА реєстрація всіх договорів оренди через нотаріуса. І ще маса інших цікавих речей.
Тобто, після прийняття даного документа терміни «прибутковий будинок, гостьовий будинок» перетворюються в «орендні будинки». Але, все це буде залишатися житлом (житловий фонд) і регламентуватися через уже згаданий вище кодекс. І це дуже важливо! Житло!
Сервісні апартаменти
Чим апартаменти відрізняються від житла? Або це одне і те ж, тільки по-іншому називається? І чим відрізняються апартаменти в готелях від апартаментів в ділових центрах або інших будівлях?
Так ось, головне і карколомне для багатьох читачів відкриття буде полягати в тому, що апартаменти - це не житловий фонд! У них не можна прописатися (і це тільки здається, що інститут прописки в Україні скасовано). Це вид комерційної нерухомості! Здавалося б - яка різниця, як це називати і куди це зараховувати? Виявляється, різниця ЕКОНОМІЧНА! Всі комунальні та податки розраховуються за таким типом нерухомості, як комерційні, а це на 20-30% дорожче, ніж в звичайному житлі.
Тому, коли вам розповідають, що продають вам розкішні апартаменти в житловому будинку, можете сміливо бити оповідача газетою по носі і вчити його розуму.
Далі. Апартаменти в готелі і, наприклад, в діловому центрі. І те, і те - сервісні апартаменти. Але істотно відрізняються за кількістю послуг. У світі дуже поширена модель, коли поруч з готелем будуються апартаменти (в більшості країн цивілізованого світу термін «апартаменти» затверджений законодавчо і має свої специфічні особливості і характеристики), якими керує та ж міжнародна готельна група, яка займається і готелем. У нас в Україні такий проект знаходиться біля готелю Hilton, в Києві, на бульварі Шевченка.
Апарт-готель
Саме цим терміном у нас називають все підряд. Але давайте розберемося, що це насправді.
Апарт-готель - це вид комерційної нерухомості, введений в експлуатацію, як ГОТЕЛЬ (а значить, побудований за ДБНом, що регламентує будівництво готелів), що має в своїй структурі номерний фонд для можливості тривалого проживання, для чого номера оснащуються кухнею та іншими можливими приміщеннями, як в житлових квартирах.
В Україні, згідно зі ст. 19 «Закону про туризм», для функціонування подібного об'єкта, необхідно в обов'язковому порядку проходити процедуру категоризації - «Забороняється надаваті послуги з розміщення без наявності свідоцтва про встановлення відповідної категорії».
Апарт-готель належить, як цілісний майновий комплекс, одному власнику (фізичній або юридичній особі). В даному типі комерційної нерухомості неможливо відчужувати окремі номери для продажу їх у власність іншим власникам.
Кондо-готель
Це різновид готелю, в якому (нарешті!) Можна продавати окремі юніти (номери) різним власникам (і фізичним, і юридичним особам) для отримання додаткових доходів. У нього повинна бути категоризація, це не житло, не апартаменти, але (барабанний дріб - ось він обіцяний бонус), як комерційна нерухомість, що передається в оренду, він вигідніше всіх, тому що підпадає під пільговий 7% ПДВ, який прийнятий для готелів. І в Україні немає ще жодного справжнього кондо-готелю!
Олексій Євченко, ArtBuild Hotel Group
https://propertytimes.com.ua
Коментарі