10 заповедей инвестора

Покупка недвижимости для сдачи в аренду в Москве и в Лондоне

Средняя годовая доходность от сдачи в аренду недвижимости премиум-класса в Москве и в Лондоне приблизительно одинакова: 4-5% и 4,3% соответственно. Представляем рекомендации экспертов тем, кто решил приобрести жилье для последующей сдачи в аренду в Москве или в Лондоне.

1. Выберите своего клиента. Первый и наиважнейший шаг - составить портрет потенциального арендатора. Собственно, необходимо ответить на простой вопрос: Кто будет снимать у вас жилье? Так, например, в Лондоне американцы как правило, выбирают старинные дома, а приехавшие из восточных стран практически всегда отдают предпочтение новостройкам. В Москве у арендаторов из США и Великобритании пользуются популярностью районы, находящиеся в непосредственной близости от международных школ

Вообще молодые семьи иностранных арендаторов (без привязки к национальности) предпочитают селиться в историческом центре. А респектабельные россияне предпочитают дома на Рублевском шоссе, а также новые монолитные дома как в Центральном oкруге, так и в районах Ленинского и Кутузовского проспектов. Кроме того, россияне больше склонны арендовать загородные дома (Рублевское, Киевское, Новорижское шоссе) в качестве второго места проживания, несмотря на наличие собственных квартир в городе.

2. Избегайте неизведанных территорий. Людей, не знающих Лондон, вряд ли заинтересует проживание в новых районах. Держитесь поближе к всемирно известным районам - Найтсбридж, Хэмпстед, Уимблдон и Челси. В российской столице популярностью среди арендаторов жилья премиум-класса не пользуются восток и юго-восток города, проспект Мира, районы Сокольники и Измайлово.

3. Обеспечьте транспортную доступность. В Лондоне большинство сдаваемых в аренду квартир и домов находится в непосредственной близости от станций метро, соединяющих финансовые и торговые районы города. Железнодорожные вокзалы и автобусные станции менее намного менее привлекательны.

В Москве совершенно определенно арендаторы стараются избегать вокзалов. Так, например, район Курского вокзала является частью района Чистых Прудов, однако квартиры находящиеся в непосредственной близости к Курскому вокзалу не входят в зону интересов арендаторов. Также не пользуется популярностью район возле площади "трех вокзалов". Но не бывает правил без исключений: районы Белорусского и Павелецкого вокзала, не только не смущают арендаторов, но и очень востребованы ввиду большого количества построенных там бизнес-центров. Кстати важно помнить о том, что квартиры расположенные неподалеку от бизнес-центров всегда пользуются повышенным спросом у арендаторов и подобное соседство безусловно поможет сдать недвижимость значительно быстрее. Кроме того, по мнению эксперта, близость метро является плюсом, но не столь существенным, поскольку в высоких бюджетах гораздо более важное значение имеют транспортные развязки и парковки.

4. Выберите хороший район с развитой инфраструктурой. Лондон состоит из "деревень" (районов) с местным колоритом и инфраструктурой, включающей бары, рестораны и магазины. Инвестиции в одну из таких «деревень», а не в безликий район, принесут хорошие дивиденды, считает Дженнифер Фурт. Речь идет прежде всего, конечно, о всемирно известных районах (см.п.2) В Москве самым востребованным с этой точки зрения является район Патриарших Прудов и Тверской.

5. Подберите "правильную" недвижимость. Убедитесь в том, что вы приобретаете правильный вид недвижимости для данного района. Некоторые районы предлагают дома, которые привлекают семейные пары, а другие - в основном, в центральном Лондоне - квартиры, которые идеально подойдут работающим специалистам. В Москве в районе Чистых Прудов в структуре предложения в основном преобладают квартиры с одной или двумя спальными, которые не пользуются спросом. А вот востребованные многокомнатные квартиры для семейного проживания - постоянно в дефиците. Чтобы сдать небольшую квартиру в районе Чистых Прудов потребуется полгода, тогда как подобный объект на Тверской уйдет с рынка за месяц.

6. Старайтесь выглядеть красиво. При покупке квартиры внимательно осмотрите подъезд, коридоры и сад. В хорошем ли они состоянии? Удостоверьтесь в том, что на обслуживание дома выделяются необходимые средства - это поможет избежать непредвиденных затрат на ремонт - таковы рекомендации в Лондоне. Но не менее актуален этот совет и в Москве.

7. Займитесь арифметикой. Инвесторы часто ошибаются в расчетах и недооценивают затраты, возникающие в период простоя, и расходы на оплату коммунальных платежей. Постарайтесь избежать таких ошибок в самом начале, и вы сможете уменьшить расходы и увеличить доходы. Если сравнить, например, две аналогичные двухкомнатные квартиры в районе Кропоткинской в доме с ТСЖ и в доме, находящемся в муниципальном управлении, то в первом случае коммунальные платежи составят 15 тыс. руб. в месяц, а во втором - 3,5 тыс. руб.

8. Обеспечьте безопасность. Прежде чем приобрести недвижимость, займитесь изучением района. Стоит обратить внимание на безопасность - ведь именно этот аспект является одной из важных составных частей принятия решения об аренде квартиры. Верный признак безопасного и престижного района - наличие на его территории Посольств иностранных государств. Как правило, такие места хорошо охраняются и пользуются спросом у арендаторов. Стоит также обратить внимание на освещенность, подъезд и двор. Кстати, важную роль играет и этаж, на котором расположен объект. В Москве лишь квартиры выше второго этажа пользуются повышенным спросом, так как обладают лучшими характеристиками безопасности. Квартиры на низких этажах однозначно не будут популярны у арендаторов. Первый-второй этажи - не вариант для инвестора. Кроме того, арендаторы предпочитают жилье с охраной или консьержем, нежели просто с домофоном.

9. Не занимайтесь управлением недвижимостью сами. Очень трудно починить протекающий кран по требованию арендатора, если вы в этот момент находитесь в командировке за границей. Управляющий агент устранит неполадку, а также уладит любые другие вопросы. В Лондоне эта услуга чрезвычайно популярна. Московский рынок тоже активно перенимает зарубежную практику. Сегодня все крупные агентства недвижимости обладают командой технической поддержки, которая в любой момент готова устранить технические неполадки в квартире.

10. Воспользуйтесь услугами профессионалов. Детальная информация о местном рынке крайне важна - займитесь основательными исследованиями рынка. Наймите специалиста, который поможет подыскать высокодоходный объект. Кроме того, при инвестировании необходимо ориентироваться не только на показатели доходности, но и на срок экспозиции.

По информации IntermarkSavills