10 заповідей інвестора

06.11.2010 09:08
10 заповідей інвестора Купівля нерухомості для здачі в оренду в Москві і в Лондоні

Середня річна прибутковість від здачі в оренду нерухомості преміум-класу в Москві і в Лондоні приблизно однакова: 4-5% і 4,3% відповідно. Представляємо рекомендації експертів тим, хто вирішив придбати житло для подальшої здачі в оренду в Москві або в Лондоні.

1. Виберіть свого клієнта. Перший і найважливіший крок - скласти портрет потенційного орендаря. Власне, необхідно відповісти на просте запитання: Хто буде знімати у вас житло? Так, наприклад, в Лондоні американці як правило, вибирають старовинні будинки, а приїхали зі східних країн практично завжди віддають перевагу новобудов. У Москві в орендарів із США і Великобританії користуються популярністю райони, що знаходяться в безпосередній близькості від міжнародних шкіл

Взагалі молоді сім'ї іноземних орендарів (без прив'язки до національності) вважають за краще селитися в історичному центрі. А респектабельні росіяни воліють будинку на Рубльовському шосе, а також нові монолітні будинки як у Центральному oкрузі, так і в районах Ленінського і Кутузовського проспектів. Крім того, росіяни більше схильні орендувати заміські будинки (Рубльовське, Київське, Новоризьке шосе) в якості другого місця проживання, не дивлячись на наявність власних квартир в місті.

2. Уникайте незвіданих територій. Людей, які не знають Лондон, навряд чи зацікавить проживання в нових районах. Тримайтеся ближче до всесвітньо відомим районах - Найтсбрідж, Хемпстед, Вімблдон і Челсі. У російській столиці популярністю серед орендарів житла преміум-класу не користуються схід і південний схід міста, проспект Миру, райони Сокільники і Ізмайлово.

3. Забезпечте транспортну доступність. У Лондоні більшість здаються в оренду квартир і будинків знаходиться в безпосередній близькості від станцій метро, що з'єднують фінансові та торгові райони міста. Залізничні вокзали та автобусні станції менш набагато менш привабливі.

У Москві зовсім виразно орендарі намагаються уникати вокзалів. Так, наприклад, район Курського вокзалу є частиною району Чистих Ставків, однак квартири знаходяться в безпосередній близькості до Курському вокзалу не входять в зону інтересів орендарів. Також не користується популярністю район біля площі "трьох вокзалів". Але не буває правил без винятків: райони Білоруського і Павелецького вокзалу, не тільки не бентежать орендарів, але й дуже затребувані зважаючи на велику кількість побудованих там бізнес-центрів. До речі важливо пам'ятати про те, що квартири розташовані неподалік від бізнес-центрів завжди користуються підвищеним попитом у орендарів і подібне сусідство безумовно допоможе здати нерухомість значно швидше. Крім того, на думку експерта, близькість метро є плюсом, але не настільки істотним, оскільки у високих бюджетах набагато більш важливе значення мають транспортні розв'язки та парковки.

4. Виберіть хороший район з розвиненою інфраструктурою. Лондон складається з "сіл" (районів) з місцевим колоритом та інфраструктурою, що включає бари, ресторани і магазини. Інвестиції в одну з таких «сіл», а не на безликий район, принесуть хороші дивіденди, вважає Дженніфер Фурта. Мова йде перш за все, звичайно, про всесвітньо відомих районах (см.п.2) У Москві самим затребуваним з цієї точки зору є район Патріарших ставків і Тверської.

5. Підберіть "правильну" нерухомість. Переконайтеся в тому, що ви купуєте правильний вид нерухомості для даного району. Деякі райони пропонують будинки, які залучають сімейні пари, а інші - в основному, в центральному Лондоні - квартири, які ідеально підійдуть працюючим фахівцям. У Москві в районі Чистих Ставків в структурі пропозиції в основному переважають квартири з однією або двома спальними, які не користуються попитом. А ось затребувані багатокімнатні квартири для сімейного проживання - постійно в дефіциті. Щоб здати невелику квартиру в районі Чистих Ставків буде потрібно півроку, тоді як подібний об'єкт на Тверській піде з ринку за місяць.

6. Намагайтеся виглядати красиво. При покупці квартири уважно огляньте під'їзд, коридори і сад. У хорошому чи вони стані? Переконайтеся в тому, що на обслуговування будинку виділяються необхідні кошти - це допоможе уникнути непередбачених витрат на ремонт - такі рекомендації в Лондоні. Але не менш актуальне це рада і в Москві.

7. Займіться арифметикою. Інвестори часто помиляються у розрахунках і недооцінюють витрати, що виникають у період простою, і витрати на оплату комунальних платежів. Постарайтеся уникнути таких помилок в самому початку, і ви зможете зменшити витрати і збільшити доходи. Якщо порівняти, наприклад, дві аналогічні двокімнатні квартири в районі Кропоткинській в будинку з ТСЖ і в будинку, що знаходиться в муніципальному управлінні, то в першому випадку комунальні платежі складуть 15 тис. руб. на місяць, а у другому - 3,5 тис. руб.

8. Забезпечте безпеку. Перш ніж придбати нерухомість, займіться вивченням району. Варто звернути увагу на безпеку - адже саме цей аспект є однією з важливих складових частин прийняття рішення про оренду квартири. Вірна ознака безпечного і престижного району - наявність на його території Посольств іноземних держав. Як правило, такі місця добре охороняються і користуються попитом у орендарів. Варто також звернути увагу на освітленість, під'їзд і двір. До речі, важливу роль відіграє і поверх, на якому розташований об'єкт. У Москві лише квартири вище другого поверху користуються підвищеним попитом, тому що володіють кращими характеристиками безпеки. Квартири на низьких поверхах однозначно не будуть популярні в орендарів. Перший-другий поверхи - не варіант для інвестора. Крім того, орендарі вважають за краще житло з охороною або консьєржем, ніж просто з домофоном.

9. Не займайтеся управлінням нерухомістю самі. Дуже важко полагодити протікаючий кран на вимогу орендаря, якщо ви в цей момент перебуваєте у відрядженні за кордоном. Керуючий агент усуне проблему, а також залагодить будь-які інші питання. У Лондоні ця послуга надзвичайно популярна. Московський ринок теж активно переймає зарубіжну практику. Сьогодні всі великі агентства нерухомості мають командою технічної підтримки, яка в будь-який момент готова усунути технічні неполадки в квартирі.

10. Скористайтеся послугами професіоналів. Детальна інформація про місцевий ринок вкрай важлива - займіться грунтовними дослідженнями ринку. Найміть фахівця, який допоможе підшукати високоприбутковий об'єкт. Крім того, при інвестуванні необхідно орієнтуватися не тільки на показники прибутковості, але і на термін експозиції.

За інформацією IntermarkSavills
Сподобався матеріал?10 заповідей інвестораПідпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти