Вторичный рынок жилья: основные тенденции уходящего и будущего года

15.01.2011 00:04
Вторичный рынок жилья: основные тенденции уходящего и будущего года Уходящий 2010 год можно с уверенностью назвать годом стабилизации на рынке вторичного жилья

Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании ИПОТЕК.РУ уверен, что уходящий 2010 год можно с уверенностью назвать годом стабилизации на рынке вторичного жилья. Средние цены на рынке вторичного жилья за 2010 год выросли примерно на 10%, что можно считать хорошей тенденцией к восстановлению после кризиса.

Покупательская активность в течение года в целом была довольно устойчивой. Весной 2010 года государство через АИЖК активно стимулировало ипотечное кредитование. Рублевые ставки по наиболее интересным кредитным программам были ниже докризисных, а также ниже психологически важного уровня в 10% годовых, что привлекло большое количество заемщиков.

В связи с тем, что весной активность на рынке ипотеки возросла, вслед за ней возросла и покупательская активность на квартирном рынке. Это привело к тому, что спрос на ипотечные кредиты, а затем и на сравнительно недорогое жилье стал повышаться. Квартиры, особенно сравнительно недорогие «однушки» и «двушки», стали расти в цене.

Но в мае АИЖК повысило ставку по кредитам при приобретении квартир на вторичном рынке примерно на 2 процентных пункта. Ставка поднялась выше психологически важного уровня в 10%, и следовательно, спрос снизился. Дело усугубилось небывалой жарой с дымом. Многие покупатели и продавцы предпочли уехать из Москвы, отложив решение жилищного вопроса до менее жаркого времени. На июль-август и начало сентября пришелся спад как спроса, так и спад предложения.

В сентябре-октябре 2010 года произошел всплеск покупательской активности, связанный с реализацией отложенного спроса, образовавшегося за летние месяцы. Активность покупателей в этот период несколько превышала активность продавцов, что привело к небольшому росту цен (менее 0,5% за месяц). Приняв реализацию отложенного спроса в сентрябре-октябре за начало осеннего роста цен, многие продавцы поспешили повысить цены на свое жилье. Однако в конце октября, после реализации отложенного спроса покупательская активность пошла на убыль.

Вообще говоря, конец октября является показательным для понимания дальнейшего поведения рынка. В это время определяются основные тенденции на ближайшие полгода - примерно до марта месяца. И снижение спроса в конце октября показывает, что ждать следует не столько роста, сколько небольшого снижения цен до Нового года (на 1-3%). По моему мнению, и в дальнейшем, примерно до марта 2011 года это небольшое падение цен будет продолжаться.

А вот с марта, возможно, спрос на рынке вторичного жилья повысится. Это во многом связано с восстановлением ипотечного рынка. Так в 2010 году банки стали активно привлекать ипотечных заемщиков, снижать ставки по ипотеке и смягчать условия предоставления ипотечных кредитов.

Так, в последнее время сразу несколько банков поспешили заявить о снижении ставок по кредитам. Хотя не обошлось и без небольшого лукавства: некоторые банки опубликовали «внутренние ставки», по которым получить кредиты могут только их сотрудники, представив это как снижение ставок. Но ряд банков действительно ставки понизил, хоть и объявил это понижение как предновогоднюю акцию.

Если эта тенденция в дальнейшем продолжится, можно будет ожидать увеличения спроса на рынке вторичного жилья, а, следовательно, - и роста цен. И в этом случае может наблюдаться значительный рост цен. Но это - лишь один из возможных вариантов развития событий.

Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олег Самойлов считает, что ощутимого «ценового рывка» на вторичном рынке жилья, который ожидался и прогнозировался осенью экспертами рынка, ни в сентябре, ни в октябре не состоялось. Однако говорить и об общем снижении цен, на мой взгляд, также не вполне уместно. Скорее, анализируя рыночную ситуацию данного периода, можно говорить об условной стабильности ценовых характеристик московского жилья. Хотя в отдельных сегментах присутствуют заметные «узкие» разнонаправленные тренды, под влиянием которых, в частности, небольшие и сравнительно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры массового сегмента дорожают, а более крупные и дорогие объекты продолжают немного терять в цене.

С точки зрения глобального анализа текущую ситуацию можно с легкостью «списать» на воздействие макроэкономических факторов и не слишком высокую динамику восстановления российской экономики после кризиса. Однако, на мой взгляд, основная причина отсутствия ценового роста носит все же более локальный, отраслевой характер. Она заключается в том, что в нынешнем году участникам рынка так и не удалось вновь запустить механизм, отлаженная работа которого обеспечивала почти постоянную положительную ценовую динамику в докризисный период.

В основе этого механизма лежит не экономика, а психология. Ведь мало найдется людей, которые под влиянием массированной информационной «накачки» на тему «покупайте сегодня, иначе завтра будет дороже» смогут долгое время сохранять стойкость. Однако кризис оставил в сознании потребителей свой след, во многом обеспечив развитие рационального мышления, под влиянием которого ощутимо повысилась покупательская способность не «вестись» на манипуляции типа «хватай мешки – вокзал отходит!». Соответственно, покупатель посткризисного периода приобрел готовность трезво оценивать перспективы и, не видя объективных причин для повышения цен, сопротивляться стремлению продавцов перейти к началу очередного раунда «ценовой лихорадки».

Как известно, в период кризиса в противостоянии покупателей и продавцов верх взяли как раз продавцы. Это выразилось в том, что несмотря на многочисленные прогнозы и ожидания того периода, глобального ценового обвала так и не произошло. Поэтому продавцы рассчитывали и в этом году «нагнать страху» на покупателей и с осени приступить к повышению цен. Однако покупатели в свою очередь заняли четкую позицию, которая заключалась в том, что «приобретать готовы, но лишь по текущим ценам». И такая позиция стала для продавцов неприятной неожиданностью. Поэтому пока они «затаились» и, временно умерив свои аппетиты, выразили готовность к расставанию со своей недвижимостью по ценам, существующим в настоящее время.

В результате прогноз повышения цен, который давали многие эксперты весной и летом, на практике не реализовался. Однако, следует отметить, что формируя прогноз, эксперты рынка руководствовались предыдущим опытом. И этот опыт убедительно свидетельствовал о том, что оживление спроса влечет за собой рост активности рынка, за которым спустя некоторое время неизбежно следует начало подъема цен. Именно по этому сценарию рынок выходил из всех предыдущих спадов, которых, без учета нынешнего кризиса, на моей профессиональной памяти насчитывается три.

Все предпосылки к повторению такого сценария существовали и сейчас: рынок перешел в активное состояние в середине осени прошлого года и в нынешнем году поставил несколько рекордов по количеству сделок. На деле же текущая ситуация не «уложившись» в обычный сценарий и стала неожиданностью. Такого в новейшей истории рынка недвижимости России еще не было: мы впервые встретились с проявлениями столь ожесточенного сопротивления росту цен, проявленного покупателями.

При этом текущий объем операций на вторичном рынке жилья вполне достаточен для нормального функционирования рынка. Кроме того, активность как продавцов, так и покупателей, на мой взгляд, можно оценить как достаточно высокую, хотя и не дотягивающую до того самого прогнозного уровня вполне ощутимо. Вероятно, более высокой активности в нынешних условиях и быть не может, поскольку для ее возникновения необходимо начало роста цен. В условиях же ценовой стабильности многие покупатели будут сохранять выжидательную позицию в надежде на снижение цен или, на худой конец, на продолжение улучшения условий ипотечного кредитования. Продавцы же в этой ситуации также не будут спешить выходить на рынок, стремясь все же дождаться повышения цен.

В силу того, что наступившая осень не оправдала прогноза старта серьезного роста цен, мне представляется, что и «традиционного декабрьского ажиотажа» в текущем году, вероятно, не предвидится. Для него попросту нет оснований: объем предложения осенью увеличился, цены же продолжают «топтаться на месте». Соответственно, те потребители, которым необходимо решить свои жилищные вопросы в нынешнем году, будут их решать, а те, над кем столь явно «не каплет», оставят эту задачу на будущий год, понимая, что ничего катастрофического не произойдет.

В целом по рынку я не ожидаю каких-либо существенных перекосов соотношения спроса и предложения и в будущем году. Однако в отдельных сегментах они вполне возможны. В частности, в первой половине следующего года весьма вероятно сохранение разнонаправленных ценовых трендов: сохранится превышение спроса над предложением в сегменте дешевого массового жилья, тогда как в рамках сегмента, представленного более крупными и дорогими объектами, покупатель по-прежнему останется основной фигурой, вокруг которой «вертится мир».

Опираясь на вышесказанное, рискну предположить, что существенного изменения текущей ситуации первое полугодие 2011 года не принесет. Сегодняшний уровень цен обеспечивает баланс интересов как покупателей, так и продавцов. Соответственно, в обозримом будущем перспектива как ощутимого снижения, так и существенного роста цен представляется маловероятной. Скорее всего, уровень прироста цен в целом по рынку будет примерно соответствовать ставке инфляции.

www.zagorodna.com

Понравился материал?Вторичный рынок жилья: основные тенденции уходящего и будущего годаПодпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти