Вторинний ринок житла: основні тенденції минулого і майбутнього року





Google+
15.01.2011 00:04
Аналіз ринку нерухомості | Вторинний ринок житла: основні тенденції минулого і майбутнього року 2010 рік можна з упевненістю назвати роком стабілізації на ринку вторинного житла

Дмитро Овсянников, генеральний директор компанії ІПОТЕК.РУ впевнений, що 2010 рік можна з упевненістю назвати роком стабілізації на ринку вторинного житла. Середні ціни на ринку вторинного житла за 2010 рік зросли приблизно на 10%, що можна вважати доброю тенденцією до відновлення після кризи.

Купівельна активність протягом року в цілому була досить стійкою. Навесні 2010 року держава через АІЖК активно стимулювало іпотечне кредитування. Карбованцеві ставки по найбільш цікавим кредитними програмами були нижче докризових, а також нижче психологічно важливого рівня в 10% річних, що привернуло велику кількість позичальників.

У зв'язку з тим, що навесні активність на ринку іпотеки зросла, слідом за нею зросла і купівельна активність на квартирному ринку. Це призвело до того, що попит на іпотечні кредити, а потім і на порівняно недороге житло став підвищуватися. Квартири, особливо порівняно недорогі «одинички» і «двушки», стали рости в ціні.

Але в травні АІЖК підвищило ставку за кредитами при придбанні квартир на вторинному ринку приблизно на 2 процентних пункти. Ставка піднялася вище психологічно важливого рівня в 10%, і отже, попит знизився. Справа погіршилося небувалою спекою з димом. Багато покупців і продавці вважали за краще виїхати з Москви, відклавши вирішення житлового питання до менш жаркої пори. На липень-серпень і початок вересня припав спад як попиту, так і спад пропозиції.

У вересні-жовтні 2010 року відбувся сплеск купівельної активності, пов'язаний з реалізацією відкладеного попиту, що утворився за літні місяці. Активність покупців у цей період дещо перевищувала активність продавців, що призвело до невеликого зростання цін (менше 0,5% за місяць). Прийнявши реалізацію відкладеного попиту в вереснь-жовтні за початок осіннього зростання цін, багато продавців поспішили підвищити ціни на своє житло. Проте в кінці жовтня, після реалізації відкладеного попиту купівельна активність пішла на спад.

Взагалі кажучи, кінець жовтня є показовим для розуміння подальшої поведінки ринку. У цей час визначаються основні тенденції на найближчі півроку - приблизно до березня місяця. І зниження попиту в кінці жовтня показує, що чекати слід не стільки зростання, скільки невеликого зниження цін до Нового року (на 1-3%). На мою думку, і надалі, приблизно до березня 2011 року це невелике падіння цін триватиме.

А ось з березня, можливо, попит на ринку вторинного житла підвищиться. Це багато в чому пов'язане з відновленням іпотечного ринку. Так в 2010 році банки почали активно залучати іпотечних позичальників, знижувати ставки по іпотеці і пом'якшувати умови надання іпотечних кредитів.

Так, останнім часом відразу кілька банків поспішили заявити про зниження ставок за кредитами. Хоча не обійшлося і без невеликого лукавства: деякі банки опублікували «внутрішні ставки», за якими отримати кредити можуть тільки їх співробітники, представивши це як зниження ставок. Але ряд банків дійсно ставки знизив, хоч і оголосив це зниження як передноворічну акцію.

Якщо ця тенденція надалі продовжиться, можна буде очікувати збільшення попиту на ринку вторинного житла, а, отже, - і зростання цін. І в цьому випадку може спостерігатися значне зростання цін. Але це - лише один з можливих варіантів розвитку подій.

Генеральний директор «РЕЛАЙТ-Нерухомість» Олег Самойлов вважає, що відчутного «цінового ривка» на вторинному ринку житла, який очікувався і прогнозувався восени експертами ринку, ні у вересні, ні в жовтні не відбулося. Однак говорити і про загальне зниження цін, на мій погляд, також не зовсім доречно. Швидше, аналізуючи ринкову ситуацію даного періоду, можна говорити про умовну стабільності цінових характеристик московського житла. Хоча в окремих сегментах присутні помітні «вузькі» різнонаправлені тренди, під впливом яких, зокрема, невеликі і порівняно недорогі одно-і двокімнатні квартири масового сегмента дорожчають, а більш великі і дорогі об'єкти продовжують трохи втрачати в ціні.

З точки зору глобального аналізу поточну ситуацію можна з легкістю «списати» на вплив макроекономічних факторів і не занадто високу динаміку відновлення російської економіки після кризи. Однак, на мій погляд, основна причина відсутності цінового зростання носить усе-таки більш локальний, галузевий характер. Вона полягає в тому, що в нинішньому році учасникам ринку так і не вдалося знову запустити механізм, налагоджена робота якого забезпечувала майже постійну позитивну цінову динаміку в докризовий період.

В основі цього механізму лежить не економіка, а психологія. Адже мало знайдеться людей, які під впливом масованої інформаційної «накачування» на тему «купуйте сьогодні, інакше завтра буде дорожче» зможуть довгий час зберігати стійкість. Проте криза залишив у свідомості споживачів свій слід, багато в чому забезпечивши розвиток раціонального мислення, під впливом якого відчутно підвищилася купівельна спроможність не «вестися» на маніпуляції типу «хапай мішки - вокзал відходить!». Відповідно, покупець посткризового періоду придбав готовність тверезо оцінювати перспективи і, не бачачи об'єктивних причин для підвищення цін, чинити опір прагненню продавців перейти до початку чергового раунду «цінової лихоманки».

Як відомо, в період кризи в протистоянні покупців і продавців верх взяли як раз продавці. Це виразилося в тому, що незважаючи на численні прогнози і очікування того періоду, глобального цінового обвалу так і не відбулося. Тому продавці розраховували і в цьому році «нагнати страху» на покупців і з осені приступити до підвищення цін. Однак покупці в свою чергу зайняли чітку позицію, яка полягала в тому, що «придбавати готові, але лише за поточними цінами». І така позиція стала для продавців неприємною несподіванкою. Тому поки вони «зачаїлися» і, тимчасово стримавши свої апетити, висловили готовність до розставання зі своєю нерухомістю за цінами, які існують в даний час.

У результаті прогноз підвищення цін, який давали багато експертів навесні і влітку, на практиці не реалізувався. Однак, слід зазначити, що формуючи прогноз, експерти ринку керувалися попереднім досвідом. І цей досвід переконливо свідчив про те, що пожвавлення попиту тягне за собою зростання активності ринку, за яким через деякий час неминуче слід початок підйому цін. Саме за цим сценарієм ринок виходив з усіх попередніх спадів, яких, без урахування нинішньої кризи, на моїй професійній пам'яті налічується три.

Всі передумови до повторення такого сценарію існували і зараз: ринок перейшов в активний стан в середині осені минулого року і в нинішньому році поставив кілька рекордів за кількістю угод. На ділі ж поточна ситуація не «вклавшись» у звичайний сценарій і стала несподіванкою. Такого в новітній історії ринку нерухомості Росії ще не було: ми вперше зустрілися з проявами настільки запеклого опору зростанню цін, проявленого покупцями.

При цьому поточний обсяг операцій на вторинному ринку житла цілком достатній для нормального функціонування ринку. Крім того, активність як продавців, так і покупців, на мій погляд, можна оцінити як досить високу, хоча й не дотягує до того самого прогнозного рівня цілком відчутно. Ймовірно, більш високої активності в нинішніх умовах і бути не може, оскільки для її виникнення необхідно початок зростання цін. В умовах же ціновій стабільності багато покупців будуть зберігати вичікувальну позицію, сподіваючись на зниження цін або, на худий кінець, на продовження поліпшення умов іпотечного кредитування. Продавці ж у цій ситуації також не будуть поспішати виходити на ринок, прагнучи все ж дочекатися підвищення цін.

У силу того, що настала осінь не виправдала прогнозу старту серйозного зростання цін, мені видається, що і «традиційного грудневого ажіотажу» в поточному році, ймовірно, не передбачається. Для нього просто немає підстав: обсяг пропозиції восени збільшився, ціни ж продовжують «топтатися на місці». Відповідно, ті споживачі, яким необхідно вирішити свої житлові питання в нинішньому році, будуть їх вирішувати, а ті, над ким настільки явно «не капає», залишать це завдання на майбутній рік, розуміючи, що нічого катастрофічного не станеться.

У цілому по ринку я не очікую якихось значних перекосів співвідношення попиту і пропозиції і в майбутньому році. Однак в окремих сегментах вони цілком можливі. Зокрема, в першій половині наступного року вельми ймовірно збереження різноспрямованих цінових трендів: збережеться перевищення попиту над пропозицією в сегменті дешевого масового житла, тоді як в рамках сегмента, представленого більш великими і дорогими об'єктами, покупець, як і раніше залишиться основною фігурою, навколо якої « крутиться світ ».

Спираючись на вищесказане, ризикну припустити, що істотної зміни поточної ситуації перше півріччя 2011 року не принесе. Сьогоднішній рівень цін забезпечує баланс інтересів як покупців, так і продавців. Відповідно, у доступному для огляду майбутньому перспектива як відчутного зниження, так і суттєвого зростання цін є малоймовірною. Швидше за все, рівень приросту цін в цілому по ринку буде приблизно відповідати ставкою інфляції.

www.zagorodna.com

Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти