Алексей Коваль,
эксперт рынка строительства, экономист, руководитель проектов Perfеct Group
Всего за несколько лет украинцы стали свидетелями реакции и адаптации сектора на ряд чрезвычайных событий от глобальной пандемии до разрушительных последствий войны. До 2020 года украинский рынок недвижимости находился на траектории активного роста. 2019 год стал пиковым, тогда были введены в эксплуатацию рекордные 125 986 квартир. Этот период характеризовался оптимизмом и положительной рыночной динамикой.
2021 год показал проблеск надежды на стремительное восстановление, о чем свидетельствует сданные в эксплуатацию 151 720 квартир — самый высокий показатель за 30 лет независимости Украины. Однако возрождение было недолгим, поскольку полномасштабное российское вторжение в 2022 году привело к резкому сокращению ввода нового жилья на 38%.
Особенно сильным было влияние войны в восточных и южных регионах Украины, где ввод жилья упал на 70−90% по сравнению с довоенным годом. Зато такие регионы, как Киев, Львов, Одесса, Ивано-Франковск и Винница, смогли ввести больше всего жилья в 2022 году, что подчеркивает региональную разницу в устойчивости сектора.
Не стоит забывать, что в целом 2022 год не является показательным в разрезе влияния войны. Средний срок строительства составляет 2−2,5 года от котлована до ввода в эксплуатацию и до 4 лет, учитывая предыдущую стадию проекта. Так, девелоперы заканчивали дома, чаще всего начатые еще даже до коронавирусного кризиса.
Первое полугодие 2023 года показало незначительные признаки восстановления, которые уже можно приписать устойчивости сектора от потрясения войны. За этот период ввели в эксплуатацию 44 268 квартир. Хотя это число нельзя даже сравнивать с довоенным уровнем, оно указывает на то, что сектор борется за восстановление в той реальности, где главными драйверами стали война и экономическая нестабильность. Примерно 75% жилищных проектов возобновили строительство, с заметной концентрацией в западных и центральных регионах. Это показывает стратегический сдвиг в ответ на вызванное войной перемещение населения и проблемы безопасности в прифронтовых районах, а также местах, которые были расположены близко к зоне оккупации.
Значительные изменения произошли, в частности, на вторичном рынке. Спрос на жилье остается высоким. Но он преимущественно переориентирован на вторичку, а географически — центральные и западные регионы Украины. Такая ситуация создала дисбаланс и риски для рынка в целом. В дополнение к органическому спросу на вторичный рынок сосредоточены также государственные программы, главной среди которых стала «еОселя». По ней до августа 2023 года банки выдали 2 898 кредитов на доступное жилье, большая часть которых пришла на вторичный сектор. Такие условия решают краткосрочные задачи обеспечения людей хотя бы минимально приемлемым жильем. Уже в среднесрочной перспективе они углубляют разрыв между первичным и вторичным рынками.
С точки зрения ценообразования рынок демонстрирует неоднозначные тенденции. В июле 2023 года средняя цена двухкомнатной квартиры на вторичном рынке была на уровне $73 тыс., а уже в октябре она составила $86 тыс. При этом, по данным ЛУН, стоимость реально проданного жилья за этот же период упала с $70 350 до $52 тыс. Конечно, эта информация является аналитической и не подтверждена собственно сделками. Однако такая тенденция показывает большой дисбаланс.
Первичный сектор держит относительно стабильную стоимость — с июля 2022 по октябрь 2023 цены выросли с 30 500 до 37 900 в сегменте комфорта, однако этот уровень сохраняется с ноября 2022 года. Примечательно, что стоимость в сегментах «эконом» и «комфорт» сравнялась. Это показывает, что сейчас покупатели отдают предпочтение готовому жилью или учитывают высокую степень готовности вместо дополнительных бонусов в виде инфраструктуры, придомовой территории и других факторов, которые были ключевыми до войны.
Из 174 новостроек в продаже в Киеве только 44 ЖК имеют возможность продажи в ипотеку «еОселя». В то же время 127 жилых комплексов дают опцию рассрочки от застройщика и только 22 предлагают нельготные ипотечные программы. Такая тенденция ярко демонстрирует недостаточный уровень поддержки первичного сектора финансовыми инструментами.
В 2024 году ожидается, что рынок продолжит свою траекторию восстановления, хотя и достаточно ограниченно. Динамика спроса, предложения и ценообразования в значительной степени будет зависеть от продолжения строительной деятельности и развития потребительских предпочтений. Скорее всего, предложение нового жилья будет держаться на постоянном уровне, сосредотачиваясь на завершении приостановленных из-за войны проектов и введении новых.
Вероятно, спрос будет продолжать смещаться в сторону вторичного рынка, особенно в более безопасных западных регионах. Динамика ценообразования скорее всего будет оставаться неоднозначной, причем региональные различия будут продолжать играть значительную роль.
Львов уже почти сравнялся с Киевом по большинству сегментов в 2023 году, однако в столице сосредоточены застройщики с наибольшими возможностями сдерживать цены и прогнозировать рынок. Вероятным выглядит сценарий, когда в 2024 году в столице произойдет поляризация рынка: цены на активных объектах будут расти до +50% в годовом измерении, тогда как остальные девелоперы будут пытаться базово аккумулировать ресурсы, продавая жилье по цене себестоимости или даже в небольшой минус.
В поддержку этого сценария выступает тот факт, что в Киеве многие девелоперы уже предлагают жилье почти по себестоимости, особенно с учетом цен на материалы, которые подорожали на 40−70% с начала войны. Такая ситуация вряд ли является стабильной, ведь застройщики могут только достроить текущие проекты и вряд ли решатся начинать новые.
Путь украинского рынка недвижимости в 2023 году можно отметить устойчивостью и адаптивностью перед трудностями. Ожидается, что восстановление сектора продолжится при поддержке правительственных инициатив, но только при условии стратегических изменений в фокусе, в 2024 году. Зато рынок остается уязвимым к внешним шокам и геополитическим влияниям. Сбалансированный подход, который будет включать инструменты оживления нового строительства, необходим для устойчивого восстановления сектора.
Комментарии