Олексій Коваль,
експерт ринку будівництва, економіст, керівник проектів Perfеct Group
Лише за декілька років українці стали свідками реакції та адаптації сектору на низку надзвичайних подій від глобальної пандемії до руйнівних наслідків війни. До 2020 року український ринок нерухомості перебував на траєкторії активного зростання. 2019 рік став піковим, тоді було введено в експлуатацію рекордні 125 986 квартир. Цей період характеризувався оптимізмом і позитивною ринковою динамікою.
2021 рік показав проблиск надії на стрімке відновлення, про що свідчить здані в експлуатацію 151 720 квартир — найвищий показник за 30 років незалежності України. Однак відродження було недовгим, оскільки повномасштабне російське вторгнення у 2022 році призвело до різкого скорочення введення нового житла на 38%.
Особливо сильним був вплив війни в східних і південних регіонах України, де введення житла впало на 70−90% порівняно з довоєнним роком. Натомість такі регіони, як Київ, Львів, Одеса, Івано-Франківськ та Вінниця, спромоглися ввести найбільше житла у 2022 році, що підкреслює регіональну різницю в стійкості сектора.
Не варто забувати, що загалом 2022 рік не є показовим в розрізі впливу війни. Середній термін будівництва становить 2−2,5 роки від котловану до введення в експлуатацію і до 4 років, враховуючи попередню стадію проєкту. Отже, девелопери закінчували будинки, частіше за все розпочаті ще навіть до коронавірусної кризи.
Перше півріччя 2023 року показало незначні ознаки відновлення, які вже можна приписати стійкості сектора від потрясіння війни. За цей період ввели в експлуатацію 44 268 квартир. Хоча це число не можна навіть порівнювати з довоєнним рівнем, воно вказує на те, що сектор бореться за відновлення в тій реальності, де головними драйверами стали війна та економічна нестабільність. Приблизно 75% житлових проєктів відновили будівництво, з помітною концентрацією в західних і центральних регіонах. Це показує стратегічний зсув у відповідь на спричинене війною переміщення населення та проблеми безпеки в прифронтових районах, а також місцях, що були розташовані близько до зони окупації.
Значні зміни відбулися, зокрема, на вторинному ринку. Попит на житло залишається високим. Але він переважно переорієнтований на вторинку, а географічно — центральні та західні регіони України. Така ситуація створила дисбаланс і ризики для ринку в цілому. На додачу до органічного попиту на вторинний ринок зосереджено також державні програми, головною серед яких стала «єОселя». За нею до серпня 2023 року банки видали 2 898 кредитів на доступне житло, більша частина яких прийшла на вторинний сектор. Такі умови розв’язують короткострокові задачі забезпечення людей хоча б мінімально прийнятним житлом. Вже в середньостроковій перспективі вони поглиблюють розрив між первинним і вторинним ринками.
З точки зору ціноутворення ринок демонструє неоднозначні тенденції. В липні 2023 року середня ціна двокімнатною квартири на вторинному ринку була на рівні $73 тис., а вже у жовтні вона становила $86 тис. При цьому, за даними ЛУН, вартість реально проданого житла за цей же період впала з $70 350 до $52 тис. Звичайно, ця інформація є аналітичною та не підтверджена власне угодами. Однак така тенденція показує великий дисбаланс.
Первинний сектор тримає відносно стабільну вартість — з липня 2022 по жовтень 2023 ціни зросли з 30 500 до 37 900 в сегменті комфорту, однак цей рівень зберігається з листопада 2022 року. Примітно, що вартість в сегментах «економ» та «комфорт» зрівнялась. Це показує, що зараз покупці віддають перевагу готовому житлу або зважають на високий ступінь готовності замість додаткових бонусів у вигляді інфраструктури, прибудинкової території та інших факторів, які були ключовими до війни.
Зі 174 новобудов у продажу в Києві лише 44 ЖК мають можливість продажу в іпотеку «єОселя». Натомість 127 житлових комплексів дають опцію розтермінування від забудовника і лише 22 пропонують непільгові іпотечні програми. Така тенденція яскраво демонструє недостатній рівень підтримки первинного сектора фінансовими інструментами.
У 2024 рік очікується, що ринок продовжить свою траєкторію відновлення, хоча й досить обмежено. Динаміка попиту, пропозиції та ціноутворення значною мірою залежатиме від продовження будівельної діяльності та розвитку споживчих уподобань. Скоріше за все, пропозиція нового житла буде триматися на сталому рівні, зосереджуючись на завершенні призупинених через війну проєктів і введенні нових.
Ймовірно, попит продовжуватиме зміщуватися у бік вторинного ринку, особливо в безпечніших західних регіонах. Динаміка ціноутворення скоріше за все залишатиметься неоднозначною, причому регіональні відмінності продовжуватимуть відігравати значну роль.
Львів уже майже зрівнявся з Києвом по більшості сегментів у 2023 році, натомість в столиці зосереджені забудовники з найбільшими можливостями стримувати ціни та прогнозувати ринок. Вірогідним виглядає сценарій, коли у 2024 році в столиці відбудеться поляризація ринку: ціни на активних об'єктах зростатимуть до +50% в річному вимірі, тоді як решта девелоперів намагатимуться базово акумулювати ресурси, продаючи житло за ціною собівартості або навіть в невеликий мінус.
На підтримку цього сценарію виступає той факт, що в Києві багато девелоперів вже пропонують житло майже за собівартістю, особливо з урахуванням цін на матеріали, які подорожчали на 40−70% від початку війни. Така ситуація навряд є стабільною, адже забудовники можуть тільки добудувати поточні проєкти і навряд наважаться розпочинати нові.
Шлях українського ринку нерухомості в 2023 році можна відзначити стійкістю та адаптивністю перед труднощами. Очікується, що відновлення сектору продовжиться за підтримки урядових ініціатив, але тільки за умови стратегічних змін у фокусі, в 2024 році. Натомість ринок залишається вразливим до зовнішніх шоків і геополітичних впливів. Збалансований підхід, який включатиме інструменти пожвавлення нового будівництва, є необхідним для стійкого відновлення сектора.
Коментарі