Назарій Бербека
девелопер, громадський діяч, депутат Львівської міської ради
Упродовж останніх двох років на ринку нерухомості Львова з'явилися нові групи покупців.
Перша група – це ті, хто вимушено перемістилися до Львова, живуть тут певний період, формують свій побут та планують купівлю житла. Для них потрібен тривалий час на прийняття такого важливого рішення. Наразі ми не відчуваємо миттєвого впливу на ринок, але такий запит вже існує, і він є сталим.
Друга група – це релокований бізнес. Компанії, які перемістили свої виробничі, складські, офісні чи будь-які інші приміщення до Львова, а також – значну частину працівників. Часто лояльні бізнеси допомагають таким працівникам організувати побут та надають фінансову підтримку в купівлі житла.
Третя група – інвестори, які проживають не у Львові, але прагнуть мати ліквідну нерухомість як бізнес або за потреби – безпечний прихисток у випадку надзвичайних ситуацій.
Основну роль на ринку нерухомості Львова відіграють, звичайно ж, львів'яни, які потребують покращення житлових умов або мають бажання та можливості інвестувати в житлову та комерційну нерухомість для здачі в оренду або подальшого перепродажу на більш вигідних умовах.
Яка ситуація на первинному/вторинному ринку?
За статистикою ЛУН, у липні Львів став містом із найдорожчими новобудовами – 46,5 тис. грн за 1 кв.м. та випередив у цьому Київ. Це ринкова ціна і вважати її завищеною немає підстав.
Вартість житла у новобудовах постійно зростає: якщо раніше ми фіксували зростання виключно в гривнях, за останні місяці вгору йде ціна і в доларах. Від початку війни кількість нових об'єктів зменшилася, але і попит впав, тому тут є певний баланс.
У Львові впродовж останніх років постійно зростає якість нових девелоперських проєктів. Це пов'язано як із фаховістю архітектурних бюро, свідомістю девелоперів, так і з вимогою покупців.
Все більше клієнтів при виборі житла віддають перевагу якісним проєктам із сучасними громадськими просторами, безпечними дворами та якісним оздобленням, особливо в період криз. Якщо клієнти і ухвалюють рішення про покупку, то хочуть отримати ліквідну та якісну нерухомість.
Зазвичай таких квартир до завершення будівництва вже немає, навіть якщо ціна вища. Об'єкти з суттєво нижчою ціною мають до продажу значну кількість квартир і після здачі в експлуатацію.
Купівля готового житла досить часто є проблемою для покупців. Потрібно відразу сплатити повну вартість об'єкта нерухомого майна, що часто складно для клієнтів. Брак робочої та привабливої іпотеки фактично і є причиною слабкого вторинного ринку.
Сьогодні винятком є програма "єОселя", якою прагнуть скористатися дедалі більше людей. Її умови доопрацювали, тож зараз можна придбати нерухомість під 7% у грн, що є надзвичайно вигідною пропозицією.
Повільно, але впевнено
Ринок нерухомості не є динамічним, це зрозуміло, але, якщо восени минулого року були плани лише про 5 нових об'єктів, то сьогодні їх десятки.
За статистикою ЛУН, у Львові станом на початок жовтня – 127 новобудов у продажу та лише на 14 об'єктах тривають підготовчі роботи (котловани), триває будівництво 106 будинків.
Ціни на оренду житла від початку року зросли, але відносно помірно. У вересні середня вартість на оренду 1-кімнатної квартири у Львові стартувала від 15 000, тоді як у січні – 14 000 грн. Порівнюючи з Києвом, ціни значно вищі, середня вартість у Львові станом на вересень становить від 7 500 грн. Житло преміум-класу завжди у Львові має попит, але таких об'єктів одиниці, пропозицій бракує, хоча запит є.
Думаю, будівельна активність зростатиме й надалі, а збільшення кількості проєктів сприятиме зростанню пропозиції. Тож і ситуація з цінами стабілізуватиметься. Поштовхом до підвищення попиту можуть стати різні державні програми, як-от "єОселя" чи програми відшкодування за пошкоджене майно.
Наразі ми бачимо, що цей процес відбувається, але дуже повільно, а результати програми не сильно вплинули на ринок нерухомості. За цей час видали 3449 іпотечних кредитів.
Брак фахівців
Великою проблемою ринку сьогодні є катастрофічний брак фахівців. Це сильно відчувається як у будівництві, так і в суміжних підприємствах (на заводах із виготовлення будматеріалів, бетонних заводах тощо).
Якщо раніше на виконання певного об'єму робіт, наприклад, оздоблення фасаду, потрібно було 10 людей, то сьогодні є 2-3, а часто взагалі немає. Доводиться чекати завершення робіт на попередніх об'єктах. Загалом така ситуація на всьому ринку.
Фактор гострого дефіциту кадрів впливає на терміни будівництва, а саме збільшує їх. Чим довше триває будівництво, тим більше витрат, що впливає на собівартість нерухомості.
Це один із ключових факторів зростання ціни. Великий попит на працівників призводить до підвищення вартості робочої сили, що також тисне на ринок.
У довоєнний період у будівельній сфері в Україні був помітний відтік досвідчених фахівців до країн Європи, зокрема, до Польщі. Багатьом пропонували кращі умови праці за кордоном, що стосувалося практично всіх професій: від робітників до управлінців у будівництві. Тішить, що ситуація змінюється і сьогодні спостерігається позитивна динаміка зміни заробітної плати у будівельній сфері.
За останніми даними, пошкоджено понад 163 тисячі об'єктів житлового фонду в Україні, з них 18.6 тис. житлових будинків. Аби відбудувати стільки зруйнованого житла, потрібна відповідна кількість працівників. Тож слід уже створювати умови для навчання майбутніх фахівців та гідної оплати праці.
Ми залежимо від подій на фронті
Допоки триває війна прогнозувати, що буде на ринку нерухомості в наступному році, практично неможливо. Ми залежимо від подій на фронті, але бачимо позитивні тенденції цього року у Львові. На ринку є довіра та попит. Тож маємо продовжувати допомагати армії та якісно виконувати роботу кожен на своєму місці.
Коментарі