Рынок офисной недвижимости: тенденция к прелизам, отложенный спрос и доминирование ИТ сектора

06.03.2020 01:00
Макроэкономическая ситуация в Украине значительно улучшилась в 2019 году, несмотря на политическую неопределенность связанную с выборами. Картинка: Рынок офисной недвижимостиОбъем реального ВВП продемонстрировал положительную динамику с показателем + 3,3% г / г в 2019 (согласно предварительным данным НБУ). Индекс деловых ожиданий за 12 месяцев снизился на 7,9 п.п. к 118,7, по состоянию на 4 квартал 2019 года. Тем не менее, со снижением уровня безработицы на 0,4 п.п. р / с и стремительным ростом IT кластера (примерно + 20% г / г в 2019) спрос на офисные помещения продолжал расти.

Объем валового поглощения в 2019 году составил 170 000 кв.м (+ 17% г / г), что в свою очередь стало наибольшим показателем за последние 11 лет (с 2007 года). Значительную долю в структуре валового поглощения (44%) составили компании сферы ИТ и телекоммуникаций (+ 4% г / г). На втором месте компании сферы производства, промышленности и энергетики, составили 25%. Рост спроса компаний IT сектора в течение последних пяти лет объясняется не только стремительным развитием индустрии в Украине, но и спецификой деятельности компаний отрасли. Об этом говорится в годовой обзор рынка офисной недвижимости Киева и регионов по 2019 Kyiv Office Market Report, представивших в CBRE Ukraine.

Статья по теме: В Украине дешевеют «Хрущевки»

Большинство IT специалистов оказывают услуги международным компаниям на условиях аутсорсинга или аутстаффинга и преимущественно задействованы во временных проектах, обусловливает мобильность работников, требует гибкости офисных помещений и расширению спроса на коворкинг. Так, сегмент коворкинг и офисов с полным обслуживанием составил 12% в структуре валового поглощения. Остальные в структуре была представлена ​​компаниями из финансового сектора и банков (9%), сектором FMCG (3%) и другими сегментами, которые вместе составляли часть в 7% от общего объема валового поглощения.

Среди крупнейших сделок по аренде в 2019 году стоит отметить соглашение по расширению компании ИТ сектора SoftServe в БЦ Avenue 53 (12700 кв.м) и соглашение IT компании EPAM в БЦ «Европасаж» (7100 кв.м). В сфере производства, промышленности и энергетики крупнейшие сделки были заключены компанией Энергоатом по аренде офисного здания на ул. Гоголевская, 22-24 (9000 кв.м), расширение компаний DTEK Academy (4400 кв.м) и Метинвест (2500 кв.м) в Unit City Business Park. В сегменте коворкинг и офисов с полным обслуживанием была завершена крупная сделка в БЦ Paladis с коворкингом Kooperativ (3900 кв.м) и расширение компании Platforma на ул. Боричев Ток, 35В (3900 кв.м).

На фоне экономического подъема 2019-го года, бизнес-активность оживилась, увеличив долю компаний, которые впервые вышли на рынок в структуре валового поглощения до 28% г / г. Данный тренд является показателем растущего интереса со стороны международных компаний и появлением новых стартапов. Что касается структуры сделок по площади, арендные соглашения более 1000 кв.м составили около 90% от общего количества, демонстрирует тенденцию на увеличение офисных площадей и побуждает девелоперов менять концепцию офисных зданий.

На данный момент спрос на площади более 4000 кв.м не соответствует предложения, в результате чего, арендаторы которые нуждаются в больших площадях подписывают пре-Лизы в объектах на стадии девелопмента. В середине 2000-х годов этаж площадью в 500 кв. м считался приемлемым типичным этажом для арендатора. Так, в крупных профессиональных зданиях помещения часто были разбиты на блоки площадью до 150-200 кв.м. Современный объект офисной недвижимости должна предлагать площади этажей больше 1000 кв.м, чтобы быть конкурентоспособными как для арендатора, так и для инвестора. Подобная тенденция привела к изменению профиля арендатора, поэтому более традиционные и менее гибкие арендаторы занимают все меньшую долю рынка.

За последние четыре года Индекс деловых ожиданий в строительстве существенно вырос (137,9 пунктов) и побил восьмилетний рекорд. Так, новое предложение почти вдвое увеличилась по сравнению с 2018 годом и составила ок. 100000 кв.м, а общее предложение офисных площадей Киева составила 1800000 кв.м. Среди новых объектов, вышедших на рынок - БЦ Sigma (19000 кв.м), БЦ Wave Tower (15000 кв.м) и UNIT.City B10 (10400 кв.м). Согласно заявлениям девелоперов, в 2020 году на рынок должен выйти рекордное количество площадей - около 255 000 кв.м. Более того, в 2021 году ожидается выход 250000 кв.м и в 2022 году 250 000 - 300 000 кв.м. Значительная часть запланированной нового предложения представлена ​​объектами редевелопмента, а именно, заводом «Арсенал», который будет реконструирован в БЦ М8 (11000 кв.м) и бывшей швейной фабрикой «Воронин», которая будет реконструирована в бизнес-центр «Платформа» (19500 кв.м).

На фоне растущей нового предложения средняя вакантность выросла на 4,2 п.п. р / с и составила 8,5%. Самый высокий уровень вакантности зафиксирован в районах с нецентральным розашуванням, где вакантность составляла 19,2%, в связи с выходом в 2019 году БЦ Sigma и БЦ Wave Tower, которые к концу года оставались незаполненными. Самый низкий уровень вакантности имеет Печерский район (2,7%), где не было введено в эксплуатацию новых площадей 2019 год.

Арендная ставка на лучшие офисные помещения выросла на 8% и составила $ 27 / кв.м / месяц на конец года, что связано с ограниченным предложением качественных площадей. В имеющихся офисных площадях класса А декларируемые арендные ставки варьировались в диапазоне $ 26- $ 45 / кв.м / месяц в 4 квартале, а арендные ставки класса B - в диапазоне $ 14- $ 30 / кв.м / месяц. Значительный разрыв между нижней и верхней границей диапазона обусловлен характеристиками арендного помещения и расположением офисного центра, которые являются основными факторами, определяющими высокий уровень арендных ставок.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine, прокомментировал: «Дефицит качественных площадей в Киеве возобновил деятельность девелоперов, о чем свидетельствует увеличение объема нового предложения в 2019 на 70% сравнивая это покзаник с 2018 Несмотря на такое резкое увеличение объема новых площадей, ожидается, что основная часть будет поглощена за счет отложенного спроса на большие качественные площади со стороны сегментов ИТ и гибких офисов. Таким образом, средний уровень вакантности, вероятно, останется на том же уровне или продемонстрирует незначительный рост на лучшие площади на рынке. Если же в ближайшие 2-3 года спрос будет соответствовать предложению, то значительных колебаний арендных ставок не ожидается. Что касается инвестиций в офисную недвижимость, общий объем новых инвестиций составил $ 73 млн в 2019 году, по сравнению с $ 130 млн в 2018 году. Такой спад инвестиционной активности был связан с неопределенной политической ситуацией на фоне двойных выборов в первой половине года. Мы ожидаем, что в 2020 году ставки капитализации будут укрепляться и интерес со стороны иностранных инвесторов возобновится. Однако положительные сдвиги в инвестиционном климате возможны при условии проведения структурных реформ и отсутствия внешних и внутренних потрясений ».

www.zagorodna.com
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти