Доброволец Владислав, который уже год защищает Украину на передовой, на условиях анонимности признался NV, что готов купить собственную квартиру в столице. Денег у него не так и много, но он планирует воспользоваться государственной помощью. Речь идет об ипотечной программе єОселя, которая позволяет военным, учителям, медицинским работникам и педагогам получить кредит под 3% годовых на 20 лет с первоначальным взносом в 20%. Кстати, с 1 августа єОселя доступна и другим категориям украинцев без жилья, но под 7%.
«Квартиру уже нашли — это „однушка“ в ЖК Яскравий на Оболони стоимостью $73 тыс. — рассказывает Владислав. — Ежемесячно за свое жилье мне нужно платить 14 тыс. грн, что дешевле аренды квартиры приличного уровня в Киеве».
Военные сейчас — одна из основных категорий покупателей недвижимости в Киеве, признает Оксана Суслова, директор столичного агентства по недвижимости Левый берег. Кроме них жилье часто покупают переселенцы — те, кто потеряли недвижимость и ищут новый дом. А также люди, которые имели намерения и возможности приобрести квартиру еще до полномасштабного вторжения, отмечают в ЛУН, и уверены в своем будущем. При этом фактор безопасности очень влияет на две последние категории покупателей, поэтому они отдают предпочтение Киеву, защищенному современными системами ПВО, или городам на западе страны, недалеко от границы, — Ужгороду или Львову.
Эти желания вообще формируют глобальный тренд национального рынка жилой недвижимости: чем ближе к западной границе и подальше от линии фронта — тем дороже.
Однако сделки купли-продажи фиксируют и в других городах. «У нас были клиенты, которые недавно, несмотря на массовые обстрелы города, приобрели жилье в Одессе. Причем скидку из-за этого им никто не предоставлял», — отмечает Суслова.
Улучшить свои жилищные условия пытаются и жители крупных городов на востоке, пользуясь известной на рынке недвижимости истиной — «покупай, когда стреляют», ведь квартиры сейчас можно приобрести со скидкой от 5% до 20%.
После победы Украины цены на квартиры, скорее всего, будут расти. Ведь собственные жилищные вопросы будут решать миллионы украинцев, в том числе и те, которым раньше казалось, что к теме собственной квартиры они уже не будут возвращаться.
На конец мая 2023-го, по расчетам аналитического подразделения Киевской школы экономики, совокупная сумма убытков от разрушения жилого фонда в стране составила $54 млрд. Пострадало 18,6 тыс. многоквартирных домов и более 144 тыс. частных. И пока идет война, эта цифра будет только увеличиваться.
Оттолкнулись от дна
В 2022-м по сравнению с предыдущим, довоенным годом продажи квартир на вторичном рынке уменьшились ориентировочно в три раза, а количество инвестиционных сделок на первичном — примерно в 10 раз, рассказывает Денис Судилковский, маркетинг-директор ЛУН, крупнейшего в Украине сайта поиска квартир.
Прошлогоднюю весну эксперт называет «дном рынка», летом наблюдалось оживление в отдельных регионах, а осенью — стремительный рост вплоть до начала первых обстрелов энергетической инфраструктуры.
«Самым большим вызовом был сезон зимы, когда и девелоперы, и продавцы собственного жилья сосредоточились на главной задаче — перезимовать в условиях блэкаутов, — напоминает Судилковский, — Однако с первых чисел весны 2023-го продавцы и покупатели почувствовали большую стабильность и уже смелее выходят на сделки».
Ситуация может существенно отличаться в разных регионах. Чем ближе к фронту или к границе с Россией — тем меньше активность, но в целом рынок сократился во всех областях страны по сравнению с 2021-м, отмечают в ЛУН. Активнее всего к строительству нового жилья и сделок на вторичном рынке возвращаются западные регионы. «В том числе и потому, что из них выехало ощутимо меньшее количество местных жителей. А без физического присутствия в месте покупки жилья заключить сделку крайне трудно», — говорит Судилковский.
Но теперь регулярные обстрелы со стороны оккупационных войск не приводят к панике и в городах вблизи линии фронта, как это было еще год назад. Алексей Красотов, риелтор одесского агентства недвижимости Александр-N, говорит: после недавних массированных обстрелов города никто не отказался от задатка или от запланированного просмотра жилья. Квартиры даже немного выросли в цене. Если в прошлом году, говорит Красотов, однокомнатная в микрорайоне Черемушки стоила $19−20 тыс., то сейчас $23−24 тыс.
Создается впечатление, что одесситы держатся за свой город и не планируют сдаваться, добавляет Суслова из Левого берега.
Киев удержал позиции
Через полтора года после начала большой войны Киев, несмотря на регулярные атаки вражеских ракет и дронов, остался городом с самой дорогой недвижимостью. Но сейчас самое популярное жилье в столице — это однокомнатные квартиры на вторичном рынке. Стоимость такой недвижимости, по данным ЛУН, составляет $ 1.453 за квадратный метр.
Столица и центральный регион всегда являются доминантными на рынке жилой недвижимости европейских и вообще развитых стран, отмечает Александр Насиковский, управляющий партнер группы компаний DIM.
Обычно разрыв между средневзвешенной стоимостью квадратного метра в главном городе страны и других регионах может достигать даже полтора-два раза за счет как внутренней миграции, так и внимания со стороны экспатов, бизнес-туристов, частных инвесторов, которые видят у местного рынка потенциал к росту.
Разница между актуальными киевскими и региональными ценами может составлять от 15% (по сравнению с Ужгородом, например) до 45% (с востоком).
Но есть один город, который часто ни на гривну не отстает от Киева. «Львов бьет все рекорды и по стоимости квадрата идет наравне со столицей», — говорит Насиковский.
Поддерживать высокие киевские и львовские цены позволяет продажа жилья, уверяют застройщики. Хотя достоверной статистики сделок на рынке нет.
За два квартала 2023 года спрос на столичном рынке первичной недвижимости набрал обороты: растет количество запросов в отделы продаж и заключенных сделок, рассказывают в пресс-службе девелоперской компании KAN Development. Там добавляют, что до войны люди покупали недвижимость чуть более высокого уровня, чем могли себе позволить, — то есть большей площади, более высокого статуса жилого комплекса или с лучшей локацией. Сейчас все чаще выбирают объекты, ориентируясь на сегодняшние потребности и финансовые возможности «здесь и сейчас» и на наличие развитой инфраструктуры. «Больший спрос на квартиры с небольшими жилыми площадями. Атрибуты роскоши уже не так популярны, все ждут восстановления экономики», — говорят в KAN Development.
Суслова из Левого берега уточняет, что рынку недвижимости далеко до довоенных показателей. И приводит пример своего агентства. «Если до полномасштабного российского вторжения у нас было две сделки и два договора задатка в день, то сейчас столько раз в неделю», — рассказывает она. Однако выбор жилья тоже относительно небольшой. Риелтор вспоминает, как получила заказ от клиентки найти хорошую однокомнатную квартиру площадью более 40 кв. м за $50−55 тыс. Предложений с такими ценами нет — подобное жилье стоит $65−70 тыс.
Во Львове, говорит местный риелтор Елена Гарбузова, одно- и двухкомнатные квартиры с ремонтом стоимостью до $50 тыс. могут получить покупателя за один день. «Спрос больше, чем в прошлом году, но только на одно- и двухкомнатные квартиры, — добавляет она. — Большой площади трех- и четырехкомнатные почти не пользуются спросом».
Роман Давымука, исполнительный директор львовской девелоперской компании Avalon, добавляет: оживление наблюдается с весны 2023-го — покупают готовое или почти достроенное жилье. «У нашей компании есть хороший спрос на квартиры „на фундаменте“, но мы не понимаем, наблюдается ли такая тенденция у всех девелоперов».
На львовский рынок недвижимости вернулись инвесторы, добавляет Давымука. Хотя сейчас покупателей меньше интересует быстрая перепродажа, они вкладывают средства с целью капитализации и получения пассивного дохода в будущем. Руководитель Avalon добавляет, что восприятие Львова изменилось: добавилось ощущение безопасности и более глубокого тыла.
Такое же ощущение добавляет популярности и Ужгороду — городу на границе со Словакией. Он становится своеобразным «вторым аэродромом» для жителей Киева и восточной Украины, рассказывает Анна Чаварга, местный риелтор. Большинство ее клиентов — покупатели из Одессы, Харькова, Днепра и Киева. «Пенсионеры продали жилье в столице, купили в Ужгороде и поселяются в нашем городе, — говорит она, — А вот молодые люди хотят жить в Киеве, к нам приедут в случае ухудшения ситуации, а после победы планируют сдавать квартиру в аренду».
Чаварга признается, что потенциальных покупателей удивляют высокие местные цены на жилье. Она приводит пример киевлян, которые имели на руках $40 тыс. и планировали купить просторную трехкомнатную квартиру. Но такая в Ужгороде сейчас стоит $60−70 тыс. Денег у столичных жителей хватило только на бюджетную двухкомнатную в спальном районе города.
Горизонт планировки
Застройщики, как и всегда, прогнозируют рост цен на отечественном рынке недвижимости. Но добавляют: все будет зависеть от ситуации на поле боя. Именно она будет определять, будет ли восстанавливаться спрос или он снова будет снижаться, если, например, положение дел с энергетикой ухудшится.
При этом к повышению цен все готово, ведь себестоимость строительства растет.
«Достаточно посмотреть на кривую инфляции, макроэкономические прогнозы и динамику по основным категориям (строительные материалы и рабочая сила), и вы поймете, что по себестоимости строительства до конца года мы снова выйдем как минимум на 35% увеличение», — говорит Насиковский из DIM, называя этот свой прогноз «очень сдержанным». До конца года, вполне вероятно, цены могут вырасти на 20%, а в отдельных сегментах и форматах — еще больше, прогнозирует он.
Судилковский из ЛУН считает, что существует несколько сценариев развития событий.
Оптимистичный, когда Украина освобождает все или большинство территорий: весь сформированный отложенный спрос возвращается на рынок и можно ожидать бума продаж. Согласно исследованиям ЛУН, 49% покупателей жилья в столице откладывают момент приобретения квартир до дня победы.
Сдержанный сценарий от Судилковского, это когда война выходит из горячей фазы, но ВСУ все еще работают над деоккупацией украинских территорий. Тогда одним из главных драйверов на рынке недвижимости будет возвращение домой беженок-женщин с детьми, в том числе под семестры учебного года. Воссоединение семей позволит принимать долгосрочные решения, такие как «где мы будем жить», и рынок продемонстрирует дальнейшее восстановление.
У Судилковского есть еще и пессимистический вариант: эскалация войны и новые волны миграции. Тогда потенциальные покупатели недвижимости продолжат откладывать решение о покупке квартиры, а рынок будет стагнировать в ожидании.
Но все опрошенные NV эксперты и игроки рынка надеются, что последний сценарий не сбудется.
Комментарии